主题：从万科布局说开去

2011/7/3

提要：显然，这是住宅开发大佬们转身的一个信号，这意味着万科向商业地产扩张有着实质性的迈进。开发商从传统住宅模式开发向商业地产开发转型，并非一举得利之事，仍存在较大的风险。


　　近日，有个新闻事件引起众人关注：万科首度公布其三大商业产品线入市，将通过“住宅+商业”的无缝衔接，尝试从区域购物中心、社区商业系列，再到写字楼系列的商业产品形态开发。从开发社区到城市运营，万科运作的商业概念也将从社区商业扩展为城市商业。

　　显然，这是住宅开发大佬们转身的一个信号，这意味着万科向商业地产扩张有着实质性的迈进。事实上，正在加速进军商业地产的住宅开发商不仅仅是万科。目前，保利、华润、龙湖地产等大型房企也纷纷在全国范围抢滩登陆，甚至不约而同地宣称，未来将不断扩大在商业地产领域的投入。其实，这对于开发商们而言是水到渠成之事。一方面是住宅市场的开发风险不断累积，开发商纷纷寻找更加平衡的盈利模式，另一方面是开发商获取大片地块时，通常被要求配套商业地产项目，布局商业地产可谓内外因结合。

　　从长远角度来看，商业地产未来空间正在被压缩。地产大佬们对商业地产的投资热，有可能造成写字楼、产业园等土地价格上涨，项目价格虚高，如此就会导致投资门槛加大，削弱未来的利润空间。同时，无论国内外都有大量的投资资金，包括基金、险资、房企、投资机构等争相进入，势必造成商业地产供应短期激增，竞争加剧。

　　同时，对于习惯于住宅市场开发的地产商而言，商业地产的投资回报周期显然不如住宅来得快，它可能需要十至二十年的时间，并且商业地产建设阶段需要占压大量现金。如果后续资金跟不上，就有可能导致企业资金链断裂，使企业陷入资金困局。链条较长的商业项目对专业化水平的要求非常高，任何一个环节出问题都会直接导致经营风险的增加。所以，开发商从传统住宅模式开发向商业地产开发转型，并非一举得利之事，仍存在较大的风险。


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