主题：万科Ａ(000002):销售压力增加 龙头优势仍在

2011年9月份公司实现销售面积108.0万平方米,销售金额125.1亿元,分别比2010年同期减少5%和12%,环比上月上升13%和19%,销售均价为11583元,同比下降7%,环比上升6%。1-9月,公司累计实现销售面积841.2万平方米,销售金额970.8亿元。本月新增土地8块,土地权益面积为192万平米,对应土地支付价格为68亿。
本月销售表现并不显著,主要系推盘量和去化速度下降所致,但是龙头优势仍然突出,维持全年1300亿的销售预测。1)本月销售面积和金额分别为108万方和125亿元,销售并不显著超预期的原因是:一方面由于市场和预售证获取等多种因此,推盘节奏明显低于此前的预期;另一方面,认购的去化速度也有所回落,本月从此前的63%左右下降到了60%左右,而去年同期都在70%以上。2)但龙头优势依旧明显。相对于市场同比34%左右的销售萎缩幅度以及整体30%左右的去化速度,万科的龙头产品优势依旧突出!3)维持全年1300亿左右的销售预测。若全年销售额为1300亿,公司后续还需完成329.2亿,对应平均每月109.7亿元。而公司9月的销售额为125.1亿元,由于预计未来几个月推盘量都将不低于9月,因此只要销售率没有严重恶化,这一销售规模应可实现。
新增土地储备面积和金额同比分别增加118%和192%,增长较明显,主要是公司上半年拿地较少,需要适度补充储备。万科9月新增土地储备8个,权益面积191.7万方,权益地价68.1万方,同比分别增加118%、192%,环比分别增加131%、203%。万科今年上半年一直等待土地市场调整,谨慎拿地,公司土地储备下降较多,需要有所补充。目前公司资金充裕,从8月开始拿地活动逐渐频繁,从近期所拿地块来看,位置和价格基本还不错。
龙头优势仍在,行业配置的优选标的,适度下调2012年业绩预测,维持买入评级。近期,由于销售的回落,引致市场对于地产股票的杀跌,从趋势上来看,销售下滑的压力将延续从而导致板块表现未见如人意。但是从行业内来看,万科的龙头优势相当显著,包括销售的稳定、业绩的相对可靠以及资金链的安全等,因此,仍然是配置的首选之一。虽然公司的业绩实现度较高,但考虑到未来销售的下滑,我们维持2010年0.91元的预测,适度下调公司2012年业绩至1.15元,目前公司估值处于08年底部,维持买入评级。


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