主题：楼市：发展中的阵痛

楼市：发展中的阵痛 央行日前发布《2008年第 2季度全国城镇储户问卷调查》，调查显示，未来三个月打算购买住房的居民占比，在上季度跌至历史最低14.6%后，尽管本季反弹至15.1%，微升 0.5个百分点，但仍为历史次低水平。调查的七大城市，除北京外，居民的购房意愿均较上季度下降。权威的调查数据，凸现了中国房地产业在短短的一年时间里，正在发生令人惊讶的蜕变。曾经辉煌的房地产业必须得承认，自己遇到了行业发展的“拐点”———开发商资金短缺，市场观望气氛浓重，甚至连一度引领群雄的地产股，也成了二级市场上人人惟恐避之不及的“弃儿”。 业内人士分析，在如此环境下，接下来一段时间内，上海楼市可能将出现一定幅度的回调。然而，房价下跌的速度却怎么也比不上股市，决不会像股市这样有50%的调整幅度。在城市房屋价格居高不下的情况下，如何满足中低收入者的住房需求，如何使“居者有其屋”，成为摆在有关部门面前的又一道难题实习生 陈子凌 2008-6-27 调控终见成效

　　 虹口区某处的大型房屋中介公司经营部门前，可谓门可罗雀。举目望去，售楼小姐无趣地坐在办公桌前想着自己的心事，门口的两名“置业顾问”一边慵懒地将手中的一叠名片，拨弄得哗哗作响，一边将目光盯向过路行人，以期从中发现“潜在客户”。其中的一人见记者似乎对玻璃上贴着的密密麻麻的售房信息颇感兴趣，立刻上前热情介绍。二话不说，先递过手中的名片。“先生你好，是买房吗？我这边有好房源，就是这个楼盘。”说着向身后一处大约开盘近两年的楼盘一指，“我今天手上正好有一套房子，原先的主人股市套牢，希望把这房子快点套现。主人把钥匙都交给我了，如果先生你现在有空，可以去看看。满意的话，过几天就能签约。”

　　 房子不是萝卜白菜，一棵几块钱，说买就能买，动辄上百万元的买卖，怎么能顷刻间就做出决定呢？这些售楼人员自然不是不懂得其中的道理，但是，销售业绩直接与个人收入挂钩，清淡的销售业绩就意味着惨淡的收入，怎能不让他们心急火燎。回想一年前沪上楼市盛况空前———新盘销售通宵排队，供不应求；二手房量价齐升，售楼处、中介门前时时人头攒动。如今，虽只相距短短一年，但这一切都恍如隔世。

　　 事实证明，沪上房地产市场仍不景气。5月份是房地产市场传统的销售旺季，经历了之前数月的平淡后，市场却并没有迎来期待中的“红五月”。中国指数研究院华东分院公布的数据显示，5月全市商品住宅成交面积179.31万平方米，成交量同比下跌32.41％。成交价格方面，内外环间商品住宅成交均价达到13237元/平方米，较4月份微幅上升0.99％；外环以外商品住宅成交均价为6463元/平方米，较4月份微幅上升1.28％。

　　 日前，直营门店超过100家的二十一世纪不动产上海锐丰房地产总经理黄茜也告诉记者，从二十一世纪不动产的营业情况来看，6月上海二手房市场交易继续惨淡，二手房的挂牌量环比上升了10％－15％，而成交却显现了“量价齐跌”的态势，其中成交量环比下降了约15％，成交价格也有5％的跌幅。市场观望气氛浓重，其中浦东和长宁等地情况突出。

　　 黄金行业缘何风光不再？有人说是“疯狂的代价”———房地产行业正在为2007年高价拿地、疯狂囤地，由此沉淀了大量的资金，造成房价的不理性上涨而埋单。去年的前三个季度，由于供需两旺，不少开发商将大量的现金投向土地储备，这种不计后果的疯狂囤地行为，实际上已经为之后的资金流趋紧累积了足够的风险。一旦市场情况或国家金融政策发生变化，企业的财务状况将随时受到威胁。果然到去年四季度，持续10年的“稳健”货币政策调整为“从紧”，原来开发商融资近乎路路通达，现在则是处处受掣。

　　 据央行发布的《2008年第一季度中国货币政策执行报告》显示，一季度，人民币贷款增加13326亿元，同比少增891亿元。另据上海市银监局发布的《2007年度上海市房地产信贷运行报告》显示，2007年，上海住房开发贷款出现大幅度萎缩。从2006年6月住房开发贷款达到888.97亿元的高点，到2007年12月末的657.39亿元，上海住房开发贷款累计减少231.58亿元，下降幅度为26.1％。2007年，住房开发贷款全年净减少173.70亿元，同比少增242.47亿元。业内人士分析，房地产是一个需要大量资金的行业，在我国房产企业上市融资所占比例较小的情况下，资金最主要还是来源于银行信贷。一旦银根紧缩，本就缺乏风险控制意识的企业资金链，将受到严峻考验。

　　 行业不景气，还体现在该行业上市公司在二级市场的表现。由于资金紧缺，房地产上市公司的基本面都受到了较大的影响，基本面的恶化在公司的资产负债表和现金流量表上，都有所体现。从现金流的层面上来说，上市房地产企业每股经营性现金流出大于流入，说明对外新增投资已经大于前期投资收回的回报。上市公司2007年年报显示，万科、保利、金地集团、世贸股份等国内13家最大的房产开发商中，目前经营活动产生的现金流净额只有2家为正，其余11家均出现负数。其中，万科的每股经营性现金流为-1.52元，招商地产为-4.74元，金地集团为-7.52元，保利为-7.65元。

　　 房地产企业资金链告急的情况，在今年一季度依然没有得到很大的改观。从各家房地产上市公司2008年度的一季报中可以看出，一季度，万科每股经营性现金流为-0.21元，招商地产为-1.63元，金地集团和保利地产也分别达到了-1.65元和-2.40元。再者，从资产负债率上来看，今年一季度，以行业龙头万科为代表的一众房地产上市公司的净债务率，出现较大幅度的回升，这说明目前行业整体偿债压力加大，资金进一步紧张。

　　 今年以来，A股市场上，房地产板块的走势疲软不堪。从往日带动大盘上攻的领涨板块，变为人人惟恐避之不及的领跌大户，房地产板块完成这一蜕变，同样只用了一年的时间。上证指数从1月14日的年内高点5522.78点，跌至6月25日收盘的2905.01点，跌幅达到47.4％；而房地产板块指数从年内高点6194.38点，下跌至6月25日收盘时的2817.05点，跌幅则达到了54.5％，跌幅远超上证指数。随着上市公司披露中报时间的临近，一年一度的“中报行情”将逐步展开，投资者对于上市公司的基本面将变得异常敏感和关注。恐怕在这轮“中报行情”中，基本面仍存在明显问题的房地产企业，又将成为市场的弃儿。东北证券发布的研究报告给出了投资提示：“在行业调整期内，任何宏观面和行业上的不利因素，都可能造成投资者预期的变化，并引起股价的大幅波动。因此，对房地产行业给予中性投资评级，建议投资者谨慎操作。”

　　 价格回调势不可挡

　　 在今年全国房地产行业普遍不景气的情况下，深圳的楼市无疑是最引人关注的。相关数据显示，5月份，深圳新建商品住宅销售均价为11014.14元/平方米，比4月下降了7.92％，且已是连续第三个月回落。深圳的研究机构已经直言：“目前深圳的房价经过较大幅度的调整后，已基本回落到去年年初的水平。”近期，位于深圳黄金地段的某楼盘开盘均价不足1万元/平方米的消息传出后，业内人士无不倒吸一口凉气。据了解，该楼盘名为“雷圳0755”，6月21日首批推出759套单位，用于公开发售，均价9800元/平方米，且起价7980元/平方米的单位就有20套。

　　 舆论最为关心的是，深圳房价的大起大落是否会影响到上海。经验证明，房地产业是一个高度地区性和高度差异化的产业，不同省市的房地产市场并没有直接的联动关系，深圳楼市的大起大落不会直接影响上海楼市。至于心理层面的影响，则是进一步增加了市场的观望情绪。市场人士分析，深圳房地产年内大幅降价的主要原因，是房地产企业资金链的断裂，导致部分企业急于降价套现，使得楼市出现大起大落。

　　 黄茜在接受记者采访时表示，上海房地产市场不会出现深圳那样的大幅降价，主要是由于推动成因的不同：上海房产企业的资金短缺情况并没有深圳那样严重。黄茜认为，造成近期楼市“量价齐跌”的主要原因是资本市场的低迷。“首先是股市的大幅下挫打击了投资客的信心，在市场不明朗的情况下，谁也不敢贸然介入。更重要的是，股市的下跌，直接造成了购房者金融资产的流失，造成他们买不起房。”黄茜进一步表示，尽管年内上海楼市可能会出现回调，但绝对不会像深圳那样大起大落，“因为房产市场与其他的市场不同，它不仅仅是一个投资的市场，住房还有其刚性需求。据我所知，这座城市中大约60％的需求是刚性的需求，所以，这一部分需求保障了上海楼市价格的稳定。”

　　 事实也表明，上海房地产开发商似乎并不急于降价套现。在今年的“五一”房产展上，各开发商虽然精心布展、热情参与，也有部分开发商玩起了诸如送家具、送装修、送汽车的各类促销把戏。但从整体上来看，开发商的实际推盘量却在下降，其更多目的在于展示项目、积累人气。如之前一直以打品牌为主的大华集团，由于近期并无房源出售，本次就不见参展。近期惟一降价销售新盘的，就是此前闹得沸沸扬扬的御翠豪庭。据佑威地产研究中心的报告显示，6月6日新推出一批房源的御翠豪庭，售价下跌幅度超过万元，新成交的162套房源售价仅33806元/平方米，远远低于此前所售出的均价高达44734元/平方米的128套房源，每平方米下跌了10928元，跌幅达24.4％。此前，御翠豪庭在今年3月推出新盘的最高报价单价，曾一度接近5万元/平方米。

　　 令人惊讶的是，御翠豪庭的开发商为香港地产巨头李嘉诚麾下的和记黄埔，如此良好的开发商背景，自然没有资金链短缺的危险，为什么还要急于套现呢？一位不愿透露姓名的业内资深人士向记者表示，和记黄埔降价出售御翠豪庭的动机和当前股市“大小非”解禁抛售的理由差不多。在市场情况并不良好的预期下，只有几毛钱成本的非流通股拥有了十几元甚至几十元的市场价值，几百倍的收益率，持有者有什么理由不去减持呢？同样的道理，在楼市不看好的情况下，开发商也有理由出货套现。据估算，2001年9月，和记黄埔以3.9亿元人民币购得该地块，以首次开盘的每平方米3万元计算，估计项目总价值为47.4亿元，房价是楼板价的12倍。

　　 “不过，我们还是必须注意到房地产市场的关键变化。上海楼市未来一段时间内出现一定幅度的回调不可避免。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授在接受记者采访时表示，二套房贷政策出台以后，市场出现了关键的转变：楼盘开发商捂盘的现象渐渐少了，部分开发商也开始乐于推出新盘销售。但此时，市场上买方力量反而出现了观望情绪，趋势是由卖方市场逐步转向买方市场。这一供求关系的转变，意味着房价至少将在短期内出现回调。

　　 尹伯成进一步指出：“关于房地产市场的发展态势，我依然坚持‘稳中有调’的观点。稳定市场不意味着不调，在未来的一两年内，调整15％到20％都是正常的，但决不会出现像股市这样50％以上的调整幅度。”尹教授所指的“稳中有调”，是指政府希望楼市总体稳定，不要出现大起大落。大起的危害很清楚：老百姓有意见，商务成本提高，还带来资产泡沫过大的风险；大落的危害，首先是危及金融安全。

　　 尹伯成详细地向记者解释，在市场的调整中，则体现为时间性和空间性———调整的时间性，是指短期内如几个月或一两年内会回调一下，长期房价还是上涨的趋势。这是由上海的经济地位所决定的，土地有其稀缺性，长此以往，必定还是出现供不应求的局面。第二是调整的空间性，空间主要是指地区。市区、中心城区由于其稀缺性，向下调整的可能性很小。越是市中心，越掉不下去；内环到中环，基本上也掉不下去，但可能有一些局部的调整，幅度不会很大；中外环线之间可能出现局部的调整，调整的幅度也不会大。调整最可能发生在外环线以外，但其调整的的幅度是不一样的，要按照楼盘附近的交通和配套情况而定。外环以外区域的房价比较容易出现调整的原因主要有三个：首先，外环以外的房源供应量比较大；其次，居民在外环以外置业的生活成本比较高，上班所费时间和交通费都比较难以承受；最后，这个区域的经济适用房比较多，这些保障性住房对那里的商品房有一定的替代性。

　　 安得广厦千万间

　　 朋友小刘向记者叹起了苦经，“去年股票做得蛮好。做到10月份，眼看马上可以凑出个首期，去购买婚房，谁知股市却来了一个一百八十度转弯，金融资产减少大半。可偏偏房价就是不见跌，这下不知道要何年何月才能买房结婚了。”小刘给记者算了一笔经济账———2007年10月16日上证指数走出历史高点，当日收盘时，沪深两市的股票总市值、流通市值分别是28.82万亿元和9.09万亿元，而2008年6月19日沪深两市的股票总市值和流通市值，分别仅有17.81万亿元和5.85万亿元。仅仅8个月时间，两市总市值跌去了11.01万亿元，流通市值则跌去了3.24万亿元，前者跌去了38.2％，后者跌幅为35.64％。与此同时，上海的房价不仅没有下跌，反而呈上升之势。统计数据显示，去年三季度，上海商品住宅成交均价为10500元/平方米左右，而今年4月这一统计数据为15692元/平方米，5月份略有下跌，仍达14099元/平方米。

　　 其实有小刘这样遭遇的朋友绝不在少数。安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。让居者有其屋，是建设社会主义和谐社会的必然要求。在城市房屋价格居高不下的情况下，怎样解决中低收入者的住房问题，满足百姓的刚性需求，至今仍在探索。然而，业内普遍的认识是，强行要求政府将房价打压到所有人都能购买房屋的地步，是不合理的。这样伤害的不单是一个房地产产业，甚至可能威胁到宏观经济的健康发展。我们必须承认一个最基本的经济学原理：合理的价格只能形成于有效的市场竞争。没有有效竞争，就不可能有合理的价格。所以，如果人们认为哪一个城市的房价过高，那么，从根本上说，只可能有两个原因，一是供求差距过大；二是竞争不充分，或竞争秩序不合理。

　　 对此，作为我国公共住房政策模式研究方面的权威，华东师范大学商学院院长张永岳教授建言，在市场化占据主导地位的前提下，推进上海公共住房建设的发展，将是解决居民住房问题的重要手段。上海公共住房主要包括廉租房、重大工程配套房、公房及经济适用房等。但我们应该看到，与住宅产业的市场化供应相比，公共住房的建设与发展就显得相对缓慢———目前，上海廉租房的主要问题是覆盖面太小，仅占全市城镇总户数的0.5％，且缺少稳定的资金投入和房源建设及收购制度。

　　 此外，张永岳表示，上海租金配租量比重过大，实物配租量太小，相当一批补贴租金难以直接改善相关对象的居住条件。上海重大工程配套用房的真实作用则在于安置动迁户，而非解决中低收入者的居住保障，属于上海住房保障体系当中的一个分支，并不能完全与解决中低收入者住房困难的经济适用房划等号。张永岳告诉记者，公房租赁当前面临的主要问题有：公房虽然能够起到一定的社会保障功能，但随着旧城改造的深入，旧公房愈来愈少，在保障租赁中的作用将愈来愈小；由于历史原因，其租赁性质已经固化为准产权房，政府很难收回房子的使用权。

　　 要解决中低收入家庭的居住困难，就必须加快推进经济适用房的建设。2008年，上海市《政府工作报告》中指出，今后五年，上海市将新建经济适用住房约2000万平方米、30万套，经济适用住房建设规模约占同期新建住宅规模的20％。2008年，上海市将开工建设400万平方米经济适用住房。上海的经济适用房将采取适度集中建设和在普通商品住宅建设用地项目中配建的方式实施，在交通比较便捷、生活配套设施相对完善的区位选址；着重通过健全建设、供应、产权管理“三个机制”，着力解决中低收入家庭的居住困难。在建设机制方面，按照“政府主导、市场运作、市区联手、以区为主”的原则，实行管办分离，通过新建或配建等办法筹措房源，基本套型面积控制在60平方米左右。在供应机制方面，上海的经济适用住房主要着力解决超出廉租住房保障对象认定标准、自身又无力从市场购买商品住房的中低收入家庭的居住困难；价格以保本微利为原则，按照开发建设综合成本加微利确定。同时，实行轮候供应的制度，对审核批准的对象，建立登记轮候册，按照规定程序轮候选购。在产权管理机制方面，采用半封闭运作方式，购房人拥有有限产权，购买后不满一定期限的，不得上市交易；购买满一定年限的，出售时按经济适用住房和普通商品住房差价的一定比例，缴纳土地收益等价款，政府可以优先回购，继续向符合条件的对象供应。

　　 此外，张永岳指出，住房建设中保障性与市场化之间存在矛盾。公共住房建设要求发挥政府“有形之手”的主观能动性，市场化强调市场“无形之手”的自由调配功能，两者之间本来就是一对矛盾体。从社会公平的角度看，市场化追求的是公平竞争，但公共住房建设是为保障公民的居住权，又是文明社会的必然选择。问题的关键是怎么把握这个“度”。公共住房建设的实施，客观上会使住宅市场在供应、价格、销售等方面出现双轨制的现象。一般说来，廉租房可能对市场影响不大，但经济适用房等会在某种程度上，对完全市场化的商品住宅市场的运作有影响。因此，对量的把握，必须要切实加以重视和研究。

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　　 “目前我们既要防止房价的快速反弹，更要防止房价的大幅下跌。假如说房价继续保持现在这种缓慢上涨或者小幅调整状态，我认为是好事。相反，房价的大起大落都是不正常的。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌，在日前举办的“你在北京还好吗？———新北京新人居”主题论坛上做出上述表示。

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　　 与2007年的快速上涨相比，目前中国房地产市场处在相对理性的阶段。

　　 顾云昌说，3月份以前，国家方面主要的舆论是防止房价继续过快上涨。但是现在好像反过来了，防止房价的大幅下跌也是我们目前要关心的问题。

　　 顾云昌强调说，对于目前的市场状态不应该看做是不好，而应该看作是一种理性的回归，是向好的、健康的方面发展的趋势。在这一过程中，我们要力争做到“双防”，既要防止房地产市场走下坡路，同时，也要防止发展过快。


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