主题：万亿资金屯兵商业地产

　住宅市场在调控下成交清淡，商业地产却在资金追捧下异军突起，近期多地诞生的“地王”均与商业地产有关。住宅开发商、保险公司、银行等纷纷瞄上商业地产，上半年一线城市商业用地市场快速升温，大量资金投入商业地产开发。

　　据不完全统计，京、沪、广、深四个一线城市上半年商业用地成交金额已达419亿元，商业用地成交额占比明显提高。业内人士分析，从目前情况来看，预计今年商业地产开发投资增速将明显高于去年。去年商业营业用房和办公楼开发投资合计达7405.4亿元，即使按照去年的增长速度保守估算，今年商业地产开发投资总额也将接近一万亿元，商业地产呈现风生水起之势。

　　商业用地备受追捧

　　6月27日，北京市东城区崇文菜市场一宗商业金融用地拍卖，引来苏宁、新世界地产、广州丰璟等15家企业参战，经过33轮激烈竞买，广州市丰璟房地产开发有限公司出手阔绰，以总价7.1亿元拿下该地块。该地块楼面地价高达4.32万元/平方米，成为近年来北京新的单价地王，溢价率高达140%。令人惊讶的是，该地块的楼面地价已经是此前拍卖的同类型最贵地块——CBD最高楼面地价2.14万元/平方米的两倍。

　　重金拿下该地块的广州丰璟房地产被指是合景泰富旗下子公司，合景泰富是一家在香港上市的华南地产公司，崇文门商业金融用地成为其在北京的首个商业地产项目。

　　借着商业用地热卖的机会，北京市将在7月集中推出多宗地块，CBD的9宗地块将在7月6日拍卖，其中就包括部分商业用地，首创、远洋、中信、万通在内的多家知名房企将参与竞标。此外，建筑规模8.51万平方米的王府井大街西侧商业金融用地也将在7月底招标出让。

　　6月30日，深圳也诞生了土地拍卖的总价“地王”，位于南山区蛇口太子湾的一宗地块，被招商局蛇口工业区以64.39亿元的底价拿下。该地块总用地面积69.764万平方米，规划建筑面积170万平方米，楼面地价约3788元/平方米，成为2001年以来深圳政府单宗出让的土地中最大的一宗地块。

　　招商局不惜重金将太子湾地块收入囊中，深圳地产业界并未感到吃惊。该地块为商业服务业设施用地、仓储用地、港口码头用地和居住用地的综合体，极有可能成为招商局将要打造的太子湾邮轮母港项目所在地。

　　去年，招商局就宣布将再造新蛇口，包括三大重点工程：太子湾邮轮母港、海上世界综合体和蛇口网谷。按照规划，太子湾片区将通过功能调整和改造升级，打造成为客运、商务和海滨休闲活动于一体的综合功能片区。

　　北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，在住宅市场遭遇调控之后，商业地产相对升温，特别是稀缺地段的商业价值逐渐被挖掘，商业类地块受关注程度明显增加。


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房企转战商业地产

　　亚豪机构副总经理高姗认为，对住宅市场的调控，使得更多的开发商开始转战商业地产，沉寂了多年的商业地块开始出现火爆局面。

　　今年各家开发商纷纷加大商业地产开发力度。绿城和上海华彬投资有限公司联合体以总价24.3亿元拿下了上海普陀区长风10号北地块，折合楼板价为10768元/平方米，成为上半年上海成交总价最高的一宗商办用地。SOHO中国上半年也在上海商业地产市场频频出手，斥资88.04亿元在上海相继收购了曹家渡地块、海伦路站地块、SOHO中山广场、四川北路站地块等四个项目。

　　绿地集团近期与沃尔玛、上影集团、国美电器、上海歌城、美格菲健身等知名商企建立全面战略合作关系，从单一型开发商向商业地产全程营运商转变。

　　6月底，万科也对外公布了其在深圳区域的商业地产策略。未来两年内，万科在深圳将建设3个总计30万平方米的地标性购物中心，还有约34万平方米的社区商业，以及40万平方米的写字楼开发，计划两年内达到100万平方米的商业物业开发体量。

　　除深圳万科外，北京万科与肯德基、麦当劳、星美影院、苏宁电器、万宁、屈臣氏等25个品牌商户签署了战略联盟协议。除了在一线城市进行商业地产投资外，万科还在其他城市也投入了大量资金运作商业地产项目，如东莞长安项目、西安曲江新区国际会展产业园区，以及与君澜酒店联手在武汉建设高端商务酒店。

　　金地集团则在2010年就明确商业地产是集团重点发展的方向，到2015年，金地商业地产资产将达到600亿。而在今后的五年内，金地计划每年在商业地产领域的投资额度保持集团总投资额的20%左右。金地已在2010年9月成立商业地产公司，相关商业资产已转移至商业公司旗下，包括北京金地中心、西安和岗厦的商业项目等。

　　对于传统住宅开发商大举转做商业地产的现象，中国商业联合会购物中心委员会副主任邢和平认为，转型是公司自身发展的需要，企业为了寻求多方面的增长点，开始进入受政策影响较小的商业地产领域；同时，商业地产能够拉动地方经济，因此地方政府在对土地进行规划时，有意提高了商业用地比例。

　热情不减投资料增

　　中国商业地产联盟发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2010年全国商业地产已呈爆发式增长态势，达到历史新高。2010年，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598.9亿元、1806.5亿元，分别增长34.2%和31.2%；相应的销售额分别达到5354亿元、2149亿元，分别增长46.3%和31.2%。去年商业营业用房和办公楼开发投资合计达7405.4亿元。而今年以来，一线城市已经显现出商业地产投资迅速增长的苗头。

　　截至6月27日，北京市土地整理储备中心数据显示，上半年北京土地出让总数为113块，总面积1031万平方米，成交总值为324.8亿元，相比去年同期下滑48.6%。而住宅用地出让金仅为120.3亿元，大幅下滑了75.4%。与此同时，商业类地块异军突起，上半年已签约的商业类地块合计21块，总建筑面积为339万平方米，总出让金为174.38亿元，供应量和楼面地价均超过了住宅地块。

　　上海上半年的商业用地成交达到105.17亿元，占全部土地成交金额超过两成。占比明显上升。上半年上海共成交了土地104幅，共计500.36万平方米，成交金额为454.44亿元。以土地性质来看，商品住宅用地38幅，计205.88万平方米，商业用地41幅，计122.78万平方米，保障房用地25幅，计174.68万平方米。

　　今年广州土地出让计划总计将达到12.72平方公里，其中包括3.37平方公里的居住用地、2.2平方公里的商业服务用地，以及7.15平方公里的产业用地。6月8日，推出的12宗商业服务业用地被富力、保利、绿地等房企看中，现场成功签约，意向地价总金额达到64亿元。

　　而深圳市今年上半年出让的经营性用地仅有6宗，总出让金额为87.14亿元。其中，商业办公用地就有4块，出让金额达到74.98亿元，占总出让金额的86.05%。

　　据不完全统计，今年上半年北京、上海、广州、深圳四个一线城市商业类用地出让金额达419亿元，商业用地成交额占比明显提高。

　　对于土地市场的走势，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，上半年各地推出的土地较少，预计下半年将会放量。现阶段商业用地拍卖出现高溢价，其所受压力较小，地方政府在商业用地拍卖价格方面受到的限制较小，因此推出商业用地的积极性逐步提高。

　　多数业内人士认为，由于商业地产受调控影响较小，许多住宅开发商，甚至保险公司、银行等都将目光聚焦至商业地产，商业金融用地成交量增长明显，下半年商业类用地转让行情依然看涨，出让金额增幅料将维持在高位。从这一角度看，今年的商业地产开发投资总额增幅极有可能超过去年，而即使仅按照去年的增长幅度计算，预计今年商业地产开发投资总额也将接近一万亿元。

　　不过业内人士也提醒，商业地产历来投资收益偏低，投资回报期较长，且对开发商的营运与销售能力要求较高，在目前各大城市商业地产已出现空置情况下，各类机构涌向商业地产也蕴藏着较大风险。

险资出手商业地产 牛刀小试自用多

　　项目资源与经验不足掣肘投资步伐

　　□本报记者 丁冰

　　商业地产正成为各路资金的避风港。自去年险资投资不动产的闸门放开之后，保险机构在商业地产领域的身影愈加活跃。不过，目前险企出手商业地产使用的多是自有资本金，投资模式以“自用+租赁”为主。由于项目资源有限和自身经验不足，保险资金大规模进军商业地产的情形还未出现。

　　“自用+租赁”模式为主

　　保险机构对商业地产的青睐由来已久。早在2006年前后，泰康保险就开始组建自己的房地产投资团队，而国寿、平安、人保、太保等机构也早以购买自用办公楼等形式介入商业地产领域。

　　2010年9月《保险资金投资不动产暂行办法》（以下简称《办法》）正式下发，这为保险资金介入商业地产指明了路径。而在去年下半年，保险机构身影也频现各地核心商业地段，保险机构投资商业地产进入了集中爆发期。

　　去年8月，成都新行政中心“天府国际金融中心”吸引了众多保险公司。中国人寿以6.46亿元价格买下该楼群的5号楼，安邦财险则以4.92亿元的价格购入1号楼和2号楼。8月国寿以25.9亿元在杭州江干区拿下商业金融用地。平安在7月末以6.13亿元价格购得深圳福田中心区南区一商业地块。12月，中国人保集团及旗下子公司以总交易金额37.44亿元拿下北京西长安街八十八号原首都时代广场写字楼。也在该月，在被称为“史上最庞大的土地投标”——北京中服地块中的6块地买家中，安邦财险、健康保险和标准投资集团组成的联合体以25.2亿元夺得Z5地块，建筑面积12万平方米，楼面价高达2.1万元/平方米，除上述公司外，还有泰康人寿、生命人寿、阳光保险等共8家险企亮相竞标现场。

　　不过，目前险企出手的商业地产多以自用为主，而《办法》明确规定，保险公司投资购置自用性不动产，应当运用资本金。因此，真正意义上的保险资金投资不动产案例目前仍是空白。

　　事实上，纵观目前险资投资的自用办公楼，很大一部分都远远超出自用规模，大部分都租赁给外界，进而赚取不菲的租金。“自用+租赁”的模式是目前险企介入商业地产的主要模式。

　项目有限制约险资步伐

　　根据去年保监会发布的《保险资金运用管理暂行办法》规定，保险资金投资于不动产的账面余额，不高于保险公司上季末总资产的10%。数据显示，2010年保险业总资产达5万亿元，按此测算，可投向商业地产领域的最大资金量为5000亿元。

　　这一数字着实诱人，但限于投资经验和监管规定，目前险企在商业地产领域的动作只能算是“牛刀小试”。

　　有保险资产管理公司人士表示，现在商业地产投资已经从购买独栋写字楼发展为经营复合型的商业综合体，但保险公司在商业地产的管理和开发方面，存在经验不足和模式不清晰等诸多缺点，要想进行大规模的商业地产交易还有段距离。

　　一位保险业人士表示，监管部门实际上对险资投资不动产管理严格，险资可投项目十分有限。“监管办法中圈定了一个比较小的投资范围，没写进办法的就不能投，按此操作的话，很难找到合适的投资对象。”

　　尽管如此，险资也并未停止继续探索的步伐。在保险公司内部，地产投资平台的搭建引人注目。2009年12月，国寿投资控股有限公司受让外方力华发展有限公司(香港)股份，将旗下北京中保信房地产开发有限公司变为全资子公司，并更名为国寿地产。而中国人保亦在搭建专营地产的子公司，据称，已搭建起人保投控投资平台，并已经储备了一定规模的项目资源。

　　业内人士介绍，在国外一些商业地产项目经营成熟后，可以卖给保险公司或退休基金，由后者长期持有。

　　某地产业内人士表示，北京优质写字楼物业投资回报普遍较高，不过可供出售的成熟写字楼物业已经基本处于“断供”状态，因此不少投资者都将眼光转移到尚未建成的物业或者处境较为“冷清”的物业。险资或可通过整栋收购或参股方式从开发商手中接盘商业地产项目，或者采取开发定制的模式，即开发商根据保险公司要求开发地产项目，然后转售给保险公司。