主题：保利地产：城市中心的商业梦想字号

在城市化背景中，因住宅产业而成长的中国房地产商们在历经了中国地产的“黄金年代”之后，开始重新考量自身的发展方向。

　　缘由一方面在于，中国城市化不平衡的局面导致房地产行业需要更为细化的布局，越来越多的房地产企业不得不考虑渐渐脱离成本高昂的一线城市，向三、四线城市进军；另一方面则在于，一线城市城市化过程中，商业地产成为彰显城市价值的物业类型，商业地产更检验一个开发商的开发水平是否成熟；同时商业地产的经营模式更加细水长流，能给房地产开发商带来稳定的租金收益。

　　保利正是在这样的综合考量之下，不断转变对商业地产的态度。与住宅地产一样，依托广州这个中心，保利实现了以珠江新城和琶洲为核心的商业布局，2011年，在住宅地产相对困难的时候，保利城市中心的商业地产项目成就了其炫目的业绩单。

　　如何看待保利的商业地产在自身业务发展过程中的地位与作用，本报专访了保利地产(600048,股吧)副总胡在新。

　　经济观察报：保利业务中的商业地产比重越来越大，为何做这样的选择？商业地产的发展经历了怎样的过程？

　　胡在新：我们看来，住宅未来还有10-20年的黄金开发期，但过了这个时期企业如果还需要保持房地产行业内的竞争领先优势，商业地产是一个必然的选择。

　　目前广州是保利地产投资商业地产最多的区域。

　　中国保利集团最早在20世纪90年代末就参与广州中信广场的建设，当时是三家投资商，有保利、熊谷组和蚬壳公司，在1997年交付的中信广场引领了广州至少10年，直到珠江新城规划出台。

　　保利地产也是最早进入珠江新城的开发商之一，早在2002年的时候，我们便进入其中与政府机构合作开发办公楼，当时商业地价和住宅地价是倒挂的，2003、2004年住宅地价是2380元/平方米，而商业地产为2350元/平方米，但我们当时认为珠江新城的商业极有前景，选择了在珠江新城做商业项目。随着前几个项目的成功运作，我们逐渐加大了在珠江新城的商用物业开发规模，目前公司在珠江新城拥有6个商用项目。

　　现在，世界上知名的酒店基本上聚集在广州新中轴上，未来顶级的商业一线品牌主力店也都将进驻，为这个新中轴注入了新的力量。

　　保利地产在广州的商业项目另一个集中的区域是琶洲，我们是最早进入琶洲板块的开发企业。

　　当时整个琶洲会展一期刚刚建成，二期在建，但是我们看到会展经济发展的脉络，坚信会展经济一定会带动琶洲的发展，这里一定会成为广州新中心。于是，先是开发了琶洲首个高端写字楼项目——保利国际广场，继而拿下琶洲会展三期对面的保利世界贸易中心项目，在2009年，我们又摘得广州城中村改造范本——总建筑面积接近200万平方米的琶洲村项目，现在琶洲俨然已成为保利地产的大本营。

　　从珠江新城到琶洲，保利最早参与广州新轴线建设，见证了广州迈入国际化都市，也见证了广州商业地产的蓬勃发展。

　　经济观察报：保利地产的商业地产战略规划是怎样的？

　　胡在新：我们有明确的商业地产的发展战略规划。

　　进军商业地产是公司早年战略规划的一个举措。2002年股改后的公司五年规划中，保利明确了在核心城市核心区域打造商业地产的计划，提出了“开发性物业与持有型物业相结合，加快商业地产运营管理；有计划地扩大中心城市的商业地产，实现开发性收入和经营性收入相结合，保证企业的持续稳健发展”的商业地产建设规划。

　　2007年，保利再次提出未来五年内达到“70：30”的住宅与商业投资比例，并适度增加持有型物业比例。

　　在2010年制定的“十二五”规划中，保利地产将“商业地产与住宅地产相结合”作为公司“三个结合”核心战略之一，把商业提升到与住宅并行的战略高度。在“十二五”期间，保利地产计划商业地产年经营收入达到20亿元以上。

　　为实现这一目标，保利成立了专业的商业经营管理公司，并针对本部组织机构进行了调整，设立商业管理经营中心，对商业项目投资、运营及未来资本运作提供专业指导。

　　经济观察报：保利地产现有商业物业的投资发展和经营情况如何？

　　胡在新：现在保利的商业地产已经覆盖了北京、广州、上海、杭州等十多个城市；2010年底，已建在建商业面积超过300万平方米。

　　与很多公司把商业地产单纯定位于大商场和写字楼不同，保利商业地产包含了会展、综合体、休闲体育、酒店在内的多种商业形态，并形成了自己的商业品牌。我们商业物业的产品线非常丰富，目前已在建或规划的包括全国范围内的19个写字楼、13个五星级酒店、8个购物中心和2个会展中心，整个产品线涵盖商业零售、商务办公、酒店、会展、剧院、高端体育休闲等所有商业形态。

　　在商业地产运营方面，2010年末，保利地产已投入运营商业面积超过70万平方米，相关收入突破5亿元。目前，广州保利世贸中心实现租赁和经营收入2.5亿元；佛山保利水城购物中心逐步完成品牌店的整合，提升配套服务吸引和扶持高端品牌和目标客户，招商率达到97%，实现营业收入4500万元；佛山保利洲际酒店于4月10日开业，3个月内实现正现金流，全年实现营业收入接近1亿元。

　　经济观察报：保利地产在商业地产领域投资的核心思路是怎样的？

　　胡在新：在投资选址上，我们看好“中心城市的城市中心”，因为这里的资源很稀缺。在广州，我们投资的商业项目是最多的，并积累了丰富的商业开发经验；此外我们还在上海的陆家嘴(600663,股吧)、北京的大望京和成都的高新经济(310358,基金吧)区等核心区域拥有商业项目。为什么选择这些区域？因为核心的地段、充足的客流能够让商业项目价值最大化。

　　保利地产2011年在中心城市广州的中心地段重磅推出的6大商业项目，占据中轴，租售并举，从天河北的铂金城市综合体“保利中汇广场”，到珠江新城黄埔大道的顶级写字楼群“保利克洛维”，从中轴的核心地标“保利V座”到珠江新城的钻级综合体“保利中达广场”；从南向临江的超甲级旗舰“保利中心”到保利总部“保利国际广场”。6大物业以稀缺的区位和极大的升值空间引得市场广泛关注。

　　经济观察报：在经营层面，保利地产有怎样的策略？

　　胡在新：租售并举是保利地产商业一直以来的经营模式。

　　保利旗下的商业地产分两种类型，一种是用于销售快速回款的，另一种则自行持有，包括酒店、购物中心和地标性的写字楼。

　　在商业运营方面，保利注重与行业领先品牌合作，通过强强联合实现资源的有效整合。比如同锦汉展览公司合作会展，与洲际酒店集团联手打造五星级酒店等。

　　保利的酒店业自建+酒店合作管理的模式已趋成熟，今年再度与洲际酒店集团合作并签署战略协议，确定了6个酒店的管理合作合同，联手进入休闲度假酒店合作开发。


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