主题：深圳万科低价出货 被指下山抢钱

　从两个月前的5000元到最新的10万元，万科在深圳部分项目的优惠幅度飙升了20倍。

　　“万科下山抢钱了。”9月23日，当万科位于深圳的公园里项目开盘时，有人在微博中给出这样的言论。

　　万科提供的信息显示，上周万科深圳公司推出的三个项目，位于深圳的金域缇香首次开盘两个小时即售罄，公园里项目去化率超过八成。不过，本报调查显示，表面大卖的背后却是，推盘量减少，优惠幅度大幅增加。

　　国金证券的研究报告称，与最初预计的开盘价相比，万科公园里和金域缇香降幅分别高达15%和20%。

　　除了降价，在深圳，万科已陷入了和自己的战争。

　　今年年初，万科深圳公司对外公布的销售目标是140亿元，但截至今年8月，深圳万科仅实现50亿元左右的销售目标。这也意味着，在接下来的4个月，深圳万科要完成近百亿的销售。另外，7月底，深圳万科推出“万团大战”促销计划，虽然每套房仅优惠5000元，但房源量，几乎占了深圳整个楼市供应量的1/3.

　　因此，对万科而言，可做的选择只有一个，那就是低价走货，抢夺有限的刚需市场。

　　降价、热销

　　9月24日，万科深圳公司当天一口气推出了深圳万科公园里、深圳金域缇香、惠州万科城三大项目。

　　与对外公布的9月24日开盘不同。9月23日晚，万科公园里在深圳罗湖区的君悦酒店“突击”开盘，此次所推单位主打88-160平方米的三房、四房，定价从1.6万-2.1万元/平方米不等，均赠送欧式精装修。

　　万科向本报确认，公园里开盘当天优惠10万元。

　　至此，从7月23日万团大战开始到9月23日公园里开售，每套5000元的优惠已经升级至10万元，翻了20倍。

　　同是24日开盘的金域缇香，优惠也经历了多轮变化。

　　当地媒体报道称，现场的购房者反映，在看房子的过程中，万科的优惠变过四次，第一次是万团卡优惠每套5000元，第二次是升级到每次1万元，第三次则被告知金域缇香虽然毛坯销售，但是装修费用可以5折，到了开盘的前一天万科对外公布，装修不要钱了。

　　不仅是价格，万科的推盘量由于受许可不足的影响，也不及预期。

　　以金域缇香为例，最初预计一次性开盘三栋楼，但最终只开了其中的两栋。本报获得的信息显示，由于蓄客数量不足，万科不敢推出太多单位，而尚未开盘的一栋楼由代理商包销，但这种说法没得到万科的证实。另外，公园里也只推出2栋和3栋，共270套单位，推货量低于预期。

　　事实上，在今年7月，为给即将在深圳地区推出的11个项目寻找足够的购买力，深圳万科从7月底就开始了为期一个月的蓄客期，即“万团大战”。根据团购计划，客户可以通过申请会员卡，参与深圳旗下11大楼盘12月31日前所有房源的团购，若在项目开盘当天购买，更可享总价减5000元/套优惠。

　　从万科公布的情况看，万科的蓄客工作进展相当不错，一个月内，已办卡人数逾10000人。

　　办卡并不意味着现实的购买，如果说“万团大战”最初的目的只是揽客，如今艰难的销售，不断增加的优惠也意味着深圳万科进入实质性的降价阶段。

　　悲观预期

　　在一份被认为是万科的网络推广稿中，“9月首个新项目公园里低价入市抢食刚需，价格仅为同片区1/2，最低16000，毛坯计价14000，是东湖南岸的二手房价格的一半，比布吉新盘价格还要低2000元左右，今晚开盘，如此低价，万科将引深圳楼市走向何方”。

　　按照该文章的说法，公园里的预期价格为22000元。

　　国金证券最新的房地产行业研究周报也显示，“深圳万科公园里、金域缇香和华侨城香山里开盘，分别去化100%、80%和60%，均价分别在16000、9700和35000元/平方米，相对原预计价格，公园里降幅在15%左右，其他两盘在20%左右，各盘降幅较大主要受到限价政策影响。”

　　对于深圳项目的价格走势，万科官方的说法是，公司对这些项目采取了积极的定价策略，根据市场的实时情况，以购房者愿意接受的价格销售房屋，因此这些项目保持了理想的销售速度。

　　不过，单就深圳市场而言，万科自身面临的压力非同一般。

　　今年年初，万科深圳公司对外公布的销售目标是140亿，但截至7月，深圳万科仅实现40亿元左右。万科上半年销售的深圳房源仅有四个项目，分别是清林径、万科红尾盘、万科金色领域和万科棠樾，而下半年推出的房源高达11个，面对的都是深圳客户。

　　从7月23日万科“万团大战”计划的近万套房源看，万科的供应量几乎占到深圳市场的1/3，因此万科面对的除了限购下孱弱的市场，还有内部项目之间的竞争。

　　事实上，万科对今年市场的看法并不乐观。“今年以来一直未见地产投资增速回落，曾一度怀疑销售对投资的领先规律，并自我解释保障房的对冲效应。万科中报对经营环境的分析给了我们一些警示，在表象和规律面前，我依然选择相信朴素规律。”在海通证券的一份内部报告中，对万科的中报如此评判。

　　尽管并未就房价做出任何判断，但细读万科中报，其中的滋味会让许多人胆寒。

　　万科中报称：年初时，因2010年底推盘较多，主要城市的住宅成交面积一度有所上升，但随着新一轮政策的出台和各地调控措施的落实到位，市场成交速度迅速回落。14个主要城市(深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉)商品住宅成交面积同比2010年，一季度增长15.3%，二季度下降11.1%。五个核心城市(北京、上海、广州、深圳、杭州)上半年商品住宅成交面积较2010年同期下降3.8%，较2009年同期下降54.1%。

　　中报还显示，如果对比同期新房供应的增长情况，则成交放缓的趋势更加明显。今年二季度，14城市批准预售面积环比一季度增长78.3%，而商品住宅成交面积却环比下降了16.3%。

　　从历史经验来看，房地产开发投资情况的数据呈现存在一定的滞后性。上半年全国房地产开发投资的增速变化尚不明显，仍保持在32.9%的较高水平。但核心城市的投资增速与去年相比已大幅下滑，其中，北京由去年全年的24.1%下降至今年上半年的3.7%，上海由去年全年的35.5%下降至今年上半年的9.4%。

缺乏实质性降价举措　深圳楼市黄金周遭遇“冷”

作者：王攀 来源：新华网 2011-10-04 09:53:22
　　来自市场的迹象显示，继“金九”泡汤之后，深圳楼市“银十”似乎同样遭遇了“滑铁卢”。连日来，深圳市秋季房地产交易会出现了客流下滑、看多买少的“惨淡”局面。市场分析认为，市民对控制高房价的预期与房地产开发商缺乏实质性降价举措之间的巨大落差，是造成当前房地产市场交易持续低迷的主要原因。

　　深圳秋季房地产交易会被视为华南地区房地产交易的一个重要“风向标”，本届秋交会更是被视为当地和周边开发商冲刺全年销售业绩最佳时期。为此，各大开发商均使出了浑身解数吸引消费者，有的开发商甚至从云南空运数万朵玫瑰装饰展位，以求良好的市场前景。

　　然而，市场却给出了不同的“反应”。与开幕首日人潮汹涌相比，本届秋交会进入２日以后，客流明显下滑，多名销售人员“围攻”一位参观者的情况多有出现。有销售人员表示，一些观众参观的目的并不是了解楼盘信息，而是为了领取促销礼品，“有的人甚至排了半小时的队，还说不出我们楼盘项目的名称。”

　　跨区域的房地产交易更是遭遇“冷场”。在本届深圳秋交会上，来自云南等地开发商虽然推出了一系列高档别墅、“生态城”项目，但长时间乏人问津，工作人员几乎是无所事事。一些珠三角其他城市的房地产开发商表示，虽然也有一些看房者愿意搭乘大巴前去周边城市看房，“但大部分都像是借机旅游休闲，市场需求并不旺盛。”

　　与客流下降相应的，是消费者购房意愿同样“趋冷”。参加本届房交会的深圳某房地产项目负责人说，开幕首日该公司“一套实际的成交都没有”；另外还有参展商表示，尽管在交易会上还有市民询问楼盘情况，但等到实际登记或邀请对方去现场看盘时，消费者普遍选择离去。

　　销售旺季为何成为“望季”？一些消费者说，楼市缺乏实质性降价举措是最重要的原因。有市民就表示，在本届秋交会上，参展的楼盘特别是深圳楼盘并没有太大优惠，“有的楼盘最大的折扣也就是优惠１万元现金，还仅限于现场购房才可以享受，这让人感到失望，还是再等等看吧。”

　　针对深圳秋交会的冷淡局面，有业内人士分析认为，当前楼市观望气氛深厚、成交低迷，但开发商还在“死扛”，拒不降价。他说：“目前迹象表明，大多数开发商还在试探市场，并没有实质性降价。但楼市调控从紧的方向不会改变，一旦开发商的资金链出现问题，降价是唯一的选择。”（记者 王攀）





各地楼市齐黯淡

作者： 来源：东方早报 2011-10-04 09:53:44
　　南京：或降价换销量

　　据新华社电 南京将有20家楼盘的3000多套房源选择在国庆期间集中上市。专家表示，在调控政策持续影响下，我国房地产行业持续降温，开发商资金压力增加，集中推盘现象开始出现。据粗略统计，9月，南京在价格上做出大幅下调或优惠的楼盘有10多家，但日均成交却不足107套。“金九”名不副实。

　　记者通过国庆假期前几日的观察发现，楼盘扎堆交火并没有换来繁荣的交易场面，几处楼盘的售楼处冷冷清清。南京江北一处楼盘折后最低价只有6700元／平方米，但开盘第一天只有50多组看房人来到现场，有限的看房人让人难以想象这是纯新盘的初次亮相。南京江宁一家售楼处，前来看房的刘先生误以为这里放假了，当时售楼大厅中只有他们一组客户在看房。

　　业内人士判断，国庆前后，南京多个楼盘集中上市加上超过4万套的库存逼宫，开发商将不得不“降价换销量”，今年楼市的“金九银十”或将难以实现。

　　深圳：黄金周楼市“冷场”

　　据新华社电 继“金九”泡汤之后，深圳楼市“银十”似乎同样遭遇了“滑铁卢”。连日来，深圳市秋季房地产交易会出现了客流下滑、看多买少的“惨淡”局面。市场分析认为，市民对控制高房价的预期与房地产开发商缺乏实质性降价举措之间的巨大落差，是造成当前房地产市场交易持续低迷的主要原因。

　　与开幕首日人潮汹涌相比，本届秋交会进入2日以后，客流明显下滑，多名销售人员“围攻”一位参观者的情况多有出现。有销售人员表示，一些观众参观的目的并不是了解楼盘信息，而是为了领取促销礼品，“有的人甚至排了半小时的队，还说不出我们楼盘项目的名称。” 太原：

　　发电影票吸引人气

　　据新华社电 记者采访多家售楼部发现，国庆假期不少楼盘看房人较9月有所增加，开发商也开始通过促销手段吸引人气。

　　记者发现，除了中等规模房企推出一系列促销优惠外，国内一些大的知名房企加入“银十”争夺战。首开、万科、恒大等多家知名楼盘基本都将在10月份开盘或正式面世。国庆期间，这些房企通过发放电影票、抽奖活动以及欢乐嘉年华活动等来吸引人气。

　　在万科紫台售楼部，记者看到前来咨询登记的人络绎不绝。置业顾问侯女士告诉记者，国庆两天看房咨询的人是平时的4至5倍。在首开售楼处，大多数意向业主都已办理了VIP卡，据置业顾问介绍，凡持此卡购房的客户，可享受开盘当天购房优惠。

“限购令”之下 高房价扛不住就别扛了

作者：吕尚春 来源：经济观察报 2011-10-04 10:40:44
　　吕尚春

　　房价有点儿扛不住了。“金九银十”本来应该是房地产的好日子，然而大部分售楼处，却有如霜打冰冻。房产商“跳水”声此起彼伏，或者不再矜持、大幅降价，或者割袍让地、转投别路。

　　是不是回到了金融危机袭来时，2008年的大萧条？情况没那么糟糕，始自2010年4月的房地产调控，是出自于政府的“主动”挤泡，因此，出现成交回落在情理之中，让房地产烈焰从核心城市退出，未必不是一件好事。

　　但是不少房地产商仍然不惜负债囤地，一方面是因为购买动力依然还在，一方面对于临空“救市”存有念想。如果就按照这个逻辑演变下去，由于房地产一路下滑，土地大幅流拍，地方财政无力支撑，然后最终银根松动，重演开闸“救市”，房价强烈反弹？！这样的反弹，可以有一次、两次，但在保障住房这一课没有补完之前，便重回土地经济的老路，仅仅是将要新增的强拆、征地带来的社会公正问题，就足以形成难以计控的修正成本，更不用说，通胀越演越烈，放开一线城市的住宅投资，无异于将本已高攀的房价，又一次抛入了疯狂的热钱炉膛之内，执政信用的透支还经得起这样的折腾吗？

　　事实上，“限购令”之下，经济资源的重新分配正在发生着潜移默化的调整。

　　中国城市化率仅至46%，剩余的百分比给上至官学、下至百姓，提供了绵延不绝的想像力，甚至有沦为陈词滥调之虞。但是“限购令”却给城市化添加了新的注解：在已经限购的城市，有的限城区，不限郊区；有的限东部，不限西部，资金“改道”流向“非限制”区域，地方政府借此盘活以前无人问津的区域。

　　更大的受益城市，是“非限购”城市，中国城市总计在660个以上，而施行限购令的城市近40个，也就是说，没有限购的城市基数庞大，“房地产公司转向三、四线城市”的现象已经成为风气。让核心城市停下来，调整步伐，而让城市基础脆弱的地区，得以充实输血。虽然北京、上海在2011年上半年，已经垫底倒数，但就大局计，是件好事。

　　另一个变化，体现在对土地收益的转型。10月1日，重庆市率先开征独套住宅的房产税，虽然征收范围有限，但毕竟是开“房产税”先河之举。从对土地一次性套利的“招拍挂”制度，转向以长期收益为主的“房产税”体制，意味着“土地财政”简单卖地的作为，将渐变向国际通行的土地收益长期化格局。

　　具体到产业层面，房地产企业纷纷重新“抬头看路”，从龙头企业到中小房企，无不在从核心城市的“超级溢价”中惊醒，或者转向建造价格适中的普通商品房，或者转向扩充城市机能的工业地产、商业地产。此两者，一个是惠及中低收入阶层的刚性购房需求，一个是符合土地利用长期化的转型需要，总之是贴近了限购政策的设计目标，因此可以得到来自于政府、金融、产业的整体烘托。

　　综上所述，我们可以看到房价开始跌落，并不意味着处于支柱地位的房地产就此低迷，对于经济的拉动开始疲软。如果躲在土地财政的温床上，尽享GDP的直线爬升，那才是一场睁着双眼的噩梦！

　　我们并不是说，土地不能拍卖、不能开发，而是应在规划住宅之时，产业布局、轨道交通、商业建筑，以及文教卫综合考量。无论是北京，还是上海，卫星城提了若干年，现在只是泡影，或者纯粹是一个“睡城”，或者是一个无人居住的“工业园区”，各自听命于相应的行政板块，为即期GDP冲刺，而不顾及两者之间本应有机结合。这样的情形，居然在此轮“限购令”之下有所扭转，难道这样的调整方向不应坚持吗？京沪深广的房价跌得不对吗？

　　然而，又有所谓“利益集团”的游说之声，频频冒出，诸如政府再限制下去，是搬石头砸自己的脚；房价再跌落，GDP有低于8％的隐忧等等。值得注意的是，这类声音正来自于所谓的一线城市的相关利益者，似乎这里房价再跌，中国的经济就真的到了崩溃边缘！他们并没看到中国其他600余个城市正在发生的变化，国家统计局颁布的数据表明，2011年1至7月份，固定资产投资（不含农户）152420亿元，同比增长25.4%，分地区看，东部地区投资增长 22.6%，中部地区投资增长30.5%，西部地区投资增长29.2%，投资分配是均衡的。单就房地产而言，1至7月份，全国房地产开发投资31873亿元，同比增长33.6%。其中，住宅投资22789亿元，增长36.4%。也就是说，限购是结构性限制，而非系统堵塞。在整体面，投资增长仍然是平稳的。所谓的利益游说者，且放下聒噪之声，认认真真思考一下什么才是长久、负责的土地利用之道。





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