主题：房地产业 在制度变革中寻求新平衡

　在涨价和调控声中，我国房地产市场即将走过2010年。这一年，商品房销售额有望突破5万亿元，创历史新高；这一年，房企夺地大战频频上演，地王再度涌现；这一年，政府调控连出重拳，土地出让、保障房建设等制度性变革逐步启动……

　　在限购、加息等抑制投资与投机型购房需求政策的影响下，国内主要城市的商品房销售量增幅已有所放缓；与此同时，受开发投资惯性增长的影响，新房开工和竣工量大幅上升，随着供给的扩大，预计2011年房地产市场供求紧张局面有望缓解。业内专家指出，陆续出炉的楼市调控政策日益注重长效机制，房地产市场也将在制度性变革中寻求新的平衡。


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　开发升温 供给改善
　　严厉的调控有效遏制了投资和投机型购房需求，但并没有“浇灭”开发商的投资热情。新房开工量创历史新高意味着未来一段时期内，房地产市场的供给有望明显改善。
　　国家统计局数据显示，今年前11个月，全国房地产新开工面积累计达14.51亿平方米，同比增长48.71%。前9个月的新开工面积就已经超过2009年全年水平。业内人士分析，新开工面积将有望在2011年中期陆续形成供应，届时楼市供求关系将得到极大改善，库存压力也会随着加大。

　　纵观各月数据，除了11月单月的异常值外，今年其他各月的房地产新开工面积的同比增幅均在40%以上。继4月底出台第一轮调控政策后，5月全国新开工面积的同比增幅达到102.56%，6月的单月新开工面积更是达到1.9亿平方米，成为近十年来单月新开工面积的最高值。地产商的开发速度并没有随着政策出台而放缓脚步。

　　事实上，2009年楼市销售火爆，市场供不应求，各开发商就已加快了开发节奏。在房企披露2009年年报时期，不少开发商就陆续上调了2010年的新开工计划。万科在年初预计2010年新开工面积855万平方米，较2009年开工面积增长52.5%。香港上市公司中国海外发展今年预计新开工面积900万平方米，销售面积不少于480万平方米。金地集团同样大幅调高新开工计划，计划新开工面积388.85万平方米、计划竣工面积190.8万平方米，分别较2009年大幅增加175%、91%。

　　业内普遍预期，2009年二季度开始的新开工复苏及下半年土地市场的火热，将导致2010年新开工和房地产投资显著增长，各月份的累积增幅在2009年末的基础上将持续扩大。

　　在房地产投资热情高涨的同时，开发商的土地购置面积也大幅上升。今年前11个月，全国购置土地面积达到3.61亿平方米，同比增长33.25%，早已超过去年全年3.19亿平方米的水平。

　　按照房地产行业周期计算，自去年年底开始增长的新开工面积有望在2011年中期陆续形成供应，届时房地产市场的供求关系将得到很大改善。

　　统计显示，从今年3月起，全国房地产市场的新开工面积同比增幅就远远高于商品房销售面积的同比增幅，新开工面积与销售面积的差额在逐步拉大，市场供求缺口开始缩小。今年前11个月，全国房地产新开工面积同比增长48.71%，而商品房销售面积同比增长9.76%，剪刀差达到38.95个百分点。再加上保障性住房开始密集投入市场，楼市未来供应量将出现大幅提升，供不应求的局面会随着房源不断上市而出现缓解。

　　市场研究人士指出，商品房预售制度下，房屋新开工面积是供应量的先行指标。高房价和政府对需求的抑制将使2011年的销售持续低迷，新开工面积和销售面积增速之间巨大的剪刀差将加大2011年的库存压力。

　并购加速 市场集中
　　2010年，房地产业的并购与整合呈加速趋势，大房企的销售任务纷纷超额完成，市场集中度也明显提升。
　　截至今年12月1日，万科的销售额已累计达1000.6亿元，提前四年实现了该目标，也成为国内房地产行业第一家年销售额千亿级公司。除万科之外的一大批知名房企也纷纷提前超额完成全年销售目标。今年前11个月，保利地产签约金额571亿元，金地集团累计签约金额达243亿元，恒大地产累计合约销售额477亿元，碧桂园共销售认购金额为327亿元，富力地产累计销售额280.94亿元。

　　今年前11个月，万科、恒大、保利等十大上市房企累计销售额高达3783亿元，八成开发商已提前完成全年的销售目标。

　　在销售目标超额实现的同时，房企并购整合骤然活跃。清科研究中心报告显示，今年前三季度，房地产行业并购交易共完成50起并购案例，是2009年全年并购案例数的2.5倍，并购金额为122.5亿元。

　　今年以来，万科的并购动作频频。10月20日，万科与中信地产就北京CBD赢嘉中心签署战略合作协议，以11.5亿元拿下该中心。随后，万科欲收购深圳建设集团的计划又浮出水面，但目前收购尚处在洽谈阶段。11月份，万科收购深圳海轩广场，并更名为万科红。而早在今年上半年，万科已完成了大大小小17笔收购。

　　金地集团上半年收购了东莞市金地宝岛房地产有限公司20%股权和珠海市和嘉达投资咨询有限公司51%的股权。9月份，恒大地产的全资子公司盛誉(BVI)有限公司以19亿元收购佳兆业集团旗下的广州商业地产项目佳兆业广场。

　　业内人士分析，通过合作、收购来扩大企业规模，是大型房企趁行业低潮期低价吸纳项目的惯用策略，不但可以通过并购进入之前没有开展业务的地区，也可以降低开发成本。

　　下半年受调控影响，一些房企开始出让旗下子公司股权，房企整合加速。一位房地产研究机构的高级经理表示，随着宏观调控的深化，部分房企的资金链必定会出现断裂，有钱没地的房企和有地没钱的房企合并，肯定会形成趋势。

警惕房价上涨向二三线城市传导
　　近期，二三线城市商品房销售再现量价齐升，武汉、天津等城市商品房销量创年内新高。长江证券房地产行业分析师苏雪晶认为，在大多数未出“限购令”的二三线城市，房价仍然没有得到有效控制，一线城市房价上涨趋势已传导至二三线城市，甚至三四线城市。
　　调控面临三大难点

　　中国证券报：2010年，推动房价上涨的根本原因是什么？今后调控的难点在哪里？

　　苏雪晶：调控政策出台以来，各城市房价并没有停止上涨，从数据来看，一线城市房价的快速上涨已传导至二三线城市。调控房价上涨的难点主要集中在三方面。首先，全球量化宽松货币政策使得市场对通货膨胀预期升级，资金寻求保值的投资品，房地产作为一种具有投资品属性的商品自然得到资金的追捧。其次，土地供应存在结构性不足。这并不是因为土地供应的总量不足，而是来自许多已出让的土地未开发。另外，土地出让的结构也存在不合理，城区内的供给日趋减少，城郊外的土地供应占绝对比重，两个方面影响自然带来供应结构问题。第三，资金成本上升也推动房价上涨。从2009年下半年以来，国土部介入房企资本市场再融资后，房企在资本市场融资的功能受到了限制。

　　据统计，2009年以来，房企再融资未审批的募集资金总额超过千亿。在失去资本市场低成本融资后，房地产开发贷款也日渐收紧，各房地产企业不得不开拓新的融资渠道，其中借道房地产信托成为大多房地产企业选择的路径，房地产企业目前信托融资总的成本在15%左右，这也大大提高了房地产企业的资金成本。

　　投资需求拉升房价

　　中国证券报：目前我国房地产市场的供求关系是否严重失衡？

　　苏雪晶：数据表明，今年1-10月，房地产销售投资比基本上在0.98左右波动，销售与投资基本持平。新开工面积与销售面积比、竣工面积与销售面积比这两个数据也相对平稳。

　　从万科的销售结构数据可以看出，1-4月，受政策调控影响，一次性付款占比处于下降阶段。由于投资性需求引发了房价的进一步上涨，刚性需求担心房价进一步上涨而被迫入市，5月份后按揭贷款的比重开始回升。从整体上来看，房地产市场的供求关系基本稳定，但在时间段上存在着区别。上半年需求超过供给，而下半年供给超过需求，全年则基本持平。引发房价上涨的原因不是由于整体供求失衡，而是来源于投资需求的上涨。

　　看好商业地产

　　中国证券报：如何看待商业地产的发展？

　　苏雪晶：今年中期，我们开始把目光转向了商业地产，这主要是因为住宅类地产受调控影响，而商业地产基本不受调控影响。另外，商业地产长期以来与住宅出现背离走势，有回归的要求。

　　从实体市场来看，下半年商业地产开始启动。商业地产无论从销售还是租金方面都得到较大幅度的提高，我们认为今年起商业地产很可能进入繁荣期。以城市综合体为代表的模式有诸多优势：城市综合体模式迎合了各地政府的土地出让捆绑一定商业配套的现实要求，具有拿地的优势；资金来源更加多元化，包括自身持有成熟产品抵押贷款、保险资金进入以及未来REITS的兴起。

　　另外，我们仍然看好大城市化集聚，以及二三线城市的城市化进程。保障性住房方面，明年提出1000万套的建设方案，在比较国外保障性住房的建设经验，我们认为，我国保障性住房还面临着完善立法的要求，未来保障性住房需要有明晰的地位。

　　中国证券报：如何看待目前房地产股票的估值？

　　苏雪晶：房地产开发企业的发展速度以及盈利能力是影响其估值的主要因素，其中包括融资、土地与税收等变量。目前这几个方面的因素仍是市场调控的重点，住宅开发类地产估值下移已是事实，不过，我们对明年住宅开发类的地产比之今年相对要乐观，但更看好商业地产、旅游地产。

　　在公司标的方面，我们看好重新回到增长轨道的一线房企，看好明年毛利率将逐步恢复以及掌握优质资源禀赋的公司，看好具有新兴商业模式的公司；看好NAV折价相对较大的公司。