主题：定海神针风光不再 地产股缘何领跌两市

地产股盘中普跌 新华联（000620）逼近跌停

　　金融界网站讯 房地产板块7月12日早盘受到利空消息的影响，低开低走，新华联（000620）下跌9.93%，逼近跌停；华业地产（600240）下跌3.97%，泛海建设（000046）下跌3.75%，跌幅居前。此外，金地集团（600383）下跌2.99%，保利地产（600048）下跌2.84%，万科A（000002）下跌1.83%。

　　住建部发布的《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》被市场人士解读为房地产调控持续加强的表现。


　　通胀挑战房地产调控：住建部已加强政策储备研究

　　通胀形势已经影响到房地产调控。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹日前在“2011家居产业百强企业研究成果发布会”上表示，持续紧缩的货币政策出发点本来不是针对房地产行业的，但是其对房地产行业的影响很大，很多刚性购房需求因为加息和通胀的双重作用而被削弱。

　　更让调控部门关注的是，持续通胀带来投资性购房需求再度抬头，或致使房价和交易量反弹。

　　一位接近住建部的人士表示，房地产调控政策不会放松，有关部门一直在收集和研究最新的情况，加强政策储备，防止房地产市场大起大落。

　　治通胀让楼市“很受伤”

　　7月9日，国家统计局公布数据显示， 6月份全国居民消费价格总水平同比上涨6.4%。此外，为控制通胀预期，央行本月6日宣布了今年以来的第3次加息。随着CPI的不断创新高，业内预计下半年还会有1-2次加息。

　　“货币政策对房地产的影响特别大，其影响力甚至已经超过楼市调控政策。” 秦虹如是说。

　　秦虹表示，货币政策已经从两方面严重影响到房地产市场：其一是对开发商的资金链和个人按揭贷款方面，许多银行已经不发放开发贷，而个人按揭贷款也已经处于排队状态；其次是增加了贷款购房者的负担，这其中有很多是刚性需求购房者。

　　上述接近住建部的人士表示，目前调控政策已经使得房地产市场的量价关系有了改善，但是仍然存在一些调控政策不细化、执行不到位的情况。

　　目前国内自住型购房以及改善型住房，与投资型购房相比，并没有受到多少的保护。相反，一些投资型住房的人会利用各种“对策”进行投机。

　　另据北京链家地产市场研究部统计，“京十五条”出台后北京外地购房人群占比仅为14%，修正后的个税法案实施后这一比重或再次降低。

　　新个税法将个税起征点上升至3500元，相当一部分人群将进入“免税名单”，其中外地居民在税负减轻的同时，购房计划也或将受到影响。

　　北京链家地产首席分析师张月认为，一些外地人尤其是刚来京工作的年轻人收入相对较低，在一段时间内无需纳税，将来即使在京工作满5年也只能提供三年、两年或更少时间的纳税证明。

　　其中不乏没有加入社保的自由职业者、个体工商户和小公司职员等，这会使他们的购房计划延后，甚至丧失购房资格。

　　预计新个税实施后外地人的购房需求会进一步减少至10%以下。

　　秦虹表示，持续紧缩的货币政策，还将对房地产供给产生影响。2010年住宅用地供应大幅度增加，而这些土地供应量在2011-2012年变成住宅房屋供应，还需要资金的支持。

　　房地产开发商在2011年上半年很多选择依靠信托渠道融资，但是从2011年5月份开始，房地产信托也几乎被叫停了。房地产行业资金内外交困，由此带来的房地产开发的持续性，值得关注。

　　“信托将在下半年淡出，私募和民间资本转而将成为未来房地产的主要融资渠道。”K8土地网CEO申威对记者如是说。

　　加强政策储备

　　上述接近住建部的人士告诉记者，为了防止出现这样的大起大落的情况，住建部已经在加强调研和研究，加强房地产调控的政策储备。

　　例如，如何支持改善性购房需求，而又不放松限购政策，同时防止投资性购房需求反弹。

　　北京房地产业协会副秘书长陈志此前对本报记者表示，很多城市都在研究是否要将限购政策年限等条件进行调整。例如，对于北京这样的限购政策执行比较严的城市，是否可以通过调整限购年限，用来支持自住型购房需求。

　　秦虹说，加息等货币政策已经带来买房人群的贷款压力负担，也是影响房地产合理购买力的一个问题。

　　秦虹表示，今后政府将在政策上做好政策储备，关注这一部分持有能力较弱的人群。在房地产市场下行的时候，怎么样保护和支持自住型购房需求，他说当前通胀形势对购房需求的影响正在研究。

　　秦虹建议，从限购年限等方面去调整政策，进行大规模的调研，摸底排查具体情况，防止房地产调控的大起大落。

　　在坚持“限购令”的前提下，如何确实落实保障房的保障性也成为政府开始细化政策的出发点。

　　虽然今年1000万套保证性住房达到了一定的数量规模，秦虹认为，保障住房的区别化针对性的政策应该进一步加强，提高保障效应。发达城市和不发达城市，大城市和小城市，这些不同的城市中对保障性的需求也是不一样的。所以针对不同的城市的特点出台了更加区别化针对性的政策非常有必要。


　　五年内或将有30%房地产企业出局

　　本次“史上最严厉”的调控，对房企的影响肯定是巨大的，甚至是致命的。之所以有如此断言，绝非过于悲观，概因对未来房地产市场竞争格局冷静分析的结果。

　　可以预见，未来一两年内，在保障房还难以形成大规模有效供应之前，也就是说，在保障房还难以对冲房价快速上涨之前，房市政策依然会延续高压态势。而且这种延续，也绝不是有些人所说的“调控常态化”，而是房地产政策导向的根本性变化。为什么会这么说？因为既往的调控政策主要围绕着对商品房市场的“修复”，而这一次则是因为住房“双轨制。

　　首先我们看一下相关数据及其对住房供应结构的根本性影响。

　　1、“十二五”期内，即2015年前，国家明示了3600万套保障房的建设计划。根据最新的政策精神，综合考虑公租房、廉租房、经济适用房、棚改房、限价商品房等各类保障房的产品属性，按50㎡/套计算，计18亿㎡，年均3.6亿㎡。我们知道，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，其中商品住宅销售面积约8亿平方米（2010年，商品住宅投资投资34038亿元，占房地产开发投资的比重为70.5%）。根据国土资源部门近日公布的住房用地供应情况和《2011年全国住房用地供应计划》，2010年全年住房用地实际供应125381.85公顷（12.54亿㎡），完成67.87%；其中商品房（包括限价商品房和中小套型商品房）供地10.05亿㎡；2011年，保障性安居工程和中小套型商品房用地占比78.6%。未来五年内，在用地指标不可能大幅度增加的情况下，保守预计，将有40%左右的土地转为保障房用地。再考虑到供地计划的实际完成情况、出让状况（许多地都是“夹生地”）和出让土地实际开发情况，预计未来五年内商品住房供应面积不会超过50亿㎡。按照100㎡/套计算，供应套数是5000万套。

　　——保障房是3600万套，商品住房时5000万套，套数比是0.72:1。

　　——根据最新人口普查加过，2010年家庭户规模为3.10人。这意味着3600万套可以解决1.1亿中低收入者的住房问题。再加上过去多年已经享有保障房的人数，2015年或将有1.6亿人享有保障房。到2015年，城镇化率约达到53%，也就是有7.3亿城[简介最新动态]镇人口。这意味着有22%的城镇人口住保障房。与住商品房人口的大致比例是1:3.54。

　　综上，保障房和商品房的供应套数比0.72:1，人口比1:3.54。这就是未来住房市场的“双轨制”。

　　2、住房供应结构的“双轨制”将意味着整个商品住房市场的整体萎缩。缩减多少呢？

　　2010年，在“史上最严厉”调控影响下，全国商品房销售面积同比增长10.1%。如果没有现在的“三限”政策（限购、限价、限贷）和保障房建设计划，“十二五”期间商品住房销售面积累积可能达到65亿㎡——与上面50亿㎡的预测值相差15亿㎡，相当于减少了30%。姑且不考虑一线优秀企业的业绩增长率肯定会高于行业平均增长率的因素，则将有30%的房地产企业被“洗牌”！如果考虑到一线优秀企业的业绩增长率肯定会高于行业平均增长率的因素，可能将有超过三分之一的-全球品牌网-中小企业被“洗牌”！

　　总之，这一轮的调控不是简单的、惯常的“调控常态化”，而是政策导向的根本性变化。这种变化意味着整个住房供应结构的变化，同时意味着房企习以为常的增长速度将一去不复返了，更意味着残酷的“洗牌”其实已经开始了。因此，房企要做的、能做的，只有两件事：一是要做好打持久战、打硬仗的准备，二是要尽快转变增长模式，要练好内功。

　　这就要求房企要尽快调整企业发展战略和开发模式，走品牌和质量效益型之路；要尽快完善公司股权结构和法人治理；尽快建立具有核心竞争力的标准化产品线，实行标准化产品的复制、连锁开发，以降低成本和费用，提高效率和效益；要尽快优化、完善内部管理体系，练好内功。

　　总之，面对调控常态化，要做好打持久战的准备。但要打好持久战，现在就要“深挖洞、广积粮”——做好该做的，而不是像抑郁质或粘液质的青涩少年，显得过于敏感。


　　房地产市场持续低迷 有待降价猛药刺激

　　为全面客观反映北京市场走向，搜狐焦点网新建“数字地产”栏目，通过多年积累的强大数据库和实时监测能力，即日起发布影响北京市场趋势的各项要素并定期发布。以下是北京市2011年7月4日-7月10日房地产成交报告。

　　据搜狐焦点网“数字地产”栏目数据库披露，北京市房地产管理交易网住宅期房签约量为1485套，日均签约212套，与前周（6月27日-7月3日）相比回落34.8%；现房签约量为293套，日均签约42套，与上周持平，微增0.9%。

　　7月4日-7月10日，共有3个住宅项目发证，2个项目开盘，新增供应2183套。其中鸿坤理想城预计推出11号楼，均价21400元/平米，主力户型为96平二居、141平三居。目前一次性付款97折，贷款99折，分期付款无折扣，开盘当天有额外优惠。颐景花园是顺义区的新开盘项目，价格约在20000元/平米，项目此次开盘房源为18#、19#住宅楼、后沙峪居住及商业金融项目17#住宅楼，户型为二居97平米、三居107和150平米、跃层210平米。尚品嘉园是海淀区项目，即将开盘房源为3#、8#、9#、13#、14#业务用房和1#、4#、10#接待用房，待售房源户型为30、58、73平米小户型。项目目前在售房源为30、58、73平米loft，，项目现均价35000元/平米，一次性付款可享95折优惠。

　　机构点评

　　上周，北京房地产市场走势依旧低迷。新房供应方面，新增供应3217套，房源放量仍在明显增加。但成交量方面来看，新建住宅共成交1778套，环比前一周回落30.6%。新房成交量继续回落，一方面是提高存款准备金率，及再次加息的影响，消费者继续观望；另一方面，7月大量新盘入市，且促销优惠方式多样，增加了消费者的选择，无形中延长了消费者的选购房周期。而从二手房市场来看，受加息等政策及新房市场降价促销的影响，二手房业主心理开始有所松动，成交还有待时间出现回升。

　　从后市来看，中小户型产品依旧是市场成交的主力，而开发商的打折等促销策略，会促进成交量回升；而对于二手房来说，二手房业主的心理波动，价格出现回落，交易量也将逐渐的回升。





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