主题：万科A：财务结构安全稳定、销售进度稳步推进

　事件

　　公司公布2011年3季报。1-9月公司实现营业收入293.08亿元，净利润35.83亿元，同比分别增长30.96%和9.53%。

　　主要内容

　　当季度结算面积小、但财务安全性突出

　　由于公司今年的结算资源集中在第四季度，前三季度结算量相对有限。期内公司实现营业收入293.08亿元，净利润35.83亿元，较上年同期分别增长30.96%和9.53%。第三季度公司实现结算面积98.6万平方米，结算收入89.3亿元，同比去年分别增长50.5%和56.9%。1-9月，公司累计实现结算面积236.9万平方米，比去年同期增长9.7%，结算收入281.0亿元，比去年同期增长26.9%。

　　产品符合政策，销售跑赢大市

　　2011年9月份公司实现销售面积108万平，销售金额125.1亿元，分别比2010年同期减少4.9%和12%，环比增长12.5%和19.37%。2011年1~9月份，公司累计实现销售面积841.2万平方米，销售金额970.8亿元。虽然同比减弱，但是从环比数据看9月销售依旧保持较高增长。9月单月销售额属于年内第三高点。

　　项目拓展积极稳健

　　报告期内，公司累计新增项目18个，按万科权益计算的占地面积约114.9万平方米，对应规划建筑面积约322.7万平方米。此外，公司还参与了1个城市更新改造类项目，根据当前规划条件，该项目按万科权益计算的占地面积约1.5万平方米（对应规划建筑面积约9.2万平方米）。1-9月，公司累计仅获取项目45个。项目累计占地面积642.9万平、累计建筑面积1449.9万平，其中权益建筑面积963.57万平。以上项目累计土地款支出在262.94亿，折合每平米地价2729元。按照公司2010年所实现的项目销售均价1.2万元/平推算，以上土地储备仍具备较高利润率。截至9月底，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积共计3581万平方米，保持在未来两到三年开发需要的合理水平。

　　公司原有经营计划基本不变

　　年初公司预计现有项目的全年开工面积为1329万平方米。由于销售压力、存货压力相对较低，公司年内未出现下调开工计划的需要。1-9月，公司共实现开工面积1139万平方米，完成全年计划数的85.70%。预计公司全年实际开工量可能略高于年初的计划数。由于少部分项目的施工进程受到偶然性因素的影响，预计公司全年的竣工面积可能略低于年初计划，但差异应不会太大。

　　投资建议和评级

　　报告期末，公司合并报表范围内共有1208万平方米已销售资源尚未结算，合同金额合计约1380亿元，相比中期时分别提升18.2%和16.3%。公司持有货币资金339亿元，仍明显高于短期有息负债的总和237.8亿元。公司其它负债占总资产的比例为35.61%，且有息负债中54.23%均为长期负债，财务结构安全稳定。公司的净负债率为30.29%，继续保持在行业较低水平。2011年1~9月份，公司累计实现销售面积841.2万平方米，销售金额970.8亿元。公司当前财务稳健、业绩锁定性高，龙头本色十足。预计公司2011、2012年EPS分别是0.85和1.12元，RNAV在10.3元。按照公司10月24日7.19元股价计算，对应PE为8.45倍和6.40倍。给予公司2011年12倍市盈率，对应目标价格在10.2元，维持对公司的“买入”评级。

　　风险提示

　　行业面临加息和政策调控两大风险。



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