主题：上海：房价涨幅低于今年GDP和居民人均收入增幅


2011年03月29日 01:24 来源： 第一财经日报 【字体：大 中 小】 网友评论


　　今年上海生产总值、城乡居民家庭人均可支配收入增长目标为8%左右

　　上海终于在“大限”之前公布了当地房价调控目标：今年上海的新建住房价格涨幅，低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平，而新建保障性住房面积要高于商品住房面积。

　　这也是首个公布今年房价调控目标的一线城市。截至目前，全国共有约40个城市公布了房价控制目标。

　　上海市政府官方网站“中国上海”的消息显示，《上海市人民政府办公厅关于公布本市2011年度新建住房价格控制目标的通知》（下称《通知》）发布于3月24日，并于3月28日公布。

　　根据国务院办公厅1月份发布的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）要求，2011年各城市政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　根据此前公布的2011年上海市政府工作报告提出，今年上海全市生产总值增长8%左右，城乡居民家庭人均可支配收入增长与此同步。

　　德佑地产研究主任陆骑麟对《第一财经日报》记者表示，上海的房价控制目标制定得较为宽松，是一个肯定能完成的指标。

　　据上海市统计局的数据，去年上海新建住宅销售价格比上年上涨7.6%，未超过8%。“不过我们测算的剔除经济适用房和动迁安置房后的新建商品房平均销售价格增幅超过30%，是近几年涨幅最大的一年。”

　　上海统计局公布的2010年上海房价数据显示，去年上海新建商品住宅平均销售价格为14213元/平方米，若按房价涨幅8%计算，则今年上海新建商品住宅价格控制目标为15350元/平方米。而去年剔除保障房之后的市场化新建商品住宅平均销售价格为20995元／平方米。

　　《通知》又指出，新建保障房面积要高于商品住房面积，居民保障水平明显提高。陆骑麟则表示，保障房数量的增加会起到拉低均价的作用，使得房价控制目标更易完成。但这同时意味着商品房供应量的减少，“成交结构一旦出现这样的变化，我个人感觉商品房的成交均价涨幅超过10%也是可能的。”

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔也表示，保障房的价格稀释作用可能会使控制新建商品住宅价格的效果打折扣。

　　作为一线城市的上海，与二三线城市在房价控制目标的参照系选取上保持了高度一致，依然选用了GDP和人均可支配收入增幅。有业内人士认为，北京、广州、深圳可能也会如此“出牌”。不过，单就数字而言，不超过8%，已属各地已出台目标中最低的涨幅了。

　　记者还发现，已公布房价调控目标的城市，几乎都是只限定房价上涨幅度，而不提降低房价。上海易居房地产研究院院长办公室主任周建成就此对记者表示，在通胀大环境下，商品价格上涨实属正常，“在这种货币环境下，只有动用行政手段，才会出现诸如跌价现象。”


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把房价控制目标与GDP增长挂钩很荒唐
622004596 发表于 2011年03月29日 00:25 阅读(1646) 评论(4)
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距离“国八条”规定的全国各个城市公布房价控制目标的大限不足一周的时间，截止28日，全国600多个城市中，只有40个左右的城市公布了房价调控目标，且大多为二三线城市，一线城市只有上海率先公布，而北京、广州、杭州、深圳等热点城市依旧按兵不动。
而已经公布房价控制目标的城市，大多将房价的涨幅与GDP增长和居民可支配收入的增长挂钩，而这种以GDP增速来衡量房价控制目标，意味着各大城市今年的房价涨幅普遍将在10%左右。比如，宁波市政府25日公布的当地房价控制指标为“新建住房价格全年涨幅低于年度市区居民人均可支配收入的增长幅度”，而宁波2011年居民人均可支配收入增长目标为10%；再比如，沈阳将房价增幅控制目标为2011年新建住房价格指数同比增幅低于当年城市人均可支配收入和经济增长幅度，而2011年沈阳计划让城市居民人均可支配收入与G D P同增12%。一线城市中，只有上海公布了其房价控制目标，要求涨幅低于其GDP和城乡居民人均可支配收入的增长水平，根据上海GDP和居民可支配收入增长的预期，该目标也在10%左右，这意味着，今年相当多的城市将把房价控制目标定在10%左右，而这样的目标，显然和民众的期待大相径庭。
按照“国八条”的要求，2011年各城市地方政府要根据“当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”，来制定当地的房价控制指标。而目前各地出台的房价控制目标，要么将“经济发展目标”简化为“GDP增速”，要么罔顾房价与居民支付能力之间的关系，按照自身的需求来随意选择房价目标的标准，从而一窝蜂的出现了将房价控制目标大多界定在10%的荒谬政策，这与其说是房价控制目标，不如说是鼓励房价上涨的政策。以房价上涨较快的09年和2010年为例，09年房价涨幅按照统计局的统计为1.5%，而刚刚过去的2010年，房价最终涨幅为9.9%，将房价控制目标定在10%左右意味着，这些城市的房价在今年不仅不会合理回归，反而要比过去两年的涨幅都要大，这和民众期待的房价合理回归，特别是和“国八条”的政策目标显然背道而驰。
特别是，将房价控制目标直接和“GDP增速”挂钩，则完全曲解了“国八条”的政策内涵，“国八条”规定以当地经济发展目标、居民可支配收入以及支付能力三大指标综合考虑来制定房价控制目标，绝不是让各地和GDP增速挂钩，也不是直接和居民收入增速直接挂钩，这是简单的小学算术一算就明白的道理。这几年，因为某些开发商的无知逻辑，叫嚣什么居民收入增长多少，房价就应该涨多少。这显然是纯粹没有学过微观经济学里的“收入弹性”这个基本概念而得出的荒唐结论。以上海为例，根据2010年的统计数据，城镇居民的人均可支配收入为32000元左右，增长10%只增长了3200元，而上海2010年平均每套房的价格为260万，增长10%意味着增长了26万，而这26万，相当于一个居民8年不吃不喝的收入！这意味着居民收入增长10%与房价增长10%完全是两个概念，只有没学过小学数学的人才装疯弄傻把这两个数字等量齐观。再以“经济发展目标”为例，“国八条”将经济发展目标作为衡量当地房价控制目标的标准之一，其本来要义是以当地的经济发展水平来衡量房价是否合理，而绝不是将这个指标等同于“GDP增速”。比如，上海的房价2010年均价达到2万2左右，而内陆城市兰州的房价为5千左右。以经济发展目标来衡量这两个城市房价的合理性，意味着，如果上海均价为1万5合理的话，则兰州应该定在均价3千左右，这是一个衡量房价合理性的指标，而不是简单和GDP增长挂钩的指标。到目前为止，笔者研习经济学若干年，第一次听说将GDP增长与房价增速直接挂钩的，而为什么要和GDP增长挂钩，其中欧冠没有任何道理，而且，如果一个国家的经济增长完全等同于房价的增速，则意味着，这个国家肯定面临泡沫经济崩溃的边缘，那是一个灾难性的结果。
这样，在“国八条”规定的各个城市公布房价控制目标的大限之前，一方面，绝大多数的城市依旧观望，另一方面，已经出台房价控制目标的城市却拿出了让人大跌眼镜的控制目标。一些城市在制定房价目标时，只以GDP的增长为指标，根本不考虑居民实际收入和支付能力，亦不考虑当地房地产的实际情况，说穿了，是在“土地财政依赖症”的综合作用下，内心根本就不想对房价真正进行调控，和政策博弈的心态极为明显。而各地政府在房价控制目标上纷纷观望和打太极拳，损害的将是房地产调控政策的权威。
多年来房地产调控政策的实践证明，如果没有严肃、严厉和真正动真格的政策问责机制，地方政府对房地产调控政策基本都是阴奉阳违，最终使得调控不了了之。对于很多地方而言，调控房价意味着地价也要随之回归，这无异于让地方自断财路，因此，多年，地方政府对于房地产调控政策能不执行就不执行，能忽悠就忽悠，导致房地产调控往往流于形式，既损害了政策的公信力，又对民众造成了极大的伤害，这样的历史轮回已经让房地产调控政策的声誉接近底部。不严肃问责，所谓史上最严的“国八条”恐怕也逃脱不了失败的命运。但对于正处于“十二五”开局之年的中国而言，本次房地产调控只可胜，不可败，已经没有任何退路。
笔者强烈呼吁，国务院以及住建部，及时叫停全国各大城市正在上演的这出“房价控制目标与GDP直接挂钩”的滑稽大戏，听任这场闹剧继续，对房地产调控政策的损害是不可估量的。这关系到房地产调控政策的公信力和声誉，多年来，房地产调控之所以能够坚持，和民众一而再，再而三的选择信任政策有极大的关系。但如果最后出台的政策，控制房价的指标完全成为公然支持房价暴涨的工具，则是对中央权威的极大挑战，如果对此不旗帜鲜明的表明立场，果断叫停，并强令各地制定与民众支付能力以及物价上涨水平挂钩的房地产控制目标，则意味着本轮房地产调控又被地方政府和利益集团绑架，中国房地产的公信力将荡然无存。