主题：地产股谋划反弹的五个理由

　　中报数据显示，开发商销售出现明显分化，整体资金状况较年初继续恶化，但短期偿债压力小，2010年以来的再库存速度已经放缓。我们认为，虽房价不调则政策难松，但开发商主动调整价格的动力不足，因此价格下行出现“小步慢跑”将是大概率事件。就目前明显进入震荡筑底期的市场而言，9月房地产行业受销量好、政策平稳的影响很可能出现反弹行情。

　　奏响9月反弹曲的理由


　　第一，行业盈利好，利润率创历史新高，业绩锁定强。我们覆盖A股毛利率平均33%，H股龙头公司毛利率平均41%(H 股毛利率不包含土增税)，均创历史新高。A/H主要地产公司预售账款较年初平均上升22%、20%，占未来两年预测收入比分别为64%、62%。2011年结算主要反映2009年下半年及2010年销售，土地成本反映2007年、2008年拿地，我们判断随着后期地价提升，未来的毛利率只会小幅上升，而开发项目预售账款多，未来业绩高锁定。

　　第二，虽负债有所增加，但短期偿债压力小，好于2008年。A股公司平均净负债率77%，H股为67%，较年初继续上升，但好于2008年的高峰值86%和108%，其中A股最高是保利和侨城，H股是绿城中国 。一年到期负债/在手现金比例，A股平均仅1.05，H股仅1.18，两地龙头公司均在0.3至0.8之间，短期偿付压力显著低于2008年，其中短期资金压力最大的是A股荣盛发展 (2.31)，冠城大通 (3.05)，H股恒盛地产(4.15)，绿城中国(2.03)。开发商短期资金压力小，在手现金多，应对调整空间足，因此，主动降价调整动力远不如2008年。

　　第三，销售分化，龙头公司销售好，回款并不慢，去化率达6、七成。1月至7月A/H地产公司销售金额同比增长在60%左右，明显好于行业平均24%的同比增长，销量上升是主要推动力。主要地产公司上半年的回款率在70%至80%，并没有显著差于历史平均水平。从H股中期业绩发布会情况看，主流公司的项目去化率均在60%至70%之间。

　　第四，地产公司拿地、再库存速度在放缓。A/H主流地产公司存货较年初增长15%至20%，低于2010年同期增速25%至30%水平，万科、保利、中海、绿地、绿城五家拿地金额上半年同比下滑约30%，企业再库存速度在放缓，而购地及建设支出基本与回款持平，地产公司量入为出，现金开支情况明显好于2008年。（点击查看>>>房地产板块领涨股一览）

　　第五，行业未来将是慢调整。往前看，我们认为，自2009年来的再库存将在下半年结束，拿地、投资都将进一步放缓，但开发商资金面相对好于2008年，价格将随推盘释放小幅下行，行业会是慢调整。

　　行业估值与操作建议

　　自2010年6月以来，地产行业单月销售增速已由下跌10%反弹至20%至25%的水平，但地产股票同期还是跑输大盘约20%，主要原因是政策压制估值，导致行业和股票走势背离。

　　基于上述分析，我们看好9月地产股票迎来反弹的行情，选股操作上可着重于具有销售爆发性以及推盘充足的龙头公司，如A股的招商地产 、金地集团及万科A，H股回归中国海外、龙湖地产及华润置地等。保障房主题方面，投资者可关注首开股份 、中国建筑 ；商业地产则建议关注金融街、浦东金桥等。

　　与此同时，投资者应警惕调控政策与行业调整叠加、经济下滑超预期和房价调整幅度大所带来的投资风险，防范投资损失。

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　　社保基金二季度大举介入金融地产股

　　随着上市公司2011年半年报披露完毕，社保基金持股信息完全浮出水面。与一季度类似，社保基金二季度仍然保持了较大的调仓力度，而低估值的金融地产两大板块被社保大举增持。

　　据相关数据统计显示，2011年二季度被列入前十大流通股股东的社保基金持股市值合计为431.02亿元，创出历史最高水平，比一季度的399.25亿元增加31.77亿元，增幅为7.96%。其中，由全国社保基金理事会转持的股票市值为127.48亿元，占比为29.58%。社保基金二季末共计持股28.29亿股，比今年一季末的24.59亿股增加约3.7亿，增幅15.05%。其中，由全国社保基金理事会转持的股数为8.31亿股，占比为29.37%。（点击查看>>>社保基金二季度持仓数据一览）

　　统计还显示，社保基金2011年二季末所持股票只数为293只，相比一季末的283只，增加了10只。二季度被社保增持的股票数量为88只，被减持的股票数量为33只，增持个股数量远大于减持个股数量，此现象与一季度正好相反。

　　由此可见，社保基金二季度调仓力度仍然不小。另外，社保基金二季度新进的股票为104只，占所持股数量的35.49%。由社保理事会转持的新进股票有38只，也就是说，二季度主动新进的股票为66只。其中，在低估值的地产金融板块上，社保基金大举介入。从增持股数(非转持)排名上看，位列前五名的分别是万科A、深发展A、招商地产、华侨城A和金融街。以最新的收盘价估算，社保基金仅在万科A、招商地产、华侨城A三只地产股上的增持金额就超过10亿元。深发展A与安信信托则成为社保基金二季度增持的主要金融股品种，增持的市值也达到了7.28亿元。

　　除了在金融地产两大低估板块“一掷千金”，社保基金二季度还在食品、农业、电力等板块上有增仓动作，值得一提的是遭遇“瘦肉精”危机的双汇发展被两家社保基金同时增持。此外，二季度社保基金对之前减仓的医药股也进行了回补，两大龙头上海医药与云南白药分别得到社保基金增持750万股与684.69万股，当前市值均过亿。（现代快报 潘圣韬）


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