主题：“整个昆明的房价都在降” 有楼盘一度跌回5年前


2021年07月28日 19:40 来源： 红星资本局
记者注意到，网上有消息称，昆明部分楼盘的房价已经重回5年前，价格不到7000元/平米。（红星资本局）


　　日前，国家统计局公布了70城的房价数据：6月，云南省昆明市的新房销售价格指数环比下降0.8%，二手房销售价格指数也环比下降0.6%，跌幅均位于全国前列。

　　有说法称，昆明部分楼盘的房价已经重回5年前，价格不到7000元/㎡。

　　红星资本局调查发现，名为“御龙春晓”的楼盘销售价为6900元/㎡起，如全款购买，价格甚至可以低至6500元/㎡。“御龙春晓现在应该是昆明7区内销售价最低的住宅类楼盘之一。”

　　“整个昆明的房价确实在降，新房和二手房都在降，不是单指哪一片区域，而是整个昆明都是这样，只是价格可能降得不明显。”有中介告诉红星资本局。

　　新房环比下降0.8%

　　昆明出现单价不到7000元的楼盘

　　据国家统计局披露，6月，昆明的新建商品住宅销售价格指数环比下降0.8%，是列入统计的70城中跌幅最大的城市；二手住宅销售价格指数环比下降0.6%，跌幅仅次于牡丹江。

　　有多名来自昆明的房地产中介告诉红星资本局，昆明部分地区的房价的确在降。一方面，是郊区新楼盘的开发商做活动；另一方面，部分二手房的成交价有所下降，但降幅并不明显。

　　红星资本局注意到，网上有消息称，昆明部分楼盘的房价已经重回5年前，价格不到7000元/㎡。

　　“这个说的应该是御龙春晓，它是开放商做活动推出了一批特价房，用来吸引客户。”中介郭康(化名)告诉红星资本局，御龙春晓现在应该是昆明销售价最低的楼盘之一。

　　需要说明的是，御龙春晓位于昆明市的经济技术开发区(以下简称“经开区”)。郭康告诉红星资本局，“这是一个待开发区域，各方面配套都还待建。”

　　红星资本局从御龙春晓的置业顾问张双(化名)处了解到，过去，该楼盘的销售价格超过8000元/㎡；现在的销售价格是6900元/㎡起，如全款购买，价格甚至可以低至6500元/㎡。

　　“我们上次做了活动后，效果比较明显，现在正在推第二次活动，也是这个价格。不过，单价6900元的房源楼层比较低、朝向可能也不太好。”张双对红星资本局说。

　　而锐理数据显示，在今年上半年(1-6月)，昆明市的商品住宅成交均价为15670元/㎡。

　　“整个昆明的房价都在降”

　　中介：部分二手房挂牌价低于过去成交价

　　红星资本局翻阅国家统计局披露数据发现：从2020年4月到2021年4月，昆明的新房销售价格指数连续上涨，直到今年5月，该指数首次出现环比持平。6月，该指数环比下降0.8%。

　　昆明的资深房产中介马照(化名)，曾被贝壳找房APP认定为“业务精英前10%”，据他介绍，“整个昆明的房价确实在降，新房和二手房都在降，不是单指哪一片区域，而是整个昆明都是这样，只是价格可能降得不明显。”

　　马照告诉红星资本局，以前，新楼盘是周末或特殊时间点做活动，但现在是“周末做活动、周一也做活动，反正每周、每天都在做活动，这就算是变相降价了。”

　　事实上，郭康告诉红星资本局，除了御龙春晓外，近期，昆明经开区有多个楼盘和贝壳(BEKE.US)合作，每个楼盘都推出100套特价房，比正常市价低2000元/㎡左右。

　　不过，也有中介向红星资本局表示，做活动降价的都是郊区的新楼盘，位于主城区的新楼盘不存在降价的情况。

　　以融创春城书院为例，该楼盘位于昆明市五华区，地处市中心。截至发稿，贝壳找房APP显示，该楼盘仍有多套房源在售，单价约为2.7万元/㎡，总价在348-526万元不等。

　　该楼盘的置业顾问告诉红星资本局，整个楼盘的单价在2.6-2.7万元/㎡，只有低楼层、朝向不好的房源价格会相对比较低，“我知道有些新楼盘的价格确实在降，但这个盘暂时没有活动价。”

　　另外，马照告诉红星资本局，除了新房外，部分二手房现在挂出来的价格甚至比以前类似房源的成交价格还低。

　　昆明房价为什么会降？

　　分析：房贷利率上涨，银行放款变复杂

　　在马照看来，昆明的房价下降主要有两个原因：一是因为房贷利率上涨，二是因为银行放款的时间、程序相比以前变得更加复杂和困难。

　　据掌上春城5月发布的报道，昆明的首套房贷利率已全线突破5.3%，最高达6.15%。

　　其中，工行、建行、农行、中行、邮储、富滇、民生的首套房贷利率为5.3%，交行为5.35%，浦发银行为6.15%，招行和广发的首套房贷款利率保持在5.4%。在二套房方面，各银行全线突破5.6%。

　　“今年以来，银行放贷的时间也拉得很长，以前大概一个月，现在两、三个月才能放下来。而且，有的银行没有额度，有额度的银行又对贷款资质卡得特别严。”马照对红星资本局说。

　　除此以外，红星资本局注意到，市场上也有观点认为，受到昆明旅游城市的因素影响，近年来房价被推高，但当地的收入水平与房价差距过大。加之当地人口增长缓慢，商品房库存积压，从而导致房价下降。

　　中原地产首席分析师张大伟告诉红星资本局，从统计局发布的70城房价数据来看，“2021年以来，一系列房地产调控终于见到了初步效果，特别是二手房的价格上涨明显放缓，热点城市开始在二手房管控方面出现明显效果。”

　　张大伟认为，对于一、二线城市来说，二手房市场已经占据了市场的主体地位。相比新建住宅的价格管控，二手房房价管控是过去的市场空白点。

　　现在，结合各地的调控政策内容整体来看，“全国一、二线热点城市的二手房价格有望平稳。”

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