主题：商品房反暴利 新一轮楼市调控料将锁定价格

2011年04月28日 02:48 来源： 上海证券报 【字体：大 中 小】 网友评论


第1页:商品房反暴利 新一轮楼市调控料将锁定价格 第2页:京沪深齐动 限价概念全国蔓延 第3页:中央督查显效 多地限购政策悄然收紧
　　储备弹药“上膛”，又一轮房地产调控山雨欲来。

　　4月27日，国家发改委价格监督检查司司长许昆林明确表示：继《商品房销售明码标价规定》于5月1日起实施之后，政府还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施，这当中，“实施反暴利规定是最重要的措施之一”。

　　本报记者获悉，发改委已开始对房地产市场的成本、利润和价格等情况展开调研。可以预见，此前被各部委不断提及的楼市调控“储备政策”将更具针对性——锁定屡打不降的高房价。

　　国务院房地产督察结果已近收尾，楼市旺销的“五一”窗口又将至，更多且更严的房地产调控政策即将步入公布阶段。

　　“发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。”国家发改委价格监督检查司司长许昆林昨日表示。

　　但对今年能否实施反暴利规定的问题，他表示，目前仍处于研究阶段。

　　发改委“摸底”房地产市场

　　自5月1日起，发改委此前发布的《商品房销售明码标价规定》将正式实施。对此，许昆林表示，在规定实施之后，政府还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。这当中，实施反暴利法规定是最重要的措施之一。

　　根据我国《制止牟取暴利的暂行规定》的规定，对于与国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切联系的商品和服务，国务院价格主管部门可将其列入制止牟取暴利的项目，并实施利润率控制。

　　一位接近发改委的人士向记者表示，因为目前尚未有商品或服务被执行反暴利处罚，商品房很可能成为该条例公布后的首个处罚项目。

　　他还透露，目前发改委正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。

　　“暴利”界定成最大难点

　　记者查阅了1995年颁布的《制止牟取暴利的暂行规定》，其中对于商品价格标准的认定是：其价格水平、利润率、价差率均不应超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品市场平均值的合理幅度。一旦违反规定，处罚方式是“由价格监督检查机构责令改正；拒不改正的，予以警告、没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。”

　　就是这样一个行政规定，昨日引起市场强烈反响。业内人士认为，对暴利的界定将是该政策落实的最大难点。

　　“此前关于各类商品的暴利及涨价行为，发改委采取过约谈、处罚等各种方式，多是依据《价格法》相关规定，尚未听说有专门商品或服务被认定为适用《制止牟取暴利的暂行规定》。”北京大学某价格法专家向记者介绍，国家此次考虑将商品房纳入适用项目，表明中央对房地产市场调控的坚定决心。但他同时提醒：因商品房平均价格与开发商利润率统计的繁杂性，其可操作性值得商榷。

　　中国房产信息集团分析师薛建雄进一步指出，对暴利的界定将是该政策落实的最大难点。“目前，就连直接针对房企利润的土地增值税都无法据实征收，多是预征方式。原因就是统计和测算的难度太大。”

　　据了解，上海等多个城市目前都在按申请销售价格总额的百分比预先征收土地增值税，税率在1%至5%不等。“如果财务不完善，开发商的实际利润就很难了解清楚。”薛建雄说。

　　调控决心毫不动摇

　　不过，无论技术上存在哪些问题，市场更关注的是消息背后体现的宏观政策走向。

　　国家统计局本月发布的全国70个大中城市房地产价格数据显示，3月份我国房价环比下降和持平的城市数量小幅增加，但更多的城市房价仍在上涨，只是涨幅有所回落。这表明：部分城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变。

　　4月下旬，中央派往各地的楼市调控督察组陆续返京。多个渠道传出消息，因各地调控效果不一，中央决策层正在酝酿更多政策，以坚决贯彻此轮调控目标。

　　“我们希望能够通过不断完善房地产价格政策，使房地产领域没有欺诈，没有暴利。”一位发改委官员在接受媒体采访时如是表示。



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京沪深齐动 限价概念全国蔓延
2011年04月28日 02:48 来源： 上海证券报 【字体：大 中 小】 网友评论


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　　针对楼市顽疾，限价干预渐成各地调控“新概念”。

　　记者获悉，北京、深圳等地的“限价房”呼之欲出，而在上海，政府在预售商品房审批环节也对房价起到指导限制作用。

　　4月15日，北京首个限制销售价格的商品住宅项目“长阳国际城”开盘销售，均价为12500元/平方米，低于周边市场价20%左右。该项目地块出让时招拍挂文件就限制了未来销售的最高定价为每平方米12500元，户型面积限定为中小套型，将优先用于满足拥有北京市户口或在北京工作、居住一定年限以上人群的自住及改善型购房需求。

　　显然，这种“限房价、竞地价”的方式让开发商不敢捂盘，成为最直接控制房价过快上涨的方式。

　　在深圳，5月1日后预售新盘也可能被设定一个“最高销售限价”。有消息称，深圳将在5月1日采取新的预售备案系统，备案价格与成交价格捆绑，成交价格只能低于而不能高于备案价格。对于2010年已获得预售证的项目，由2010年录入合同的价格折算出一个均价，新系统将对项目设定一个价格上限，如果超过该价格，相关部门将不予打印合同；2011年拿预售证的项目，则按照某一个月的录入合同价格来折算项目均价。对于还未拿预售证的项目，将分片区制定均价上限。

　　其实，北京的一房一价、深圳的限价办法在上海都已部分施行。去年，上海市出台的《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》明确规定，房地产企业应严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售，销售价格超出申报价格的，应当再次报房管部门备案。从去年下半年开始，上海新取得预售许可证的项目都会在“网上房地产”公示系统上标注每栋房源的最高售价和最低售价，且原先房源报价上下均可浮动20%的，而改为“报价只能下浮，不可上浮”，其实就是给开发商预售商品房设定了一个价格上限。

　　此外，虽然上海目前尚未设定分片区的房价上限，但据记者了解，从去年年底开始，上海售价在3万元以上的商品住宅都遭遇了预售证“难产”的尴尬。有业内人士向记者透露，在上海多个区县房地部门也时常约谈开发商，了解项目定价目标，行政干预房价的情况并不少见。

　　现在看来，京沪深的限价政策大有在全国蔓延之势，直接干预房价或将成为政府深化楼市调控效果的重要举措。

　　4月8日，广东增城市房管局已召集开发商开会，通报了增城楼盘限价5%的通知，该限价政策试行期暂定为三个月。4月20日，广东从化市国土房管局副局长邹金明也公开表示，目前从化房价的涨幅已经达到9%，下一步将合理、合情、合规地进行限价。

　　除上述城市之外，兰州也传出将出台最高限价政策的消息。当地媒体报道称，根据兰州市即将出台的最高限价政策，房价最高的城关区内新建商品房每平方米将会被控制在万元以内。

中央督查显效 多地限购政策悄然收紧
2011年04月28日 02:48 来源： 上海证券报 【字体：大 中 小】 网友评论


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　　受中央督查力度加大的影响，多数城市在限购政策的执行环节上日益趋紧。本报记者深入调查后获悉，长春等多个城市此前对限购多有放松，但近期正修正不规范的应对限购行为。

　　一个月前，记者曾经深入长春、哈尔滨、天津、武汉、南京、呼和浩特等十个限购城市，了解限购令执行情况。彼时，天津、沈阳等地已经出现付费购买税票或纳税凭证的现象，成本在1000多元至5000多元不等。而长春、呼和浩特更有甚者，只要全额付款，就不受限购令限制。

　　“除一线城市和房价敏感城市外，多数地方政府其实是在观察中央的态度，如果越来越严，多数地方才可能认真执行限购。”长春某代理业高层当时如是表示。

　　不过，这一现象在4月中旬开始悄然转变。4月14日，呼和浩特公布进一步贯彻落实房地产宏观调控政策的实施意见，全面落实住房限购措施。此前接待记者的某楼盘销售人员表示，限购收紧后，没有呼和浩特市户籍，又没有纳税满一年的外籍人士不得购房。当记者询问是否能够买到纳税凭证时，销售人员也称无法操作。“现在购房合同的审批环节也考查纳税情况，这就堵住了全额付款不被限的路子。”该销售人员称。

　　到了4月26日，长春市下发《关于落实住房限购政策有关问题的通知》，规定从5月20日起，对长春市辖区内购买住房的居民家庭暂限定购房套数。并明确无法提供1年以上长春市纳税证明或社会保险缴纳证明的非长春市户籍居民家庭，将不能再在长春市内购房。

　　“我们是3月份看好的房子，那时候对我们非本市户籍的，只要全额付款，都可以买。听说‘五一’以后不能买了。”一位上海赴长春炒房的刘先生告诉记者。

　　“中央派往各地的督查组应该给了地方政府一些压力，因为中央调控房地产市场的决心日益明显，地方政府感到不收紧不行了。” 一位长春地产界人士分析。

　　不过，并不是所有城市都在限购环节收紧发条。

　　记者从南宁市住房保障和房产管理局网站了解到，南宁于4月11日发布通知规定多种条件下，非本市户籍人员在无纳税凭证下可购房一套，比如随本市户籍子女生活的非本市户籍居民，在本市无住房且其子女家庭拥有住房不超过一套的；在南宁居住满一年的无住房的非本市户籍老年人（男满60周岁，女满55周岁）等。

　　对放松限购的做法，南宁的官方解释称，“南宁宜人的天气、优雅的环境以及联合国人居奖、全国文明城市的城市品牌吸引着越来越多的外地老人到南宁购房定居”，是“体现政府对老年人的人文关怀。”