主题：40城市亮控房目标未见降字


2011年03月28日 06:47 来源： 京华时报 【字体：大 中 小】 网友评论


　　《国八条》要求地方政府一季度公布房地产调控目标

　　40城市亮控房目标未见降字

　　今年2月，国务院发布史上最严厉的《国八条》房地产调控措施，要求各地方政府在一季度前向社会公布当地房价调控目标。

　　离这一大限还有一周，本报记者调查发现，全国目前只有近40个城市公布了自己今年的房价调控目标。而已公布的调控目标中未见降字——绝大多数城市将当地的房价涨幅定在10%左右。

　　其中，涨幅最小的是位于欠发达地区的兰州。该地允许2011年房价涨幅不超过9%。

　　■部分城市调控目标

　　兰州：涨幅不超过9%，低于当地预期的GDP增长14%和城市居民人均可支配收入增长10%的指标。

　　丹东：确定涨幅不超过 9%-9.5%。

　　榆树：2011年度新建住房“增幅低于2010年新建住房价格增幅”，而榆树2010年新建住房的价格增幅高达 50.5%。

　　西安：涨幅不得高于15%。今年西安城镇居民家庭人均可支配收入和农村居民人均纯收入增长指标为15%。

　　海口：涨幅要低于全市城镇居民人均可支配收入增长水平。2011年，海口市城镇居民人均可支配收入增长的预期目标为10%左右。

　　济南：涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长水平。

　　肇庆：不高于本年度全市生产总值增长速度。

　　嘉善：涨幅不高于本县地区生产总值和城镇居民人均可支配收入增长速度。

　　宜春：增幅控制在城镇居民人均可支配收入增长比例以内。

　　锦州：平均价格增幅拟定为不高于13%。

　　昆明：涨幅不能超过人均可支配收入增长水平。按昆明十二五规划，全市城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入增长目标均为10%。

　　岳阳：平均价格增幅不高于10%。

　　沈阳：低于当年城市人均可支配收入和经济增长幅度（这两个指标预期目标为12%）。

　　合肥：涨幅不高于年度GDP及居民可支配收入增长幅度。

　　贵阳：不高于全国平均值。银川：涨幅控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内（人均可支配收入增长预期目标为10%）。

　公布城市尚不足一成

　　据京华时报记者不完全统计，截至昨天，公布房价调控目标的城市比例不到全国600多个城市的一成。

　　目前，只有山西省22个城市以及银川、贵阳、昆明、佛山、岳阳、沈阳、丹东、海口、合肥、兰州、西安、济南等共计40个城市公布了自己的房价调控目标。

　　从已公布的房价控制目标来看，没有一个城市提及“居民住房支付能力”这个参考标准，绝大多数只提及当地GDP增速和人均可支配收入增速。

　　其中，一些城市的房价调控目标，与当地GDP增速和人均可支配收入增速持平。

　　此类城市，可以西安为例。西安市政府给出的调控目标是：2011年西安新建住房的涨幅不得高于15%。而今年西安城镇居民家庭人均可支配收入和农村居民人均纯收入的增长目标为15%。

　　到目前为止，调控目标中涨幅最小的是位于欠发达地区的兰州。该地允许2011年当地新房涨价幅度不超过9%，低于当地预期的GDP增长14%和城市居民人均可支配收入增长10%的指标。

　　不只是二线城市一片涨声——小城丹东的房价控制目标，确定在“涨幅不超过9%-9.5%”。

　　目前可知，在已公布调控目标的城市中，最宽松的目标非榆树莫属——该市规定，2011年新建住房“增幅要低于2010年新建住房价格增幅”，但榆树2010年新建住房价格的增幅高达50.5%。

　　一线城市仍秘而不宣

　　尽管距离国务院公布的最后期限只有4天，但京、沪、广、深这类昔日房价几度飙升的一线城市，对调控目标尚秘而不宣。

　　反观2010年，在中国房地产市场步入调控时代后，历次国务院的调控政策出台时，一线城市都是最先跟进地方细则的排头兵。

　　以国十条为例，2010年4月17日国务院发布“国十条”，半月内北京制定并发布了“京十二条”，并带头开始限购，随后上海、深圳等一线城市纷纷跟进。

　　为何出现这一状况？住建部政策研究中心副主任王珏林分析称，国八条中规定，地方政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。

　　王珏林认为，北京这样的一线城市难度更大，地方政府相互看看，相互参考可以理解，所以各地调控目标迟迟没有出来，不过他相信在月底前，全部城市的调控目标都能公布。

　　“正是房价上涨压力大，所以才会有调控目标。”王珏林表示，地方政府一旦制定了目标，就必须完成。对于目前已公布的房价调控目标，他不表示质疑，也不评价这些城市房价涨幅的高低。

　上涨10%为确保完成

　　10%的上涨空间，究竟是“限价目标”还是“涨价目标”？

　　“地方政府就没有动力将房价降下来。”中国房地产学会执行会长、北京房地产学会常务副会长陈贵表示。

　　他说，对于承担拉动地方经济重任的房地产来说，个别地方政府可能并不想调控。就目前这些城市公布的全年上涨10%左右的房价调控目标，充分说明了地方政府的不情愿情绪，也可以说是试探性的。

　　陈贵认为，影响房价的因素主要有两个，一个是供需，另一个是预期。就目前的市场，需求还是大于供给，房价上涨的压力在未来10年都一直存在。如果不出台调控政策，购房人还会一致认为房价上涨，在这样的预期下，房价上涨更快。而一线城市这两重压力更大，因此目标难定。但面对国务院的问责制度，地方政府又不得不制定出一个目标。

　　陈贵说，定低了怕完不成任务，所以地方政府一定会定高一些。另外，今年确定的1000万套保障房，目前还没形成供应，到底会不会对市场产生冲击谁也不确定，而且这些保障房陆续入市要等到国庆后，（对地方政府来说）与其冒风险，不如给自己定一个宽松的指标，确保在年末完成目标。

　　土地财政还在发威

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖持相同判断。他认为，虽然从去年开始进行了房地产调控，但各地的土地财政并未发生实质改变，让地方政府主动降房价，从逻辑上说不通。因此，制定一个相对能实现的“较低”涨幅，对地方政府来说更具有现实可能性。

　　他同时持乐观态度——各地调控指标公布得如此之晚，甚至有些城市至今尚未公布，反映了地方政府对此次“立军令状”的重视，“这总比拍脑袋定数，草草公布，形同虚设要好”。

　　已公布调控目标的城市，所定标准大多参考各地GDP和人均可支配收入增长幅度。

　　胡景晖认为，GDP、人均可支配收入、房价、CPI之间，的确应该有一个相对合理科学的数据体系和比例关系。“从一个发展速度较快的城市来看，一年的GDP 涨幅在10%，人均可支配收入涨幅应该在8%，房价涨幅在6%以内，CPI涨幅在4%以内，这样既能体现居民对经济增长成果的充分享有，又能体现房产的保值增值性，还能让老百姓感觉房子越来越买得起。大家的日子都会好过。”

　　此外，调控目标紧跟各地GDP、人均可支配收入增长幅度，也许还存在统计数字与百姓实际感受不符的“意外”。胡景晖认为，调控目标只是一个单纯的数字，会存在问题——为了完成这一数字，相关机构可以采用不开盘高档房、加大郊区房供应等方法，拉低房价涨幅指数。

　　中国社会科学院经济学博士马光远则认为，国务院要求地方政府公布的调控目标，要综合考虑当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力这三个因素。地方政府显然遗漏了居民住房支付能力这个重要因素。

　　马光远举例说，如果一个城市的房价是1万元一平米，而人均收入是3000元。1万元房价涨10%是1000元，3000元工资涨10%是300元，这样执行，老百姓的收入和房价还是会越差越大，调控目的何在？

　　马光远说，在微观经济学中有个理论叫收入弹性。所谓弹性，就是每一个因素变化对价格的影响会不一样。例如，白菜涨10%，对一个城市的经济涨幅影响可能只有3%、4%，而房价上涨10%，对一个城市的经济涨幅影响可能超过了10%。两者不能相提并论。

　　他说，“我们有世界上最多的经济学家。在目前的房价下，怎能将调控目标与GDP增速和人均可支配收入增幅挂钩？制定政策时，（我们）不要违背常识。”



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2011-03-28 06:43
公布日本周四截止，一线城市依然“按兵不动”。而一些城市已经出台的控制目标则为外界所诟病。
本 周四将成为各地新建住房价格控制目标的公布截止日。众多一线城市目前依然“按兵不动”。而一些城市已经出台的控制目标则为外界所诟病。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对《第一财经日报》记者表示，地方政府公布的这些住房控制目标其实是涨价，不是控制价格。

新华社近日也播发文章指出，各地出台房价调控目标引争议，文章发出了“‘限价标准’还是‘涨价标准’”的疑问。

而一些专家在接受记者采访时更是表达了相关目标可能变质为数字游戏的担忧。

饱受诟病的目标

1月26日出台的新“国八条”的第一条就提出，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

由此可以预期，在接下来的几天时间里，将有大量城市集中出台房价控制目标。

记者统计发现，目前共有超过50个城市公布了2011年度新建住房价格控制目标，其中山西全省下辖的11个设区城市和11个县级市已经全部公布，陕西也已经有10多个城市公布。

而这些已经出台房价控制目标所限定的均是房价的上涨幅度，却只字未提降低房价。

“现在如果每一个城市都将该目标制定在10%左右，必然会形成一个房价要上涨的心理预期，打破本来已经出现的房价步入稳定或下跌的态势。”北京大学公共经济研究中心研究员韩世同在接受媒体采访时表示。

然而，目前各地出台的房价控制目标似乎很难符合大家对“合理”的预期。

按照新“国八条”的要求，当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力都应该成为控制房价的参照，但现有的各地目标普遍与GDP和人均可支配收入增长挂钩，却独独缺失了对于居民住房支付能力的参考。

尹伯成对记者表示，地方政府公布的这些住房控制目标其实是涨价，不是控制价格。“房价应该考虑家庭收入比，把物价上涨、CPI涨幅联系起来。今年定了4%的CPI涨幅，那么房价的涨幅就应该控制在4%以内。”

尹伯成表示，合理的水平应该用两个标准去衡量。一是要跟居民的收入水平相适应。国外的房价是居民年收入的3~6倍，中国可以放宽一点至6~8倍;二是房屋的租金回报率，我国现在的回报率大概是2%，而合理的比例应该是5%左右。

上海易居房地产研究院综合研究部22日发布的报告称，2010年全国部分城市房价泡沫有所扩大。北京、上海、深圳、杭州等一线和东部大城市，房价收入比明显偏高，均在10以上，个别城市甚至远高于10。排名前五位的北京、深圳、上海、杭州、厦门2010年房价收入比分别达到17.44、15.62、15.45、14.65、12.75。

而上述房价收入比还是包括了经济适用住房在内的所有一手商品住宅的价格。

以上海为例，上海2010年纯商品住宅的房价收入比与全部商品住宅的房价收入比相比高出8.83(主要原因是上海的配套商品房成交规模较大)，杭州高出7.97，重庆高出3.83，北京高出3.25。这表明，杭州、北京、上海、重庆这四个城市的房价收入比明显偏高。

尹伯成表示，要真正把房价控制住，就一定要把“限购令”坚持下去。

计算口径的微妙变化

复旦大学住房政策中心执行主任陈杰则对记者表示，房价控制目标很容易变成数字游戏。

他认为，地方政府对房价统计数字的操作空间很大。“不让中心城区新盘上市，只上郊区的;大量上动迁房、保障房，甚至直接冻结新盘价格。避过风头就行。就像为了完成节能减排指标，直接拉闸限电。”

中国房产信息集团(CRIC)联席执行总裁丁祖昱此前在接受记者采访时也表示了同样的担心。

他指出，目前由于房价的基数未定，所以很容易变成数字游戏。

关注各地目标可以发现，各地的基数确实不相同。比如合肥市的房价控制目标是以新建住房价格为基准，而兰州则选定新建商品房价格。

尹伯成对记者表示，以新建住房价格为基准，应该是包括了保障房在内。如果以此计算整体涨幅，那意味着其中商品房的涨幅会远远大于整体涨幅。

陈杰也在自己的微博上表示，楼市调控目标应该是房价涨幅，但直接盯着房价就思路完全错误，肯定逼着地方政府动用各种手段治标不治本。房价根本是供需互动的结果。抑制不合理的需求，增加供给总量，改善供给结构，规范市场(租售市场)秩序。如果这些都做到位了，房价还是要涨，那是市场结果，政府官员并不能因此判定那个涨幅就不合理。

一直以来，土地财政也被认为是影响调控效果的一大顽疾。

陈杰表示，土地财政也是城市发展的融资手段，用得好的话并不是什么坏事情，“只要我们可以监督好资金的使用，取之于民用之于民就可以，否则地方上总会钱不够用。”

尹伯成则表示，目前地方政府的财政收入大部分要归中央，但地方事务要地方财政支持大部分，就造成了小部分的财政收入做大部分的事，这是不合理的。因此必须进行适度的调整，使得地方事权和财权相匹配。

附表：部分城市新房价格控制目标

太原 涨幅不超过全市年度GDP(13%)和人均可支配收入增长水平(10%)

贵阳 不高于去年全国平均值

昆明 不能超过人均可支配收入增长水平(10%以上)

沈阳 新建住房价格指数同比增幅低于城市人均可支配收入(12%)和经济增长幅度(14%)

合肥 涨幅不高于全市年度GDP(16%)、居民可支配收入增长幅度(13%)

兰州 新建商品住房价格涨幅不超过9%

济南 涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长水平(12%)

海口 涨幅要低于全市城镇居民人均可支配收入增长水平(10%左右)

宁波 市区新建住房价格控制目标为保持住房价格基本稳定，新建住房价格全年涨幅低于年度市区居民人均可支配收入增幅



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