主题：万科Ａ(000002):兵精粮足 迎接寒冬

销售结果令人满意:10月,公司单月销售100.4万平,合103.4亿元,同比下降23%和33%;1-10月累计完成销售1074亿元。10月销售均价10299元/平米,为16个月以来的新低。公司10月加大了销售和促销的力度,价格继续随行就市。
合作拿地规避风险,尽量利用杠杆:公司前10月拿地约1000万平,平均楼面价约2700元/平,项目平均权益比例约68%。从2009年开始,公司就不断降低项目权益比,增加合作拿地。合作拿地能最大限度分散投资风险,同时也是间接利用杠杆的方式。
资金充裕,应对严冬:我们认为,2011年11月起地产的销售将进入严冬,任何公司主观的努力都不足以改变客观的环境,只有等待时间不确定的春暖花开。但公司的有息负债相对总资产和短期有息负债相对现金的规模都比行业平均水平健康,货量结构也适合于调控。
行业洗牌渐行渐近,龙头公司受益明显:我们判断年底某些中小开发商资金面更加紧张,支付压力增大。而大公司一方面能把握行业调整机会适时增加战略性土地储备,另一方面能够先行进行结构调整,较早结束不必要的价格战。这都将使得市场集中度加速提升,龙头企业受益明显。
风险因素:行业调控风险;公司结算滞后造成当期业绩的风险。
盈利预测、估值及投资评级:我们维持公司2011/12/13年EPS0.87/1.12/1.57元/股(2010年EPS0.66元/股)的盈利预测,对应2011/12/13年PE9/7/5倍,NAV9.65元/股。我们给予公司2011年11倍PE,目标价9.57元,维持“买入”评级。


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