主题：中信证券 万科A：直面市场 善用纵深

　公司2011年8月销售104.8亿，较上月环比增长15.4%，同比下降12.6%。月度销售均价10917元/平米，创下2010年7月以来新低。

　　我们判断，销售均价下降主要是因为公司低开和降价，结构性调整是次要原因，预计销售均价持续维持低位。

　　由于行业层面不能系统性证明三线城市销售更好，且微观调研发现公司新盘低开，老盘降价较多。我们认为，销售均价的下降主要不是区域结构调整引发的。

　　公司的战略纵深意义巨大。市场将进入价跌量稳时期，推货量显著增加和销售速度下降并存。降价往往不能确保销售火爆，但除个别地方以外，不降价就意味着可能滞销。在成本和资金双重约束下，我们认为企业分布城市广阔，就能够充分扬长避短，调整推货结构，确保销售平稳。

　　拿地保持谨慎，增加一线城市土地储备。公司8月权益地价22.4亿，相比前几月有所增加，但相对销售额来说依然严重不足。值得注意的是，公司在北京连续新增土地储备，反映了公司在整体谨慎的前提下，适当加大一线城市拿地力度。我们认为，一线城市拿地往往可遇而不可求，未必能等到地价绝对低点再行拿地，目前增加土地储备是明智的。

　　销售增速同比下降有利于舆论压力缓和。我们认为，主要受制于去年下半年高基数，未来几个月公司销售金额的同比下降是大概率事件。这种销售额同比的下降不利于市场调高公司2012年以后的盈利预测，却有利于舆论压力进一步缓和与政策正常化。

　　风险因素：销售速度突然下降的风险。

　　中信证券 万科A：直面市场 善用纵深



【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。