主题：万科A：龙头销售逆势上扬 给予“推荐”评级


投资要点：

9 月推盘加快，销售持续数月增长，销售面积和金额环比上涨一成以上。由于所推项目位于一二线城市的增多，销售均价环比回升。9 月实现销售面积108 万平米，销售金额125.1 亿元，同比降4.9%和12%，环比升12.5%和19.4%。销售均价1.16 万元，同比降7.4%，环比升6.1%。

1-9 月累计销售面积和销售金额同比增长约四成，远超行业水平，尽显王者风范。

1-9 月累计实现销售面积847.6 万平米，同比增长41%；累计实现销售金额977.2亿元，同比增长36.9%。1-9 月累计销售金额是去年全年销售金额的9 成以上，后续推盘量大，将早于去年同期突破销售千亿大关，预计全年实现1300-1400 亿元的销售规模无忧。1-9 月销售均价11529 元，同比跌3%。

9 月新增项目8 个，共获取权益建面191.9 万平米，环比8 月增长1.3 倍。新增项目平均楼面地价3548 元，楼面地价虽较之前大幅上升，但主要集中于一二线城市，拿地成本远低于楼市火爆时期的高地价。9 月新增项目分别位于北京、广州、鞍山、抚顺、佛山和厦门，其中在北京和广州均获取了两个项目，这四个项目平均楼面地价6506 元，位置优越，成本较楼市火爆期大幅降低。

1-9 月新增项目46 个，权益建面979.6 万平米，楼面地价2713 元。1-9 月累计地价/累计销售额为0.27，去年同期为0.46，扩张步伐稳健。在土地市场溢价率下降、流标率上升的趋势中，资金充裕的背景下，公司蓄势待发，将择时大量获取优质价廉资源，继续增强低成本的竞争优势，增强资源扩张的能力。

目前行业处于深度调整中，市场成交低迷，观望情绪浓厚。而公司逆势而出，销售业绩靓丽，市场份额不断提升。这源自于公司合理的产品定位，发展刚需普通住宅中小户型，及合理的营销策略，定价合理快速销售。公司审时度势，战略灵活，再度显示龙头公司逆周期高增长的非凡实力。一旦本轮行业调控效果显现，政策适度放松，公司的业绩将会有更好的表现。

在行业调整周期中公司资源成本进一步下降，盈利不会受冲击，无需调整对公司的盈利与估值，维持对公司2011-2013 年EPS0.89、1.21 和1.53 元，RNAV10.2元的判断，股价对应PE 分别为9/7/5 倍。目前股价6.9 折交易。未来12 个月内合理股价12 元的判断，当前股价依然被严重低估，关注被错杀带来的投资机会。

（中投证券）



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