主题：北京二手房上半年均价24100元 同比涨22.7%

上半年，北京二手住宅成交均价为24100元/平方米，同比上涨22.7%，但6月二手房价开始出现小幅下跌。

　　来自多家机构的统计数据显示，在房地产调控的大背景下，上半年新房和二手房成交量均出现了明显下滑。机构普遍预测，下半年新房和二手房价格下跌将明显体现。

　　预计年底二手房总体价格回落5%至10%

　　伟业我爱我家市场研究院的数据显示，上半年二手住宅网签总量为67962套，环比去年下半年下跌了26.7%，同比去年上半年则更是下跌了34.5%。其中6月的成交量跌破8000套，仅成交7546套，创下近29个月来的新低。

　　上半年，二手住宅成交均价为24100元/平米，环比上涨了7%，同比上涨了22.7%。四五月成交均价环比涨幅逐渐缩小，至6月份开始下跌。

　　链家地产首席市场分析师张月认为，限购、限贷政策在下半年会持续起作用。受此影响，预计下半年二手房市场成交量难超6.5万套。由于成交量走低，价格下行压力也会逐渐增大，预计到年底二手房总体价格可能回落5%至10%左右。

　　新开盘项目签约率仅4成

　　二手房成交量萎靡，新房上半年则是量价齐跌。北京房地产交易管理网数据显示，上半年期房住宅签约套数为36908套，同比去年下调15.2%；现房住宅同比则下调18.3%；住宅总签约套数为43705，同比下调15.7%。

　　同时，上半年期房的签约率也比较低。北京中原地产三级市场研究总监张大伟称，上半年市场供应的期房商品住宅项目共79个，提供的住宅套数合计为 26328套，但实际签约购买的套数只有11357套，签约率仅为43.1%，这比去年同期下降了20多个百分点。而且签约均价为20612元/平米，相比开发商的拟售均价(24672元/平米)低了16.5%。

　　■ 分析

　　“下半年将更明显降价”

　　北京中原地产三级市场研究总监张大伟认为，上半年新房市场低迷的原因，首要还是限购限贷等调控政策。同时，调控也一定程度上使得开发商延缓了开盘速度，供应量减少，也减少了成交量。

　　链家地产首席市场分析师张月称，上半年市场低迷、成交走低，开发商销售压力大增，已经开始出现“以价换量”的趋势，预计下半年将延续这种情况。同时，随着信贷的收紧，房企的资金链紧张，回笼资金意愿加强，“下半年开发商‘以价换量’的比重和降价幅度还会增多。在销售压力之下，开发商将会更明显降价。”

　　上半年二手房交易三大特点

　　外地人购房比例历史最低

　　去年二手房市场中，本地人平均购房占比约为65.7%，外地人为33.8%；今年上半年，由于限购政策出台，外地人购房占比大幅下降，平均仅为12.6%，为历史最低。

　　商业贷款占比下降近一半

　　调控后，商业贷款在二手房交易的付款方式中所占比例逐渐下降，全款及公积金比例逐渐上升。上半年，调控前商贷平均占比为46%，调控后减少到24%。公积金贷款则从调控前的15%增加到目前的28%，全款比例从调控前的40%增加到目前的52%。

　　二手房成交周期延长1个月

　　从有意购买到最终成交，二手房的交易周期在上半年呈现拉长趋势。张月表示，在市场处于正常的情况下，平均成交周期大约在1至1.5个月，而上半年二手房市场平均成交周期为2至2.5个月。


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