主题：温家宝：切实采取措施巩固楼市调控

　温家宝考察广西南宁 要求巩固楼市调控成果（本页）

　　温家宝：应进一步巩固房地产调控成果

　　美国炒房客急抛上海70余套房套现 六年只赚汇率差

　　首套房贷利率进入上浮时代 不同城市存在差异

　　首套房贷利率上调或成降价“催化剂”

　　三季度公积金购首套房家庭比例大增

　　瑞银：房地产去库存因素将影响四季度行情

　　沪银行房贷日趋紧张 个人房贷年内或难放款

报告称前三季度京沪穗楼面地价跌两成 楼价未动

　　温家宝考察广西南宁 要求巩固楼市调控成果

　　宏观调控中要把改善民生放在更加重要位置

　　——温家宝总理在广西南宁考察

　　主力资金流分析（10/21） 某些股割肉出逃肯定后悔 突发暴涨很可能不期而至 股民福音：套牢股票有救了! 　　21日至22日，在出席第八届中国—东盟博览会期间，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在广西南宁市走访了人才市场、农贸市场和居民小区，了解就业、物价和社会保障等情况，并主持召开座谈会听取当地意见和建议。

　　温家宝指出，在宏观调控中，要把保障和改善民生作为一项特别重要的任务摆在突出位置，这不仅关系到经济社会的发展，而且关系到群众利益和社会和谐稳定。

　　调控物价措施要落实到基层、落实到市场

　　物价问题，连着千家万户，关系民生冷暖。

　　今年以来，南宁市物价持续处于高位，市里对部分商品实行临时价格干预措施。21日，温家宝来到位于圆湖路的麻村市场，了解当前物价情况。

　　走到销售限价猪肉的10号摊位前，温家宝停下脚步。摊位上方，挂着一块牌子，写着：每人限购2斤，售完为止。

　　温家宝问摊主潘展玲：“是按标价卖的吗？”

　　潘展玲点头回答：“是的。”

　　“从什么时候开始的？”

　　“8月25号。”

　　“每天能卖多少斤？”

　　“一般三头猪。”

　　“最近猪肉价格稳定了吗？”

　　“基本稳定。”

　　潘展玲告诉总理：“实行猪肉限价，差价由政府补贴。群众买到便宜肉，我们也不吃亏。大家都满意。”

　　为更深入研究物价问题，在21日晚召开的座谈会上，温家宝结合白天调研情况，与自治区有关方面负责人专门进行了分析讨论。

　　温家宝说：“先请管物价的同志谈谈广西物价形势和调控物价的措施。”

　　会场上，广西物价局局长杨京凯本来坐在最后一排，没有安排发言。没想到总理第一个就点了他，临时换到前排。

　　杨京凯说，5月份，广西物价增长幅度在全国排在第一位。近几个月，我们降低了一些项目的收费，对肉、油等实行限价，投放了10万吨储备粮，还增设了农副产品的直销点。物价涨幅在逐月回落。

　　自治区政府主席马飚接着说，不过，物价形势还是比较严峻，因此，价格临时干预措施将延长到今年年底。

　　自治区政府副主席陈章良补充道：广西是全国重要的秋冬菜生产基地，今年将扩大生产，加大调运。现在，农民养猪积极性有所提高，广西生猪存栏量近3000万头。

　　听了大家的讨论，温家宝说：目前粮食供求基本平衡，但最近一些地区玉米价格高于小麦价格，出现倒挂。玉米价格上涨与国际市场有关，也与工业用玉米量增大有关，必须严格控制玉米深加工项目。近来，猪肉价格趋于平稳，略有回落。但是，冬季到来后，消费量还会增加。要认真落实国家出台的奖励政策，稳定饲料价格，发展生猪生产。

　　温家宝接着说：“抑制物价首先要管好食品价格，第一，要保障供给。要在供需平衡上着手，特别要抓好农业生产，更加重视一些直接影响群众生活的重要农副产品的供应。第二，切实降低流通成本。第三，增加储备。第四，落实好社会救助和保障标准与物价上涨挂钩的联动机制，落实好对家庭经济困难学生的救助政策……，调控物价的措施要落实到基层，落实到市场。”

　　温家宝还听取了民政、社保、卫生等部门关于社会保障和救助方面的情况和问题。他特别强调，在当前物价较高的情况下，要更加重视解决好困难群众的生活问题，健全城乡居民社会保障体系，对低收入群众要做到应保尽保。

　　要继续搞好房地产市场调控和保障性住房建设

　　稳定房价和搞好保障性住房建设，是社会极为关注的民生问题。

　　在21日晚举行的座谈会上，温家宝详细了解了广西房地产市场情况。

　　自治区住房城乡建设厅副厅长金昌宁告诉总理，前9个月广西平均房价同比增长7.9%，环比在下降。保障性安居工程全面开工建设。农村危房改造开工率83%，今年能够如期完成任务。

　　金昌宁报告了保障性住房建设中遇到的资金等难题。他还建议，国家应加快住房保障方面的立法，建立规范的保障性住房分配制度。

　　听了金昌宁的建议，温家宝表示赞同，他说，当前保障性安居工程建设中有三个问题值得重视：第一，要保证资金；第二，提高规划和设计水平；第三，必须尽快建立和完善法规，规范投入、建设、分配、监管、退出等制度，让保障性住房建设真正成为改善中低收入家庭基本居住条件的民生工程、阳光工程。

　　为了解更加具体的情况，温家宝点名让两位地市负责人发言：“柳州和百色的书记，你们谈一谈保障性安居工程建设上有什么困难和问题？”

　　“资金不足，今年需要32亿元，中央财政和地方财政筹措了10亿元，还差22亿元需要金融支持。”柳州市委书记陈刚说，不但要保证资金，用地也应该保证供给。

　　百色市委书记赖德荣反映了贫困地区特别是边境地区茅草房和危房改造问题。他说，那里交通不便，建房成本高，希望国家加大支持力度。

　　对他们提出的问题，温家宝十分重视，交待有关部门认真研究。他说，目前，房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。

　　坚持把就业作为经济社会发展的优先目标

　　解决就业才能解决生活问题，青年人才能实现理想。没有就业什么也谈不上。温家宝认为，民生问题就业优先。

　　21日下午，温家宝来到广西人才市场。他考察了人才培训、职业指导等流程，向求职者了解就业情况。

　　在二楼一角，温家宝与招聘单位负责人围坐在一张长桌旁座谈。求职的人群围在一旁，他们中大多是即将走向社会的莘莘学子。

　　一落座，温家宝就说：“就业是民生第一大事。政府、企业和其他用人单位都要为就业，首先是为青年人就业创造条件，这是我们应尽的社会责任。今天，听你们讲一讲就业中存在哪些问题。”

　　百洋水产集团公司孙忠义首先发言。他经营着全国最大的罗非鱼加工出口企业，企业做大了，苦恼也随之而来：“企业越发展，越需要高端人才，但广西本地培养的不够，外地人又不愿意来。”

　　听了孙忠义的烦恼，温家宝笑着说：“你要多向外地人介绍广西很美、很好、很有发展前途。”

　　温家宝话音刚落，年轻人热烈地鼓掌。

　　“我有一个希望，就是大学生要转变心态，从一线做起。”孙忠义说道。

　　温家宝点头表示赞同：“从基层做起，从一线做起，从最基本的工作做起，每个年轻人都得走这条路。”

　　广西城市便捷酒店管理公司程新华反映：一些人对服务行业有偏见。温家宝说，服务业占国民经济比重只会越来越大。不要着急，慢慢来。

　　广西壹晟商贸公司是一家民营企业，公司负责人梁千里说，很多人不愿意到民营企业工作。温家宝听后说，民营企业吸纳就业占就业总人数的80%，应该受到重视。我们鼓励大学生到民营企业去，更鼓励他们创办创新型企业。我曾经送给一个在民营企业工作的大学生一句话：用创新赢得尊严。

　　广西宝资天置业投资集团罗燕直言不讳：我们发现，现在的大学生吃不了苦，对自身能力认识不足。

　　温家宝接过她的话笑着说，你提的这两个问题，站在这里的大学生不一定完全同意。

　　温家宝望着身边的年轻人说：“第一个问题是大学生吃不了苦。我想可能有一些，但总体看，我相信大学生是吃得了苦的，是不是？”

　　年轻人们高声回答：“是！”

　　温家宝接着说：“每个大学生都要做吃苦的准备。找到一个职业，只是刚进一个门槛，真正成才必须经过艰苦的磨炼。要不怕吃苦，而且吃苦不叫苦。”

　　温家宝语重心长地说：“第二个问题是正确认识自己。既不盲目乐观，也不悲观，敢于面对现实、迎接挑战，不向困难低头。这才是应有的态度。”

　　在21日晚举行的座谈会上，自治区人力资源社会保障厅厅长蒋明红向总理汇报了就业情况。他说：广西就业情况稳中趋好，主要问题是，总量供大于求与结构性短缺矛盾突出，大学生和部分困难群体就业压力增大。

　　温家宝说，在当前经济增速放缓、外需下降的情况下，更应该坚持把就业作为经济社会发展的优先目标，千方百计扩大就业。要保证经济适度增长，增加就业机会，大力支持劳动密集型产业、服务业、小微型企业和民营企业发展。

　　座谈会上，地方的同志畅所欲言，温家宝与他们坦诚交流。温家宝说，今年以来财政收入增幅较大，要把这些钱用好，主要用于改善民生，为群众办实事。(中国政府网)

　　温家宝：应进一步巩固房地产调控成果

　　中共中央政治局常委、国务院总理温家宝10月21日在广西南宁表示，各级政府要采取措施，进一步巩固房地产市场调控成果。

　　温家宝在考察南宁时详细了解广西房地产市场的情况。温家宝说，当前保障性安居工程建设中有三个问题值得重视：第一，要保证资金；第二，提高规划和设计水平；第三，必须尽快建立和完善法规，规范投入、建设、分配、监管、退出等制度，让保障性住房建设真正成为改善中低收入家庭基本居住条件的民生工程、阳光工程。

　　温家宝还指出，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。
　　（证券时报网）

　　美国炒房客急抛上海70余套房套现 六年只赚汇率差
　　"6年前买入的价格是22000~23000元/平方米，现在业主开出的到手价是29000~30000元/平方米。绝对价格来看，几乎没怎么赚钱。"上海一位资深中介人士王先生(化名)日前向记者独家透露，有10多位美国投资客正在集体抛售上海某酒店项目。
　　截至目前，该项目已成交30余套房源，还有30多套酒店房源正在办理委托公证书，接下来也将陆续挂牌抛售。
　　记者从沪上多家知名中介处了解到，此前上海地区已出现不少境外投资客抛售房产的个案，但如此大体量的抛售行为实属罕见。
　　在国内楼市陷入僵局，国外债务危机愈演愈烈的大背景下，此次境外投资者的异常举动引起了不少业内人士关于外资"抛盘潮"的担心--温州投资客已经率先"甩货"，外籍投资者是否会成为下一个撤离者？
　　美投资客欲套现1.26亿今年9月，王先生接到了一笔大单--一批美国个人投资者抛售70余套酒店房源的委托，这让在房产中介工作多年的他颇感惊讶。"若以每间180万元计算，70余间酒店的总价大概在1.26亿元。"据王先生介绍，2005年时，10多位美国投资客集体购入了位于虹桥古北板块的70余间酒店房源，并持有出租至今。但是，由于短期内不再看好中国内地房产市场，上述美国投资客近期决定将该项目"清仓"。
　　王先生坦言，换成是普通国内投资者，除去交易成本等费用，上述70余套酒店房源在6年之后基本没怎么赚钱。幸而此次的业主是境外投资客，6年时间里，这批美国投资者在汇率以及利息上还是捡到了不小的"便宜"。
　　记者了解到，2005年底，人民币对美元汇率中间价报8左右，以买入价格计算，当初该项目一套60平方米的酒店房源购置成本转换汇率后约在17.25万美元。若以2011年11月18日的汇率计算(人民币对美元汇率中间价报6.37)，如今该项目一套同等面积的房源售价转换汇率后大概为28.26万美元。粗略计算，单套净赚11万美元(折合人民币约70万元)。
　　"还有一个因素是利息。"王先生透露，美国投资者当初购入房源时用的是外币贷款，低廉的利息进一步增加了投资者的相对收益。
　　对于抛售的具体原因，王先生表示，主要原因是业主短期看淡中国内地的房地产市场。此外，酒店出租的回报率达不到预期，也是业主考虑抛售的原因之一。"一套总价180万元的房源，月租金在5000~6000元。"粗略估算，撇开持有成本，6年来，上述70余套酒店房源的租金回报只有3%。
　　记者了解到，目前这部分酒店房源的销售情况良好，现已成交30多套，而接盘者主要是一些国内的个人投资者。"商业地产不限购不限贷，这批房源总价也比较低，投资者还是比较能够接受的。"王先生如是说。
　　外资撤离呈上升趋势同策咨询研究中心总监张宏伟表示，酒店房源和住宅相比有一些特殊性，因为其与酒店的经营情况相关。"2005年如果买的是住宅，现在很有可能已经获利200%，但是这个项目如果不考虑汇率，只获利约30%，相对来说，回报率实在太低了！"张宏伟认为，目前国内房地产市场陷入僵局，短期内房价走势平稳。单从投资回报率的角度看，如果未来房价没有一个比较大的上升空间，投资者将资金抽离投资到别的领域也很正常。"我更愿意将这笔抛售理解为一个特例，从这个个案去推测'抛售潮'的来临是不合理的。"DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务主管、董事伍惠敏亦对本报记者透露，从去年开始，境外投资机构出售境内资产的现象确实呈上升趋势。但是，从目前来看，尚无明显迹象表明境外投资机构或外籍投资者正在大规模抛售境内物业。
　　伍惠敏指出，外资的撤离有许多原因。一般来说，境外投资机构在投资业务中基本设定的是3到5年的期限，进入"收割期"一般都会坚决退出；在目前美债、欧债危机的大背景下，境外投资市场正在进行新一轮的洗牌，因此收拢资源也成为一些投资机构的必然选择；与此同时，境内市场的政策环境是境外机构最为敏感的领域，在当前严厉的调控环境下，境外机构往往会选择短暂离场，审慎观望，选择合适时机再行出手。
　　事实上，从"限外令"只紧不松的基调来看，"离场"后的外资恐怕很难在国内重拾出手机会。
　　记者从王先生处了解到，当初美国投资者购买上述酒店房产的时点正值"限外令"出台前夕。伍惠敏表示，目前"限外令"仍被严格执行，即境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，同时境外个人在办理房屋产权登记时，还需特别提交在境内工作超过1年的证明，以及名下在境内无其他住房的书面承诺。
　　业内人士指出，"限外令"出台后，如此大规模的外籍个人投资几乎已不可能，因此外籍人士在抛售国内房产时，也会更加谨慎。(.第.一.财.经.日.报.徐.健,柳.九.邦)

　　首套房贷利率进入上浮时代 不同城市存在差异
　　虽然"涨"声齐鸣，但不同城市的首套房贷款利率上调幅度却存在差异
　　继中国建设银行北京分行上调首套房贷利率之后，全国各地银行"涨"声雷动。"涨"声响起后，银行业、房地产商、房地产经济商和购房者是否因此面临选择拐点？
　　一呼百应的共振效果
　　据了解，继建行之后，深圳发展银行北京分行已经在北京地区将首套房贷利率上调10%至基准利率的1.1倍。综观全国，已有十几个城市开始上调首套房贷款利率，包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等城市。
　　21世纪不动产上海锐丰房地产投资顾问有限公司市场中心研究部经理黄河滔在接受记者采访时表示，上海已经有3家银行上调了首套房贷利率，其中两家上调至基准利率的1.05倍，1家上调至1.1倍。"上调幅度与市场基本吻合，传言中的1.3倍目前为止并没有发生。"
　　虽然"涨"声齐鸣，但不同城市的首套房贷款利率上调幅度却存在差异。据了解，目前北京、上海、广州、深圳、杭州的大部分银行对首次置业者房贷利率上调5%至20%不等。成都、长沙、武汉等二线城市银行利率上调幅度较高，为10%至30%。
　　同时，在利率上涨之余，银行基本都根据客户情况实施差异化的贷款利率政策，建设银行方面表示，如需尽快放款，客户需主动上浮利率到基准利率的1.1倍，即上浮10%。
　　中国人民银行郑州培训学院教授王勇表示，虽然目前没有关于全国各银行提高首套房贷利率的具体统计数字，但可以确定的是，会有越来越多的银行跟随政策有所上调。
　　提高利率为哪般？
　　央行10月14日发布的《2011年前三季度金融统计数据报告》显示，前三季度人民币贷款增加5.68万亿元，同比少增5977亿元。
　　"由于各地房地产限购和金融市场波动的影响，银行只能采取'以价补量'的方式来增收，这是本次银行提高贷款利率的原因之一。"王勇认为，国家的宏观调控政策导致房产贷款难度加大，银行办理房产贷款的量已经大不如前，收益逐步萎缩，提高首套房贷利率，是银行创收的手段。
　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇此前也表示，今年以来，央行五次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率升至21%，市场流动性紧张，信贷规模大大压缩。银行在规模受控的情况下，盈利的压力却并没有减少，以价补量、调高利率是必然的。
　　此外，银行同时面临着"无钱可贷"的窘境。据央行统计数据，2011年前三季度人民币存款增加8.11万亿元，同比少增2.09万亿元。9月份人民币存款增加7303亿元，同比少增7259亿元。现金储备规模的缩小也给银行的借贷业务增加了不少压力。
　　招商银行信贷部门负责人此前表示，进入第四季度后，银行信贷额度早已呈现捉襟见肘之势。银行需要腾挪信贷额度，房屋按揭贷款额度受限，利率自然上涨。
　　值得注意的是，此次银行贷款利率的提高，很大程度上仍是国家宏观调控政策的结果。早在今年年初，上海、杭州等城市的部分银行已经陆续上调了首套房贷款利率。从2008年救市时的7折、8.5折优惠回调到基准利率，又在基准利率的基础上继续上浮5%至30%，甚至50%。
　　王勇表示，通过银行贷款利率的提高影响消费者的消费行为，从而影响整个房地产市场，符合国家的房地产政策。"中国的房地产市场'百花齐放'已经有很长一段时间了。但并不是每个地产商都有实力、有质量。如果能借此机会实现地产商的重新组合，从成千上万的地产商中诞生几百家具有国内、国际竞争力的地产企业，是国家喜闻乐见的。"
　　房地产市场是否hold得住？
　　9月份的宏观经济数据在10月18日出炉后，一些市场人士就呼吁放宽货币政策，避免中国经济的"硬着陆"风险。尽管前9个月经济增速在9.4%以上，说"硬着陆"风险有点滑稽可笑，但也反映了房地产的利益链仍然在拼命为政策放松而努力。
　　10月11日，佛山市房管局一度宣布放宽限购政策，但政策出台不到12个小时，该部门又决定暂缓执行。这一信息又一次刺激了房产市场紧绷的神经，当人们在盼望其他城市的跟风放宽时，等来的却是银行贷款利率的提高，市场的打击可见一斑。
　　不过，黄河滔表示，首套房贷款利率提高给房地产市场带来的影响并没有外界以为的那么深刻。"根据我们在上海300多个门店的反馈数据，购房者资金来源涉及商业房贷的比例为47%，较去年下降25%。也就是说，只有一半不到的购房者的购房资金受银行政策的影响。"
　　黄河滔进一步解释，近年来，随着国家宏观调控政策的调整，银行贷款对购房的支持力度并不大。根据央行上海分行8月份的统计数据，当月全市新增人民币个人消费贷款60.7亿元，其中个人住房贷款增加16.7亿元。"按照上海市目前的房屋储备量(包含一手房和二手房)，平均每套房所能得到的贷款额度约为6.8万元，按照我们统计的47%购房者需要房贷的比例，每套房也只能拿到少于14万元的贷款支持。"
　　至于房价的变动情况，黄河滔认为："除了国家的政策，市场的供求也是影响房价的主要原因。即使银行提高了贷款利率，短期房价并不会有太大的变化，具有购房刚性需求的人不会因此放弃购房。但是随着政策的向下引导作用，潜在购房者态度转向观望，长期房价可能会有所下行。"
　　王勇认为，银行政策的变化对中小开发商的影响可能较大，大地产商还能撑上一阵子。"如果购房者得不到银行的贷款支持，地产商只能通过降价促销来盘活现金流。另一方面，银根紧缩，主要依靠银行融资的中小房地产开发商也将会面临巨大的压力。"
　　王勇同时表示，"年底之前，房价下调10%至20%是有可能的，下调50%甚至更多只会扰乱整个市场秩序，各方力量应该都会力避这种事发生，可能性几乎没有。"
　　购房者伤得起吗？
　　针对各行上调的利率额度，黄河滔给购房者算了一笔账："以一笔100万元总额、20年、采用等额本息还款方式的贷款为例，现行的基准利率为7.05%，如上调至基准利率的1.05倍则为7.40%，两者对比下借款人每月要多还款200多元，贷款20年累计总利息增加5万元以上；而如果基准利率上调幅度为1.1倍，则借款人每月多还约430元，总利息额较基准利率约增加10.3万元。"
　　购房成本的增加，对单个购房者的影响无非是一针见血的。但是对于整个商品房需求市场呢？不得而知。
　　王勇认为，贷款利率的提高可能促使一部分购房者转向暂时观望的态度。也就是排斥了一部分购房者，但是那些确实有钱购房的潜在消费者还是不会受到影响。
　　根据21世纪不动产的数据，90%有购房意向的购房者，并没有因为首套房贷利率提高而止步。黄河滔向记者透露："根据我们店面反馈的信息，没有任何购房者因为利率的提高出现不买房的情况。但是这一消息引起大家的足够重视，他们在咨询购房的时候都会询问相关情况。"(.第.一.财.经.日.报.林.建.荣)

　　首套房贷利率上调或成降价“催化剂”

　　在信贷收紧的总体金融环境下，首次置业者的贷款申请难度及压力也有所加大。近期，多家银行把首套住房商贷利率提高了5%。以30年期、100万元商业贷款、等额本息还款方式来计，利率提高后，申请商业贷款的首次置业者将比基准利率条件下每月多支出200多元的利息。

　　不过，从中原二手房门店的反馈来看，当前这一消息对市场实际成交量的影响并不大。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍分析，首套房置业者多数是婚房等刚性需求，置业需求较为迫切。在首付比重不变的情况下，提高首套房利率对于他们买房的决心并不具有实质性阻碍效果，不过交易周期却会有所延长。

　　上海中原菊联路分行经理许仁义表示，首套房商贷利率的上浮，更多地影响着买卖双方的心态。对于购房者来说，还款额增加将进一步加剧他们的观望情绪。而这将使得急售型房东心态进一步动摇，促使他们加大降价幅度以求迅速成交。

　　另据上海中原多家门店资料显示，由于临近年底，银行放款额度紧张，放款周期依旧维持较长水平，普遍在3-4个月不等。这表示，当前已经过户并把相关抵押材料送进银行的交易，至少要等到今年年底、明年年初，甚至更长时间才能放款。宋会雍预计，明年上半年，信贷额度趋于宽松，首套房利率有机会回落。

　　三季度公积金购首套房家庭比例大增

　　东方网10月22日消息：据《新闻晨报》报道，市公积金管理中心昨日发布今年三季度住房公积金运行分析报告。受楼市调控影响，今年1－9月本市住房公积金个贷发放户数和发放金额均出现下降，购首套自住房的家庭占比明显增长。

　　1－9月，本市共归集住房公积金和补充公积金336.08亿元，同比增长18.66%。1－9月住房公积金个贷发放5.76万户，同比下降26.75%；发放金额207.71亿元，同比下降9.48%。

　　通过对借款人购房情况的分析，三季度利用公积金贷款购买首套自住房的家庭占总借款家庭的比例为90.9%，较去年同期的79.7%上升了11.2个百分点；较去年11月公积金贷款新政执行伊始的88.6%上升了2.4个百分点。

　　由于住房公积金贷款政策对首套自住住房的贷款额度最高，所以借款人结构的变化也使户均贷款额提高。变化反映住房公积金贷款政策充分体现了国家和本市进行房地产调控的政策意图，即在抑制投资投机性购房需求的同时，大力支持购买首套自住住房家庭的住房需求。

　　瑞银：房地产去库存因素将影响四季度行情

　　瑞银证券首席证券策略师陈李21日接受记者采访时表示，A股第四季度还有下行空间，影响A股第四季度下跌的四个负面因素为：欧债危机、流动性收紧、房地产去库存和企业盈利下滑，其中，房地产去库存将成为影响A股第四季度表现的主要因素。

　　陈李认为，影响四季度A股的四个负面因素中，欧债危机和流动性收紧市场已基本消化并体现，而房地产去库存和企业盈利下滑还没有在市场中完全释放，“企业盈利大幅度下滑会出现单季度的盈利负增长，以及房地产的去库存不顺畅会迫使三四线城单个小开发商资金链断裂，大幅甩卖，房地产引发明年的地产投资增速大幅度下滑。”

　　据了解，今年以来地产投资增速维持高位，不断有“生地”变成“熟地”，“在建工程”变成“待售工程”，地产库存不断上升。2010年中期开始，新开工面积增速大幅超越销售面积增速，房产库存不断积累。

　　中报显示，A股房地产上市公司库存占资产比率创历史新高。陈李预计今年四季度开始，地产进入“去库存”阶段，“去库存”是否顺畅，对于整个经济体系至关重要。在不考虑未来财政刺激的情况下，未来固定资产投资存在显著的下滑风险。“这也许会引发四季度A股市场的最后一跌”。

　　他认为，在住宅销售额增速和房地产开发资金来源增速显著放缓的情况下，明年房地产投资将有显著的下滑风险。在上述情形成立的情况下，2012年房地产开发投资增速将从目前的3.2%左右回落到15%左右。而基建投资同样面临增速下滑风险。

　　此外，陈李还认为，在2012年流动性将会迎来重大的拐点：首先是明年的货币紧缩政策不会象今年这么频繁，除非物价超预期，否则没有必要大幅度加息和增加存款准备金的必要；其次是新增信贷量，明年的新增信贷量低于7.5万亿的可能性很小；最后是，资本市场流动性明年也将出现显著改善。

　　沪银行房贷日趋紧张 个人房贷年内或难放款

　　沪上银行房贷业务日趋紧张。记者昨日调查了工行，农行，中行，建行，交行，浦发，民生，兴业，中信，华夏和深发展11家银行后发现，五大行中，虽然工行、农行和交行维持5年期以上房贷基准利率7.05%不变，但能否拿到基准利率还要看银行的内部审核。之所以停止个人住房贷款业务，根本原因在于银行内部额度紧张。

　　沪上银行房贷业务日趋紧张。

　　昨日（10月20日），《每日经济新闻》记者调查了沪上11家银行后发现，在个人首套住房贷款利率方面，11家银行中有5家表示可以维持首套住房贷款基准利率，但能否拿到要看客户资质。

　　此外，建行、中行、中信上调5%，兴业银行上调10%，个别银行表示已暂停住房个贷业务。

　　《每日经济新闻》记者昨日调查了工行，农行，中行，建行，交行，浦发，民生，兴业，中信，华夏和深发展11家银行后发现，五大行中，虽然工行、农行和交行维持5年期以上房贷基准利率7.05%不变，但能否拿到基准利率还要看银行的内部审核。

　　工行虹口支行信贷部的工作人员告诉记者，要拿到7.05%的利率很难，客户要符合工行内部的审核标准。“我们还要对客户进行内部打分，到底给多少利率，还得看客户的信用、收入证明和公积金账户情况。”

　　当《每日经济新闻》记者询问具体评定标准时，该工作人员强调这是内部标准，不能向外透露。记者在采访时还注意到，部分银行支行信贷部工作人员都善意提醒，现在贷款，年内可能拿不到款。

　　11家上市银行中，除中信银行外，其余银行二套房贷首付均需6成。利率方面，除兴业银行上浮15%外，其它银行均上浮10%以上。

　　“现在额度非常紧张，二套房贷利率都要上浮10%或以上。”华夏银行客服表示。同时，深发展虹口支行信贷部工作人员也给出相同的说法：“目前我们支行的二套房贷利率上浮多为10%，但也要依照贷款人的个人资质和具体情况而定，大于10%也很有可能。”

　　值得一提的是，11家上市银行中，中信银行的二套房首付只需50%，其余银行都需要申请者支付60%。

　　“我们已经不做个人住房贷款了。”民生银行市东支行信贷部工作人员告诉《每日经济新闻》记者，“其实，个人住房贷款业务已经停了半年了。”

　　民生银行某支行的信贷经理告诉记者，之所以停止个人住房贷款业务，根本原因在于银行内部额度紧张。“我们接到分行的通知，因为内部额度紧张，我们更多的贷款资金分配到了对公业务上。”该信贷经理介绍。

报告称前三季度京沪穗楼面地价跌两成 楼价未动

　　1~9月全国房价同比上涨9.1% 而住宅楼面地价同比下跌10%

　　如果房价表现的是老百姓对房地产市场的温度，那么，地价体现的是开发商对房地产的热度。记者收集各方数据发现，全国的楼面地价已经同比下降10%。面粉降价了，面包什么时候降价？

　　上海易居房地产研究院监测显示，1~9月，全国商品房成交均价同比上涨9.1%，较去年7.5%的全年涨幅明显上升，较1~8月下降1.7个百分点。其中，住宅成交均价同比上涨8.1%，较1~8月下降1.9个百分点。

　　“商品住宅成交均价涨幅有所收窄，但是涨幅仍然偏大。”上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭(微博)表示。

　　不过地价已经实实在在地在跌，跌幅还不小。来自中国指数研究院(微博)的数据显示：今年前三季度全国133个城市住宅用地楼面均价为1417元/平方米，同比下降10.2%。

　　较能反映市场温度的土地溢价也是一步步走低：前三季度成交土地平均溢价率为13.4%，仅为去年同期26.8%的一半。住宅用地前三季度溢价率下降最为迅速，仅为13.7%，而去年同期为31.8%。从趋势上看，还有进一步走低的可能：住宅用地的溢价率从一季度的19.6%下降到三季度的8%，特别是9月份，其溢价率仅为5%，是2009年3月以来的最低水平。

　　京沪穗楼面地价跌两成

　　楼价仍纹丝未动

　　在讨论楼价的时候，老百姓声讨开发商定价过高，而开发商声讨地价太贵导致了楼价降不下来。果真如此吗？就比如现在，地价已经下降，楼价为何迟迟还不见动静？

　　来自中国指数研究院的数据显示，前三季度，京沪广的住宅楼面均价同比下跌高达27%~47%。与此同时，70个大中城市的数据显示，京沪广的房价从7月份以来一直处在零增长状态，仍没有出现下跌。这种僵局何时能打破？

　　降价或从业绩计划

　　实现率低的房企打响

　　广东省房协理事赵卓文表示，2011年发展商的反应比宏观形势慢了半拍，普遍存在着“等(等政策调整)、慢(慎拿地、缓开工、少供应)和看(认为市场回暖是早晚之事，和买家博弈)”的心态。他们宁愿承受15%~20%的年利润，也不愿把房价降低10%。

　　在限购限贷的政策背景下，大部分房地产企业的日子并不好过，不少企业到了9月末，其业绩的实现率仍在60%~70%之间，比如万科、世贸、中海、富力的年度业绩实现率分别为69%、68%、68%、67%。在机构易居克而瑞看来，这类企业最可能是近期及未来市场打折促销的主力军。

　　行业冬天已来临，“短期看，开发商需要快速去库存，增加现金流，否则，难以过冬。”赵卓文表示。

　　相关报道

　　广州楼市限购一周年

　　成交量同比降59%

　　价格同比下滑5%

　　广州限购令已经落地一年。网易房产数据中心阳光家缘数据显示：2010年9月1日至10月13日广州全市网签成交套数为21576套，均价为12478元/㎡；而2011年9月1日至10月13日广州网签成交套数则暴跌至8833套，均价则基本持平达到11818元/㎡。两相对比，今年成交量与去年成交量同比下降幅度高达59%，价格仅下降5%。

　　数据反映了市场成交量显然受到了“限购令”的打击。但房价5%的均价回落也仅仅是由于结构性交易的影响，从化、增城等郊区楼盘成交比重的提高，促使价格有了轻微的回落。

　　限购令下地产商仍能从容？

　　地产专家韩世同表示，尽管楼市目前看似形成僵局，拐点迟迟不出现，但主动权仍掌握在开发商手中。因为市场上刚性需求及改善性需求的客户依旧较多，开发商可用“以价换量”的策略。

　　那么，限购令还将持续多久？韩世同认为，成交量急速下滑仅仅是调控奏效的第一部曲，政府肯定不会就此放松，否则都将前功尽弃。除非楼市出现像2008年的局面，价量齐跌，跌跌不休时，政府才有可能考虑取消限购政策，否则打击炒房，抑制房价依旧是限购政策存在的必要条件。

　　中原地产项目部总经理黄韬则认为，从趋势上来看，房地产调控政策达到了一定的效果，接下来的市场是以稳定为主。 (中国新闻网)



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当前中期三大利空之一。