主题：万科A:销售逆势增长 四季度将集中结算

　2011年前三季度业绩概述:公司实现营业收入293.08亿元,同比增长30.96%;营业利润56.03亿元,同比增长11.88%;归属母公司所有者净利润35.84亿元,同比增长9.53%;基本每股收益0.33元/股。

　　第三季度销售同比略有下滑,但明显优于市场。第三季度公司实现销售面积282.2万平米,同比增长0.5%,销售金额320.7亿元,同比下降7.4%,由于行业调控的深入及市场景气度的下行,三季度销售的下滑是在预期之内的。从累计数据来看,2011年1-9月公司累计实现销售面积841.2万平方米,同比增长39.9%,销售金额970.8亿元,同比35.9%,好于整个行业12.9%和23.2%的增速。累计销售均价为11541元/平米,同比下降2.86%,自进入2011年以来公司的累计销售均价增速波动幅度一直小于5%,销售均价趋于稳定。

　　可结资源丰富,结算将集中在四季度。第三季度公司实现结算面积98.6万平方米,同比增长50.5%,结算收入89.3亿元,同比增长56.9%。2011年1-9月份公司累计实现结算面积236.9万平方米,同比增长9.7%,结算收入281.0亿元,同比增长26.9%,累计结算均价11862元/平米,同比增长15.72%,由于公司向来结算资源都集中在四季度,随着四季度结转项目量和价格的提升,预计公司全年结算金额及净利润同比增幅相比前9个月将会有较为明显的提升。截至9月末公司仍有1208万平米已售未结算资源和合计合同金额1380亿元,为今年全年和明年业绩提供保障。

　　资金面良好,开工或超预期。截至9月底公司持有现金约339亿元,对于短期有息债务的覆盖率从年初的2.25减少至1.43,但资金依然充裕。预收款项为1228亿元,较年初增加65.06%,扣除预收款项后的真实负债率为35.61%,较年初下降4.58个百分点,长期财务杠杆低于行业平均水平。

　　公司良好的资金面和销售保证了今年的开工量,1-9月,公司实现开工面积1139万平米,完成计划数的86%,并且公司预计今年实际开工量要高于年初计划数。

　　拿地力度下降。三季度公司共新增项目18个,对应规划建筑面积约322.7万平米, 2011年1-9月公司共累计项目权益建筑面积979.07万平米,同比减少32.85%,对应地价款为265.79亿元,同比减少23.03%,公司资金面较其他公司相对充裕,但今年拿地依然较为谨慎。截至9月底,公司权益土地储备建筑面积共计3581万平方米,满足未来两到三年开发需要。

　　盈利预测及投资评级:我们预测2011-2012年公司每股收益为0.88元和1.15元,以昨日收盘价7.19元计算,动态PE 分别为8倍和6倍,估值水平已经接近2008年底部,今年以来公司销售成绩良好,资金面充裕,在行业深度调控之下有望实现逆周期扩张,维持公司“增持”的投资评级。

　　风险提示:1、大盘系统性风险及房地产市场政策调控持续时间可能较长的风险。2、销售情况不达预期的风险


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