主题：地产信托预期年收益高达10%

　　近来，随着地产信托产品发行火爆，其预期收益率也水涨船高，去年一般5%左右的预期年收益率已很可观，眼下已逼近10%，有的产品年收益率甚至高达23%。

　　不过，信托产品的投资门槛很高，300万元起点也让很多市民望而却步，市民如要“团购”的话还得谨慎。

　　房地产信托是指房地产商将房地产委托给信托公司，由信托公司按要求进行管理、处分和收益，使投资者获取溢价或管理收益。

　　房地产信托经营业务按其性质可分为委托业务、代理业务、金融租赁、咨询、担保等业务。

　　地产信托收益率大幅提高

　　“投资期限2年，预期年收益8.8%，按年付息；项目有土地抵押、销售资金封闭监管，**集团提供连带责任担保，额度有限欲购从速。”昨天市民张小姐收到某信托公司发来的信息，这个收益率令她颇为动心。张小姐曾在一家信托公司购买过一个信托产品，作为老客户，她经常能收到这家信托公司的短信或者邮件，近来，她明显感觉到信托产品的收益率在提高。

　　“去年我也关注过信托理财产品的信息，收益率5%以上就很不错了，没想到现在收益率提高了这么多。”她说。而就在上周，她还收到另一个信托产品的信息，收益率更令她吃惊。该产品以同股同权的方式投资高端别墅项目，与之前推出的房地产信托产品有些不同，信托资金和开发商的资金捆绑在一起，一起开发房产项目，投资收益按所出资金的比例来分成。该产品投资期约33个月，预期年收益21%~23%，300万元起步。

　　在地产信托市场中，预期收益率较高的产品远不只这些。数据显示，今年3月份以来，房地产信托产品的年均收益率普遍走高，3月份的产品平均年收益率已达8.98%，而有3款产品达到10%的最高收益率，这比2009年地产信托产品4%的平均收益率、2010年的6%的平均收益率要高出很多


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贷款难地产业转向信托融资

　　地产信托产品的收益率集体大幅提高，与房地产企业融资困难不无关系。

　　去年11月银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》之后，房地产信托产品的月发行量开始萎缩。一位银行人士称，随着宏观调控越来越紧，货币政策也开始越来越紧，地产开发贷款基本停滞，很多地产开发商从银行融资无门，房产开发企业“资金饥渴”相当严重。

　　WIND数据显示，在88家已公布年报的上市房企中，负债率在70%以上的有32家，占36.4%。

　　“房地产信托在经过一段时间的蛰伏后，现在出现发行量和收益双双大幅提升，原因主要还是和国家宏观经济政策有关。”用益信托工作室分析称，由于存款准备金率上调和严厉的房市调控政策，使得房企通过银行信贷获取资金的通道几乎完全被堵死，为保证其资金链的正常运作，通过信托融资成为房企在目前形势下不得不采用的融资方式。今年以来，不少大型知名房企，如金地、绿城、万科等，都开始参与地产信托项目。同时，央行今年两次上调存款基准利率使其融资成本也上升，这是导致房地产信托收益的上升一个原因。

　　普益财富统计显示，3月份房地产信托融资规模大致为134.8亿元，预期收益率在8%以上，是1年期定期存款利率3.25%的两倍多。在4月份第一个星期，房地产信托“量价齐升”的势头还在延续。从4月2日至8日的一个星期里，有5家信托公司发行6款集合信托产品。

　高收益背后也潜藏高风险

　　地产信托类理财产品火爆的背后，地产信托的三大风险却不能不防：信托资金被挪用的风险、项目无法完工形成烂尾楼的风险和房价下跌房产卖不出去的风险。

　　分析人士称，尽管目前房价坚挺，如果未来货币政策形成的累积效应产生，楼市拐点形成，投资房地产市场的风险不得不防。尤其是在楼市低迷的时候，地产商售房回款急降，找银行借贷非常困难，地产商的流动性危机随时可能爆发。

　　记者昨日看到，一只理财产品的风险提示为：“本理财计划不保障本金及理财收益，理财计划收益来源于借款企业偿还的贷款本息，投资者到期本金及收益以扣除费用后的信托财产为限，如借款企业未能足额偿付贷款本息，由此产生的本金及理财收益损失风险由投资者自行承担，在发生借款企业完全丧失清偿能力的最不利情况下投资者将损失全部本金。”

　　对投资者来说，在选择信托产品的时候，一要看开发商的资质，其次要看开发商的项目资金来源、自有资金的占比，第三是看项目的本金偿还是否有机构提供连带的担保责任。

　“团购”信托产品还需谨慎

　　根据信托管理的规定，信托公司如果发行房地产贷款的信托产品，可直接在市场上接受投资者认购，不过，单个信托计划的合同数量不能超过200份，因此，一般情况下，信托计划的投资门槛非常高。以一个募集资金在2亿元的信托产品为例，如只能发行200份信托合同，那么每份合同的投资门槛在100万元。而近期发行的产品，投资门槛已提高到300万元以上。

　　信托投资的高门槛，让很多普通市民望而兴叹，这也让一些期待相对高收益的人忍不住打起“团购”的主意，也就是说，多个亲朋凑钱来购买一份信托合同。

　　但银行理财专家称，这种“团购”行为也存在道德风险，因为信托公司只跟团购成员中的一人签合同，投资实现预期收益，收益是否按约定的方案分配？一旦出现亏算，“团员”间也可能出现纠纷，这些都需要提前拟好协议做出明确的约定，而不能仅仅凭口头约定。