主题：万科A：业绩已全部锁定 目标10元

10 月销售额103 亿，环比将17%，低于前期预期原因如下：(1)推盘低于预期，蓄客不足、已推未售存货增加明显所致；(2)观望浓郁，销售难度10 月继续增加，上海等降价报道对客户情绪影响加大。10 月万科销售面积100 万方，销售额103 亿元。1-10 月累计销售额同比增24%，销售面积增30%。

　　预判将继续坚持快速推盘快速销售策略，市占率继续增加。基于公司高周转、快速走货策略和在激励上高度重视销售等因素，预判即使行业继续下降公司也将继续高周转收割现金，抢占市场份额和客户资源。预计公司目前和未来决策都基于12 年政策不放松做了充分应对。


　　拿地态度仍保守，基本面的下滑，将使得行业政策面趋势将越来越确定向有条件、局部放松方向走。公司对土地市场非常谨慎的态度以及非常保守的拿地策略，预判土地市场将从降温走向冰点。

　　公司将充分受益于货币信贷实际放松，首套房贷款实际利率和首付有望下降。万科可售房源中 90%是144 平米以下中小户型，其中绝大多数是70-90 平米，面向首套刚需，受益明显。

　　1-10 月1080 亿销售额已锁定11 全年及12 年130%业绩。预测11、12 月总计实现约170 亿销售额，即全年1250亿销售额，则截至年底预计12 年1.15 元EPS 有望锁定148%。

　　预计 11、12 年0.87、1.15 元，我们将万科本轮反弹高度从8.5 元调高到9.5 元，对应11 年11 倍PE、12 年8倍PE，目前RNAV 折价15%。维持增持评级，目标价10 元。


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