主题：国务院调查组摸底楼市调控成效 房价下跌预期渐强

2011年03月23日 06:09韩晓东中国证券报




　　新“国八条”出台接近两月之际，经中国证券报记者多方了解获悉，国务院近期派出八个调查组，分赴全国各地对先前出台的楼市调控效果进行摸底。

　　无独有偶，相关部委的调控措施也在紧锣密鼓进行。国土资源部日前派出专门调研组，对各地用地情况、地价水平进行调研监测，坚决防范新“地王”的产生。国家发改委22日发布的最新通知要求，从5月1日起商品房销售实行一套一标价。商品房经营者要一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价销售。

　　在此背景下，不少城市楼盘开始出现较为明显的降价，房价下跌的“拐点”预期逐步强烈。知情人士称，目前来看，今年继续扩大房产税试点的可能性并不大。

　　摸底政策落实情况

　　消息人士证实，国务院已决定派出八个调查组，分赴各地对楼市调控效果进行摸底。“调查结果汇总得出后，国家相关部门将予以公开发布。重点可能仍然在于强调房地产市场调控的严肃性，切实稳定房地产市场价格。”知情人士透露。

　　中国证券报记者从国土资源部了解到，国土部并未参与上述楼市摸底调查活动。但在今年“两会”期间，国土部已派出专门的调查小组，赴多省对房地产用地情况以及价格进行摸底，敦促各地严防出现“高价地”。

　　住房和城乡建设部相关负责人日前表示，目前多个城市正在拟定房价控制目标和标准，住建部将敦促各地于一季度公布该目标。

　　目前，除已出台房价涨幅控制目标的银川、太原、贵阳、郑州等城市外，广州、杭州、北京、天津等大中城市已表态将于本月底之前公布房价涨幅目标。分析人士表示，由于新“国八条”的调控措施尚未完全落实，当前楼市调控将以巩固调控成果为主。随着各大中城市基本已经出台相关“限购”政策，未来一段时间则将迎来房价控制目标的“密集出台期”。

　　“明码标价”公开透明

　　根据国家发改委22日发布的《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费。商品房经营者要一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价销售。

　　链家地产市场部首席分析师张月认为，“明码标价”将迫使开发商制定出更加合理的价格，有效促进开发商加快开盘，在提高供应量的同时稳定市场价格。

　　“此前不少开发商分单元甚至楼层进行销售，经常随着销售形势坐地涨价。与此同时，很多项目的销售价格并不透明，一些相关利益群体往往可以拿到较为优惠的价格。发改委出台的这个规定，将在很大程度上避免类似现象。”分析人士指出。

　　一房地产企业人士则认为，国家发改委目前要求开发商对涨价重新申报备案，但其政策效应是短期的，这一条并未写到《商品房销售明码标价规定》中去。此外，不能排除一些地产公司采取虚高定价、暗自打折的形势进行销售，客户对此并不容易察觉。

　　“北京等不少城市目前已经采取一套一标价的方式，否则在交易管理系统无法备案，未来的楼市走势还是要看供求关系。”中铁地产市场开发部部长楼英瑞认为。

　　房价“拐点”预期增强

　　对于未来的调控动向，住建部政策研究中心副主任秦虹认为，房地产调控政策在今年仍将持续。强化地方政府责任、继续控制投资性需求、保证普通住房供应等政策要点，在新“国八条”中都得到更加明确的强调。货币政策方面，今年货币政策仍然会趋紧，每一次加息都对房地产市场影响有限，但是不可忽略的是累计加息对房地产市场的影响。

　　北京市发改委副主任卢映川认为，目前北京市的限购政策不会对经济产业发展产生根本性的影响，执行时间要视调控效果而定。

　　秦虹同时认为，房产税试点不会永远试下去，在对试点情况总结经验后，房产税可能将从新增购房逐步涉及到存量购房，税率适当调整也是必然趋势。新“国八条”和房产税这两项政策形成组合后，将对市场预期产生一定影响作用。

　　与此同时，中国证券报记者了解到，在上海和重庆分别推出房产税试点后，目前相关城市以及部门正在对实施效果进行观察监测，而这需要一个过程。知情人士称，目前来看，今年继续扩大房产税试点的可能性并不大。

　　在相关调控政策丝毫未见放松的背景下，不少城市房价松动的迹象正在出现。戴德梁行发布的报告显示，2月份全国楼市受房地产试点、限购范围扩大以及信贷收紧等政策叠加效应影响，火速进入冰冻期。其中，一线城市和二线城市成交分别环比下跌64.6%和18%，先前持续高企的一二线城市房价可能迎来“拐点”。

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，最迟在5月份之前，我国70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数就将出现下跌，即房价出现“拐点”。

　　“目前真正对楼市影响最大的还是限购。但这不意味着未来楼市将会一直悲观下去，预计中国房地产行业至少还有10-15年的朝阳期。”某大型房地产企业人士认为。

　　按照新“国八条”的要求，3月底将成为各地公布房价控制目标的“大限”，除了银川、太原、佛山、贵阳、昆明等少数二线城市已公布房价控制目标外，一线城市房价调控目标“千呼万唤不出来”，多数城市还在“纠结”中。

　　少数城市率先公布

　　新“国八条”细则落地城市已有30个，但目前有银川、太原、佛山、贵阳、昆明等少数二三线城市率先公布房价控制目标，多以GDP或人均可支配收入增幅作为参照物。

　　新“国八条”提出，“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”要求各地制定房价调控目标，这在历来的楼市调控中是第一次。

　　银川2月公布的房价调控目标是：银川2011年新建商品住房价格上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内，同比增幅低于10%。

　　3月18日，太原规定2011年全市新建商品住房年度价格涨幅不超过全市年度GDP和人均可支配收入增长水平。

　　佛山近日发布通知要求，今年新建住房价格涨幅不高于本年度GDP增长速度。贵阳的目标是严格控制新建住房价格增幅不高于去年全国平均值。昆明则规定房价涨幅不能超过人均可支配收入增长水平。

　　中国证券报记者发现，在已公布房价调控目标的城市中出现了两种标准：一种是以不高于当地全年人均可支配收入的增幅为标准；一种是以不高于去年全国住房增幅平均值为标准。一线城市也可能会采取这两指标来确立房价控制目标。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为：“房价涨幅如果能控制在5%甚至3%以下，才能真正达到预期。”

　　一线城市很“纠结”

　　眼下多数城市对房价调控目标还在“纠结”中。目前最难确定的是诸如北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快、供求关系更为紧张的一线城市。

　　业内人士分析，一线城市调控目标“难产”的原因是，地方政府调控房价可用的手段并不多，流动性过剩、贷款利率不是地方政府所能控制的，目前只有限购、批证等行政手段。

　　也有业内人士认为，更重要的原因是地方政府患上了“土地财政依赖症”。以上海为例，上海土地出让金所占财政收入比重正在不断加大。2005年上海土地出让金248.3亿元，占总财政收入17.3%；2006年这一数字略有下降，为16.4%；2007年上升到22.6%；在经历了2008年金融危机后的2009年，全年土地出让金1024亿元，占到总财政收入40.3%；2010年更是超过了50%，达到历史最高的53.2%。

　　尽管过去10年楼市调控多次出台，但上海房价始终保持涨势，推动房价上涨的地价整体呈现上涨趋势，土地财政力挺房价上涨。中国房产信息集团提供的数据显示，2004年国土部规定经营性用地将通过招拍挂出让后，上海宅地的价格呈现出波浪式上涨趋势。2005年上海宅地成交均价为3127元/平方米；2006年下降至1811元/平方米；2007年均价为3828元/平方米；2008年由于受到金融危机的冲击宅地均价出现下跌，为3393元/平方米。而在随后的两年，上海宅地价格出现爆发式上涨，2009年为7143元/平方米，2010年均价破万，达到10574元/平方米。

　　业内人士指出，终结土地财政，加大保障房供给，让商品房去金融化，房地产退出投资领域，楼市调控才能落到实处。

　　中国证券报记者近日走访北京部分楼盘发现，“京十五条”实施一个多月来，房地产市场交易冷清，尽管城区房价仍未松动，但京郊房价出现下滑迹象。业内专家认为，通过控制价格难以实现供求平衡，调控的重点应放在割断炒房资金链条和增加普通商品房的供给上。

　　楼市成交锐降

　　中国证券报记者在北京多个楼盘销售现场看到，过去熙熙攘攘的排队购房大军被三三两两的看房者取代。在一个位于南二环、将于下周六开盘的楼盘，300套房源目前排队拿号的购房者也就300人多一点。在南二环附近的一个新盘，房屋均价为每平方米40000元，较前三期的开盘价变化不大。1月开盘的某通州楼盘，看房的人虽多，但符合购买条件的少，因此成交量下降不少。

　　二手房方面，几家房屋中介的工作人员告诉中国证券报记者，目前二手房市场也比较清冷，各户型成交量都有所下降，环比降幅达20%至30%。“来看房的人少了。”某中介工作人员表示，尽管总量减少，但这之中“单纯看看的少了，炒房的少了，外地的少了”，现在来看房的基本都是确有住房需求且符合购房条件的。

　　伟业我爱我家市场研究院数据显示，2月17日至3月15日期间，北京一手住宅成交3703套，环比下降45.1%，同比下降20.8%；二手住宅成交6618套，环比下降64.4%，同比下降45.9%。

　　“相较去年同期和今年年初，价格涨幅和速度是得到了一定控制，但还没有明显下跌。”上述中介工作人员表示，城区住房需求依然旺盛。崇文门附近的二手房均价目前仍维持在每平方米35000元至38000元左右。

　　另一方面，京郊房价出现了松动，有的楼盘祭出了不同促销手段。顺义一处新开楼盘，均价每平方米17000元。售楼人员称，由于是精装，且6月份要通地铁，因此不打算降价。但为了促销，推出了三套特价房，比总价便宜六万元。而位于通州的一个楼盘，今年1月开盘时报价每平方米20000元，目前降到每平方米17000元至18000元。

　　而与购房市场相对应，眼下北京租房市场房源紧缺，量价齐升。“购房条件限制政策一出，投机性购房少了，但一些有刚性需求的购房者也被打压，因此转入租赁市场。”有中介工作人员表示。

　　以崇文门附近租房市场为例，目前一居租价为3000元至4000元/月，较年初上涨了约10%，较去年同期上涨了约20%。石景山区的远洋山水亦如此，过去2500元/月左右的一居室涨到3000元/月左右，且通常1个月内就租出去了，十分火爆。

　　上述中介工作人员表示，现在租赁市场的需求量总体还算平稳，但政策预期导致业主普遍对租赁市场看好，有的甚至“非理性要价”，推高了房租。

　　应加大市场供给

　　中国社科院城市发展与研究中心主任牛凤瑞认为，若交易量持续下降，开发商或因资金短缺被迫降价。而租赁市场价格上涨或提升持有两套房或以上家庭的出租意愿，从而增加租赁市场供给，平衡租房价格。

　　但他指出，现行政策只改变了买卖双方的预期，中国房地产市场供求关系的基本面没有发生变化，价格涨涨落落是供求双方博弈的常态。自住型购房者有住房的刚性需求，因此不可能长期等待，价格一松动即可能出手。这时，交易量上去了，又刺激了价格的上涨。因此不要对价格下降期望太高。

　　牛凤瑞认为，通过控制价格难以实现供求平衡，若只着眼于调整当前的供求关系，也容易给普通购房者增加负担。调控的重点，一方面应放在割断炒房资金链条上，因为个人资金倒房终究“泥鳅掀不起大浪”；另一方面应增加普通商品房的供给。否则，短期抑制住的住房需求将在未来某时期集中爆发，现在的冷清增加了未来的反弹能量，反而不利于房地产市场的健康稳定发展。

　　地产调控政策密集出台已对市场心理和成交造成了一定影响。3月以来楼市成交萎靡，价格继续盘整，土地流拍开始增多，这些现象似乎都预示着未来地产景气可能会下降，地产投资是否会因此而大落？分析人士认为，排除保障房的因素，如果成交持续萎靡，政策依然偏紧，地产投资可能会持续下滑。但地产投资熄火后，经济增长新的动力何在，可能是市场更关注的问题。如果目前的市场状况能够持续，则地产投资下降的速度会比较平缓，未来经济增长不会出现滞胀格局。

　　新政出台使得市场预期发生了变化。一线城市成交大幅下跌。在实施限购的二线城市中，成交量也环比下跌了65%。整体而言，目前主要城市的成交水平与去年五六月大致相当。而价格方面，上涨态势基本得到遏制，但未出现明显的趋势性下跌。如果目前的成交量能够保持3个月左右，则未来价格下行的压力会加大。这不仅来自货币政策的累积效应，而且市场心理的叠加作用也会导致公司主动降价。从短期看，即使各地公布较为宽松的房价调控目标，价格上涨的动力已缺乏流动性的支持。

　　从历史上看，销售增速和价格指数的走势基本一致。如果销售增速下滑至个位数，那么可以预期，价格下滑不会很远。另一个可以参照的指标是土地交易价格和房屋销售价格的关系，二者的走势高度一致。从目前看，土地流拍已经导致土地出让单价的下滑。在投资增长动力缺乏的情况下，地价下行必然拉低房价涨幅。不过，市场的变化难以预测。正如去年4月出台调控政策之后，市场盘整只持续了两个多月，随之又开始了量价的非理性上涨。我们认为，从政府的决心，经济所处的阶段和外围环境看，地产再度非理性火爆的概率较小。

　　在下行阶段无疑应关注销售、价格等先行指标。而投资、新开工等指标具有一定的滞后性，虽然从2月数据看，新开工面积增速和土地购置面积都出现了明显的下滑，但地产投资的增速下滑并没有超出预期。除了去年末以来的保障房因素，我们认为更多的是开发商采取了较为谨慎的态度，以存量投资的增长取代增量投资。如果景气持续下滑达3个月以上，则地产投资进一步的下滑可能在年末更加明显。

　　另外，值得思考的是保障房建设的完成力度。如果简单计算，今年完成1000万套保障房，按照每套房面积60平方米计算，那么总面积就达6亿平方米，相当于去年全部住宅销售的85%。如果再打个五折，按照总面积3亿平方米算，那么带动的增量投资额达4.5万亿元，已经接近去年全年的总和。保障房的完成情况还需要及时跟进，不过地产投资增长在今年可能更多地要看保障房建设的力度和进度。

　　总之，地产投资下滑的态势基本明确，但到底能回落多少，还需要看销售状况。如果能够保持目前的交易量，则地产投资可能会缓慢下行，而对经济增长的负面影响比较有限。如果销售下滑出现断裂式情况，则市场心理的转化将导致地产投资的明显下滑，这样难免出现经济滞胀的格局，而这也将是市场面临的最大挑战。


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　尽管楼市调贯穿了整个2010年，但上市房企的年报业绩依然靓丽。虽然从现金流、负债率等数据看，不少房企面临较大的资金压力，但据记者了解，大多数龙头房企已开始积极“存粮备荒”，通过调整债务结构、放缓拿地速度和新开工项目增速等方式，囤积现金应对调控。业内人士分析认为，为了抢占市场份额，龙头房企可能将在第二季度掀起一阵主动降价风潮，而由于房企资金状况恶化而发生的被动降价可能要到今年第四季度才会出现。

　　真实负债不太糟

　　现金流及负债水平一直是衡量房地产企业财务是否健康的重要标准。统计数据显示，已披露年报的45家房企中，有30家公司的经营性现金流量净值较2009年同期出现下降，占比近七成。大型房地产商2010年的经营性现金流量净值普遍出现了下滑。其中，保利地产（600048）2010年经营性现金流量净值仅为-223.7亿元，同比去年的-11亿元下降了212.7亿；招商地产（000024）2010年经营性现金流量净值为-44亿元，同比去年的71亿元也大幅下降了115亿；此外，万科、首开股份（600376）、华侨城A（000069）等大型房地产企业的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。

　　据记者对这45家房企进行的粗略统计，截至去年年底的负债合计达到6000亿元以上，平均净负债率在62.22%，比2009年的36.37%大幅提高。以“万保招金”为例，对应的资产负债率分别为75%、79%、65%和71%，较2009年均有所提升，最高提升了近9个百分点，较低的则在2个百分点不到。此外，华远地产（600743）、中华企业（600675）、莱茵置业（000558）四家房企的资产负债率也超过了75%，依次为76%、77%和76%，雅居乐、中海地产负债率也达到71%和64%，同比均有上升。

　　不过，记者发现，在负债率同比大增的情况下，不少房企的预收账款也同步上升。例如万科2010年末预收账款达到744亿元，同比增加134%，而保利地产则达到515亿元，同比增幅为73%，金地集团（600383）、招商地产分别为189亿元和113亿元，同比分别增加53%和19%。以抵扣掉预收账款后的真实负责率来看，公司的资产负债率同比提升并不那么“可怕”，45家房企总的真实负债率仅为48.17%，同比2009年的45.77%仅略有上升。

　　调整负债囤积现金

　　随着今年以来各项调控政策逐步落实，加快资金周转、放慢拿地速度，为未来储备足够“余粮”，已经成为各开发商的策略之一。

　　万科在年报中直言，未来一段时期，行业资金面紧缩将成为大势所趋，这意味着企业必须加强资金管理，更加重视财务安全。为了保证稳定的现金流，各大房企还在积极调整债务比例，加大长期债务比例，减少短期债务融资。中原集团研究中心的统计数据显示，“万保招金”四家龙头房企截止到2010年年底，长期借债总额达到1000亿元，同比2009年的563亿元增加了77%，而同时，短期借债几乎与去年持平，金地和招商甚至同比下滑。

　　龙湖地产也在年报中透露，该公司于去年4月与5家银行签订21.5亿港币四年期银团贷款。截至去年年底，龙湖地产综合借贷的平均年期由去年的约2.5年拉长至3.4年。

　　与此同时，开发商也在放缓拿地速度，并放缓新开工面积的增速，以减少对现金流的损耗。根据搜房网统计，今年2月份全国土地成交建筑面积环比下降了54%。以万科为例，其2月新增项目仅为3个，增加权益建筑面积22.9万平方米，公司应承担地价款8.5亿元，分别环比下降92%和87%。考虑到短期销售量将维持在较低水平，高速拿地将产生较大资金压力，保利地产、金地集团等龙头公司也纷纷放缓拿地步伐。

　　而新开工面积的增速也明显回落。 2010年全国的房地产开发投资额和新房开工面积都保持了较快增长，全年房地产开发投资额增长33.2%，房屋新开工面积增长40.7%，新开工增速达到近十年来最高值。而进入2011年后，大型房企纷纷放缓项目开工速度，万科、保利已将新开工面积增速下调至10%，而金地集团由于去年新开工项目特别多，进入2011年后新开工项目增速甚至同比回落了35%。

　　国泰君安地产分析师张伟明认为，不论是放缓拿地，还是放缓新开工增速，开发商的目的都在于减少现金流损耗，使货币资金余额能有大幅增长，在销售低迷、销售款回笼放缓的情况下，依然能保持健康的财务状况。

　　今年或现两轮降价潮

　　“虽然房地产贷款收紧、二级市场房企再融资被阻，开发商的资金链受到挑战，但从总体来看，房地产企业的资金情况并不像大家想象的那么糟。”国泰君安地产分析师张伟明表示。从目前资金情况看，如果地产公司不再大规模购买土地和新开工项目，平稳安全度过调控期应该没有问题。

　　张伟明认为，今年二季度，市场可能会迎来一轮房企的主动降价过程。“这轮降价是房企为了抢占市场份额而主动调节价格，最有可能出现在龙头房企身上。”目前来看，“万保招金”四大龙头企业市场占有率也仅4.13%，房地产市场的行业集中度依然非常低，而从历年来看，调控期往往是行业整合洗牌的机会，因此大型房企很可能主动调节价格来提升企业的市场占有率。

　　“而第二轮降价则可能出现在今年的第四季度，这轮降价将是由中小房企为主的被动降价潮。”张伟明认为，这轮被动降价潮何时到来、是否凶猛，要视调控持久度、企业财务状况而定。如果市场持续低迷、销售不畅，部分企业资金状况出现恶化，就将不得不通过降价销售的方式回笼资金，以度年关，一波被动降价潮则不可避免。

　　不过，由于上市房企适时采取了“销售高增长，结算适度保留”的策略，2011年业绩依然保持正增长应该无忧。申银万国报告显示，2010 年全国销售超预期增长，上市公司增速为55%，远快于行业平均水平，虽然销售超预期增长，但考虑到未来销售仍存在不确定性，上市公司的结算利润普遍相对保守，同时也有意放缓结算。截止到2010 年底，上市公司预收账款普遍大幅增加，考虑2010 年房价的上涨，结算毛利率仍处于上升趋势。