沪经适房启用共有产权模式 转让时按产权份额分配转让款
沪经适房启用共有产权模式 转让时按产权份额分配转让款

2011年03月03日 01:20 来源： 中国证券报 【字体：大 中 小】 网友评论


　　在3月2日举行的上海市政府新闻发布会上，上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元介绍，上海的经济适用房将采用共有产权，或称有限产权制度。该运作机制可以有效压缩通过经适房投资获利的空间，防止社会公共资源流失，也尽可能减少了寻租的可能。

　　五年后经适房可以上市转让时，住房保障机构享有优先回购权，并规定住房保障机构和购房人按各自产权份额分配转让价款。此外，上海同日还宣布再次放宽经适房的准入标准。

　　按产权份额分配转让价款

　　上海市发展和改革委员会副主任汤志平在发布会上介绍，上海市发改委、住房保障和房屋管理局在深入调研后共同制订了《上海市经济适用住房价格管理试行办法》（以下简称《试行办法》），现正式发布实施。《试行办法》第八条规定，购房人产权份额按照销售基准价格与周边房价的比例关系确定，计算公式为：购房人产权份额=销售基准价格÷（周边房价×90%）。

　　“确定这样的计算公式，主要考虑到经济适用住房保障对象是中低收入住房困难群体，在计算购房人产权份额时将周边房价乘以90%，可以适当提高购房人拥有的产权份额，进一步体现政府对住房困难群体的政策倾斜。”汤志平介绍，共有产权机制是上海经适房运作机制的一大亮点。

　　庞元介绍说，共有产权机制主要是依据政府在经适房中的各种投入（比如免收的土地出让金、免收的行政事业性收费、城市基础设施建设费用、其他税费的减免等等）和购房人购房款的投入所占的不同比例，设定政府的住房保障机构和购房人不同比例的产权份额，并由双方在购房时通过购房合同事先加以约定。

　　当住房困难家庭的经适房用于自住时，住房保障机构让渡名下份额的使用权，所以购房人享有完整的房屋使用权，帮助其解决住房的困难。如果五年后经适房可以上市转让时，住房保障机构享有优先回购权。而优先回购权来源于共有产权制度，并规定住房保障机构和购房人按各自产权份额分配转让价款。

　　上海市本批次供应房源的销售基准价格和产权份额可分为购房人产权份额占70%、购房人产权份额占65%和购房人产权份额占60%等三类。

　　“共有产权是上海经适房制度的重要特点。据了解，其他省市有二十多种经适房的运营方式，上海的共有产权、有限产权制度是唯一的。其核心是按照共有产权的方式着重解决经适房使用和收益分配的公平性问题。”庞元表示。

　　再次放宽准入标准

　　上海市政府昨日宣布，再次放宽经济适用住房的准入标准，加快解决上海市中低收入家庭的住房困难。

　　这次主要放宽了收入和财产准入标准：3人及以上申请家庭的人均年可支配收入限额调整为39600元（相当于月均3300元）、人均财产限额调整为12万元；2人及以下申请家庭的收入和财产标准在此基础上进一步上浮10%，即人均年可支配收入限额为43560元、人均财产限额为13.2万元。而调整前的准入标准是家庭人均月可支配收入为2900元、家庭人均财产限额为9万元。

　　“经有关部门分析，上海市住房困难的大龄结婚家庭、青年职工等群体，在逐步放宽准入标准后将成为主要受益对象。” 庞元指出。

　　据统计，至今年6月底，上海市达到预售标准可供应的房源约有300多万平方米、5万套。目前每区均有3个以上不同价位的房源项目供申购家庭选择，以就近区域房源为主，兼顾其它方向的房源。

上海经适房启用有限产权制防止寻租
2011-03-03 01:44:17　来源: 中国证券报(广州)　跟贴 0 条 手机看股票 在3月2日举行的上海市政府新闻发布会上，上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元介绍，上海的经济适用房将采用共有产权，或称有限产权制度。该运作机制可以有效压缩通过经适房投资获利的空间，防止社会公共资源流失，也尽可能减少了寻租的可能。

五年后经适房可以上市转让时，住房保障机构享有优先回购权，并规定住房保障机构和购房人按各自产权份额分配转让价款。此外，上海同日还宣布再次放宽经适房的准入标准。

按产权份额分配转让价款

上海市发展和改革委员会副主任汤志平在发布会上介绍，上海市发改委、住房保障和房屋管理局在深入调研后共同制订了《上海市经济适用住房价格管理试行办法》（以下简称《试行办法》），现正式发布实施。《试行办法》第八条规定，购房人产权份额按照销售基准价格与周边房价的比例关系确定，计算公式为：购房人产权份额=销售基准价格 (周边房价 90%)。

“确定这样的计算公式，主要考虑到经济适用住房保障对象是中低收入住房困难群体，在计算购房人产权份额时将周边房价乘以90%，可以适当提高购房人拥有的产权份额，进一步体现政府对住房困难群体的政策倾斜。”汤志平介绍，共有产权机制是上海经适房运作机制的一大亮点。

庞元介绍说，共有产权机制主要是依据政府在经适房中的各种投入（比如免收的土地出让金、免收的行政事业性收费、城市基础设施建设费用、其他税费的减免等等）和购房人购房款的投入所占的不同比例，设定政府的住房保障机构和购房人不同比例的产权份额，并由双方在购房时通过购房合同事先加以约定。

当住房困难家庭的经适房用于自住时，住房保障机构让渡名下份额的使用权，所以购房人享有完整的房屋使用权，帮助其解决住房的困难。如果五年后经适房可以上市转让时，住房保障机构享有优先回购权。而优先回购权来源于共有产权制度，并规定住房保障机构和购房人按各自产权份额分配转让价款。

上海市本批次供应房源的销售基准价格和产权份额可分为购房人产权份额占70%、购房人产权份额占65%和购房人产权份额占60%等三类。

“共有产权是上海经适房制度的重要特点。据了解，其他省市有二十多种经适房的运营方式，上海的共有产权、有限产权制度是唯一的。其核心是按照共有产权的方式着重解决经适房使用和收益分配的公平性问题。”庞元表示。

再次放宽准入标准

上海市政府昨日宣布，再次放宽经济适用住房的准入标准，加快解决上海市中低收入家庭的住房困难。


这次主要放宽了收入和财产准入标准：3人及以上申请家庭的人均年可支配收入限额调整为39600元（相当于月均3300元）、人均财产限额调整为12万元；2人及以下申请家庭的收入和财产标准在此基础上进一步上浮10%，即人均年可支配收入限额为43560元、人均财产限额为13.2万元。而调整前的准入标准是家庭人均月可支配收入为2900元、家庭人均财产限额为9万元。

“经有关部门分析，上海市住房困难的大龄结婚家庭、青年职工等群体，在逐步放宽准入标准后将成为主要受益对象。” 庞元指出。

据统计，至今年6月底，上海市达到预售标准可供应的房源约有300多万平方米、5万套。目前每区均有3个以上不同价位的房源项目供申购家庭选择，以就近区域房源为主，兼顾其它方向的房源。

(本文来源：中国证券报 作者：高改芳)

上海规定三口之家月收入近万也可申请经适房
2011年03月03日07:12人民网孙小静我要评论(16) 字号：T|T
　　人民网上海3月2日电(记者孙小静)在今天下午召开的上海市政府新闻发布会上，上海市住房保障房屋管理局副局长庞元表示，政府决定再次放宽经济适用住房(共有产权房)的申请准入标准，三口之家的月可支配收入限额已接近1万元。

　　庞元表示，近年来上海通过"政府主导、市场运作"的建设机制，不断加大经济适用住房的建设力度，经过市、区各方面共同努力，至今年年底可供房源数量将有明显增加，预计可达到500万平方米、约8万套。

　　考虑到今年经济适用住房的可供房源数量将明显增加，上海市政府决定再次放宽经济适用住房，即共有产权房的准入标准，加快解决全市中低收入家庭的住房困难。其中，户籍年限、住房困难面积标准、5年内未出售和赠与住房的限制条件、单身人士年龄标准等不作调整。主要放宽收入和财产准入标准，3人及以上申请家庭的人均年可支配收入限额调整为3.96万元(相当于月均3300元)、人均财产限额调整为12万元；2人及以下申请家庭的收入和财产标准在此基础上进一步上浮10%，即人均年可支配收入限额为43560元、人均财产限额为13.2万元。再次放宽准入标准后，三口之家的月可支配收入限额已接近1万元。

　　新闻发布会上还透露，目前上海经济适用住房申请供应工作已在中心城区和3个近郊区共13个区全面铺开，面向各区的市统筹房源供应方案也已确定。据统计，至今年6月底，达到预售标准可供应的房源已有300多万平方米、5万套。

　　上海经济适用住房销售基准价格将以工程结算价格为基础，着重考虑申请家庭购房支付能力，并适当参考周边市场房价，经综合平衡后确定，因此不同区位的房源项目价格也将不同。按本批次供应的房源来看，销售基准价格和产权份额可分为三类，按购房人产权份额占70%、65%、60%进行划分。

三亚版“国八条”出台 限购主要针对主城区
2011年03月06日 11:57 来源： 中国新闻网 【字体：大 中 小】 网友评论


　　中新网三亚3月5日电 3月5日，记者从三亚市政府相关部门获悉，三亚版“国八条”3月3日起实施。三亚市政府下发的《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强我市房地产市场调控工作的通知 》（下称《通知》）文件中强调，要切实采取有效措施，执行有关调控政策，同时在主城区采取更加严厉的措施，坚决遏制投机性购房。

　　《通知》在“合理引导住房需求 ”方面强调，原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供本市1年以上（含1年）的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市1年以上（含1年）的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市主城区向其售房。

　　记者注意到，与2月24日出台的海口版“国八条”相比，三亚的限购措施特别强调了“主城区”。 在强调“限购”的同时，《通知》还提到，要结合海南国际旅游岛建设的目标要求和三亚市的实际情况，引导房地产开发企业转型升级，建设经营多种类型的旅游度假产品，为中外游客休闲度假创造有利条件。

　　在税收政策方面，三亚此次调整了个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　《通知》表示，切实将三亚市2011年度新建住房价格涨幅控制在合理水平，并于3月底前向社会公布。

　　在保障性住房方面，三亚版“国八条”着墨较多，强调三亚市委、市政府将保障性住房建设列为市一号民生工程，在确保2010年9966套保障性住房按期竣工并配、售到户的基础上，2011年新开工建设4500套以上保障性住房，并表示争取在三年内基本解决三亚市中低收入家庭的住房困难问题。

　　《通知》中还提及，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障覆盖面。除满足中低收入家庭住房外，积极创造条件，为稳定就业的外来务工人员提供住房保障。制定优惠政策，鼓励房地产开发企业投资开发经营管理保障性住房项目，和在商品住房建设项目中配建一定比例的保障性住房；在符合规划并获得批准的前提下，引导村集体组织利用集体经济发展用地建设公共租赁住房，鼓励企事业单位利用自用土地建设公共租赁住房。

　　《通知》说，建立考核问责机制，成立三亚市房地产市场调控领导小组，由市长任组长。实行市人民政府对稳定房价和住房保障工作负总责，各镇、区管委会和各有关单位抓落实的工作机制，将房地产调控工作纳入年度目标考核。

京十五条实施细则发布 拆迁安置房计入已有住房
2011年03月09日03:04新京报[微博]我要评论(8) 字号：T|T
本报讯 2月17日零时之后网签的住房交易，需执行限购政策；2月17日之前进行网签的交易，发现合同内容错误需要修改的，如果要变更购房人，需按照新政策审核购房资格，其他情况则不需要审核。拆迁安置房将计入家庭已拥有住房。

记者昨日从部分区县的房管部门了解到，市住建委已制定并下发了北京楼市调控新政的执行细则，各区县都已开始按照该细则办理具体业务。

2月17日零时后网签的均执行限购政策

上个月北京出台了房地产调控“京十五条”，宣布从2月17日起开始执行新的限购政策。

已经拥有两套住房的北京本地户籍家庭，不能再新购买住房；已经拥有一套住房的外地人，也不能再购买住房；在北京没有住房的外地人，如果要购买住房，必须提供在京累计5年以上的纳税证明或社保证明。

此次市住建委下发的执行细则，是对“京十五条”在具体执行操作过程中的细节规定。细则称，凡是在2011年2月17日零时后进行网上签约的住房交易，均应当执行新的限购政策。

据了解，2月18日至24日，北京的购房网签暂停。但在2月17日，还有部分区县进行了少量的网签。这意味着，这部分网签依然需要进行购房人资格的审核。

同时，细则还确定，在2月17日之前进行网签、发现合同内容错误需要重新更正网签的，除了变更购房人需要进行限购资格审核外，其他情形不必进行限购政策资格审核。

房改房也计入家庭已有住房数量

细则中规定，拆迁安置住房由区县住房城乡建设部门审核确定购买人，并报市住建委备案后直接进行网签，网签后计入已拥有住房数量。这意味着，已经获得了一套拆迁安置房的家庭，还可以新购买一套住房；而如果加上拆迁安置房，家中已有两套住房的，则无法再新购住房。

据北京市房协副秘书长陈志介绍，北京的限购政策中，认定的是家庭已拥有的住房数量，那么只要是拥有产权的住房，都会计算为家庭已有住房，不但包括商品房，也包括房改房、拆迁安置房、有产权的保障房等。

那么北京户籍家庭如果在获得拆迁安置房时，家中已有两套住房了，此时是否会因为限购而不能获得拆迁安置房呢？对此，陈志表示，这是不会的。拆迁安置房是在拆迁过程中进行的补偿，拆迁补偿分为货币补偿和实物补偿两种，安置房为实物补偿。被拆迁家庭并非是主动去购买新房，而是被动的因拆迁而获得补偿，因此即使家中已拥有两套住房，仍然不影响获得拆迁安置房。

陈志表示，此次出台的执行细则并没有新的调控措施，只是对“京十五条”在具体执行操作时的细节规定，这将使北京的调控政策在细节上更加完善。

细则问答

继承取得房屋所有权“不限购”

问：非京籍家庭，是否需要夫妻双方都有连续5年社保或纳税？

答：非本市户籍居民家庭购房的，家庭成员中至少有一人需要同时具备持有本市有效暂住证、符合缴纳个人所得税或社会保险（二选一）条件的，视为该家庭符合购房条件。

问：集体户籍在购房中是否视为北京本市户籍？

答：北京市单位集体户口是本市户籍的一种形式。非本市户籍人口因就学迁入学校集体户口的，不能作为本市户籍人员购房。毕业后，取得本市户籍或未取得本市户籍、但在本市连续5年以上缴纳社会保险或个人所得税的，可按限购政策购买住房。

问：外籍人士购房是否执行限购？

答：外籍个人购房仍然按照《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》执行。根据该《通知》，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。

问：继承住房是否执行限购政策？

答：通过司法判决、继承等方式取得房屋所有权的，按照相关法律法规办理。这意味着，可以不执行限购政策。

问：非京籍家庭是否符合纳税、社保条件如何认定？

答：非本市户籍家庭是否符合社会保险或个人所得税纳税缴纳标准，由市人力社保、地税部门认定。购房人对认定结果有异议的，应当向相关人力社保或地税部门提出。

案说新政

案例1

是否属于住宅要看“规划用途”

王先生看中了南四环附近一座商务大厦中的一个单位，由于认为这是商业项目，所以就没有着急过户。但在北京新政实施后，王先生在购买该房时被通知，这套房的规划用途为住宅，而使用用途为商业。

“京十五条”中规定，限购的是住宅，非住宅的商业地产等不在限购范围内。按照此次出台的执行细则，限购房屋范围为新建商品住房和二手住房，其他住房和规划用途为非住宅的房屋不属于限购范围。

“购房者需要注意的是，这里明确的是‘规划用途为非住宅的房屋’，因此在购房时，一定要先调查清楚该项目的规划用途是否是住宅。”陈志说，一般在一块土地出让时，就已经确定了该地块的规划用途。

案例2

非同一家庭共有一房各计一套

刘先生多年前获得了单位分房，但这套房是他与另一个人共有的。在北京的限购新政出台后，他想知道自己名下算不算有一套住房。

此次出台的执行细则中明确，非同一家庭的两名及以上个人共同拥有一套住房产权，各计一套已拥有住房。共有产权人相互之间转让共有住房产权的，不需要进行购房资格审核。

陈志表示，非同一家庭共有一套住房产权，产生的主要原因是早些年的单位房改，一些单位将住房分给员工，但有时会出现将一套房分给两个员工，比如一人一间，共用厨房和卫生间，“这样的情况在北京并不多。”