主题：逾30城市未达房价控制目标 沪首现开发商溢价回购

　[编者按]12月5日，中国指数研究院最新报告显示，全国楼市继续低迷，多城市成交量深陷谷底，上周被监测的35个城市中，30个城市楼市成交量同比下降，其中8个城市成交量降幅在50%以上。记者在采访中了解到，除了部分城市限购到期外，有超过100个城市在年底要面临调控目标是否达成的考核，高涨幅城市面临调控从严或加码的可能。

　　页面导读

　　住建部要求限购到期延续 11城市无一表态（本页）

　　逾八成城市成交同比下跌 百余城市将面临房价目标考核

　　使尽浑身解数促成交 上海首现开发商溢价回购楼盘

　　“房价控制目标”年考在即 逾30个城市尚未达标

　　万科11月份销售环比再现“双降”

　　投资机会

　　政策或难松绑 投资房地产机会未到

　　地产信托明年发行速度将减缓

　　国泰君安李品科：地产明年继续过冬

　　房地产调控难放松 主题投资机会仍存在

　　泽熙投资：房地产板块 明年关注两类个股

　　住建部要求限购到期延续 11城市无一表态

　　⊙上海证券报记者 于祥明 ○编辑 艾家静

　　临近年关，部分城市的“限购令”期限将至。尽管未公布正式文件，但住建部已经放出风声：地方限购到期延续，房地产调控政策不存在放松的可能。

　　12月4日，住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴向本报记者明确表示，房地产调控政策从严落实的方向不会改变，并将延续至明年。而此前有媒体证实，住建部已知会地方政府，对于限购政策将于今年年底到期的城市，地方政府需在到期后对限购政策进行延续。

　　据北京中原市场研究部统计，在目前已经执行限购的46个城市中，通知原文明确截止时间的城市为：福州、厦门、海口、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥、苏州、南宁等12个城市。其中，除南宁的截止时间为2012年2月29日外，其他截止时间都为2011年12月31日。这意味着至少有11个城市的住房限购措施即将到期。

　　而截至记者发稿，11个限购令即将到期的城市，当地政府尚未对明年限购是否继续执行明确表态。以石家庄为例，据媒体报道，石家庄市住房保障和房产管理局表示，限购令取消还是延期，取决于国家是否出台进一步调控要求，市政府届时再做相应的决定。

　　就力度而言，各地的限购政策也区别甚大。最严的有北京“限购5年”，最松的有衢州“本地户籍只限购第四套房”，还有部分城市只限购主城区，比如广州、珠海等。

　　住建部官员透露，近期国务院分管领导多次就房地产调控的问题作出指示和批示，核心要求就是不能对现有房地产调控政策予以放松。

　　“此轮房地产调控最核心的措施就是以限制性购买为特征的措施，所以在可以预见的未来，限购不存在放松的可能。”上述官员补充说。

　　自各地“限购令”实施以来，楼市成交量持续低迷，房价出现明显松动，特别是一线城市的调控效果逐渐显现。中国指数研究院12月1日发布报告显示，11月全国100个城市住宅的平均价格为8832元/平方米，连续3个月环比下降，且降幅有所扩大。

　　虽然房价降声一片，一线城市住房成交量锐减，但统计数据显示，前10个月全国商品房销售面积79653万平方米，同比增长10.0%，其中住宅销售面积增长9.0%。这意味着楼市整体成交仍在可控范围内。

　　在住建部政策研究中心副主任王珏林看来，如果现在对已经执行一年的限购政策进行松绑，在尚未有承接政策的情况下，可能引发报复性反弹，从而抵消楼市调控刚刚取得的成效。

　　更值得关注的是，在限购延期之外，多项调控政策仍在储备。

　　本报记者此前从权威渠道获悉，决策层认为目前楼市调控仍处关键期，为防止房价反弹决策层还有多项严厉政策储备，包括限贷、房产税加快推进，以及对投资性购房严格控制等。

　　逾八成城市成交同比下跌

　　百余城市将面临房价目标考核

　　⊙上海证券报记者 于祥明 ○编辑 阮奇

　　楼市进入寒冬，调控却不放松。12月5日，中国指数研究院最新报告显示，全国楼市继续低迷，多城市成交量深陷谷底，上周被监测的35个城市中，30个城市楼市成交量同比下降，其中8个城市成交量降幅在50%以上。记者在采访中了解到，除了部分城市限购到期外，有超过100个城市在年底要面临调控目标是否达成的考核，高涨幅城市面临调控从严或加码的可能。

　　成交量持续“入冬”

　　据统计，上周逾八成城市成交量同比下跌。长沙（期房）同比降幅最大，达80%；汕头同比降幅达61.08%。而其他重点城市中，天津成交量跌幅达58.08%，杭州（不含萧山、余杭）同比跌幅亦超50%。

　　“目前北京期房住宅库存将逾9万套，创两年半新高。”链家地产首席分析师张月告诉记者，北京商品住宅市场滞销形势持续加剧，11月新开盘项目月消化率不足一成，从8月份起，已有2.4万套新增住宅供应积压待销。

　　“这部分待销住宅的市值约630亿，和开发商的130亿销售回款相比，意味着连月来‘以量换量’的推盘销售方式不仅没有带来成交回暖，反而促使商品住宅库存总量一再飙升。”张月说。

　　据链家地产统计，截至12月5日北京商品期房住宅库存总量为89725套，这是继2008年9月-2009年4月后，时隔两年半，期房住宅存量再次逼近9万套高位。按目前的成交率推算，库存需17个月消化。

　　此外，房价下调也是不争事实。“从11月第四周开始，北京新房成交均价大幅回落，与11月第三周相比，降幅接近3成。”张月说。

　　正因为此，央行调查统计司在通报《当前房地产市场形势分析报告》时直言不讳地指出，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。

　　百余城市面临房价目标考核

　　“严格房地产调控政策落实的方向不会改变，并延续至明年。”住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴向记者明确表示，住建部已经明示地方政府，对于限购政策将要于今年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。

　　不仅如此，目前除了在限购到期的城市是否继续执行的问题之外，多个城市也将面临房价调控目标能否达成。

　　“全国有超过120个城市制定了明确的房价调控目标，覆盖23个省及4个直辖市。目前有超过100个城市在年底都要面临调控目标是否达成的问题，高涨幅城市面临调控从严或加码。”张月说。

　　据链家地产根据国家统计局数据统计，在11个已经明确限购令到期时间的城市，除了石家庄10月房价比去年上涨8.5%较为突出外，大部分城市的涨幅都在5%以内。

　　“这些城市中大部分的房价涨幅并不高，住建部要求地方政府继续执行限购，表明政府部门对于房价的调控效果具有较高的要求。”张月分析认为，在楼市尚未调整到位期间，政府主管部门对于地方楼市的管控也将持续。

　　此前记者从权威渠道获悉，明年调控不但不会放松，限购政策很可能会继续实施之外，政府还有调控政策储备，包括限贷、推进房地产税等方式对房地产行业继续进行调控。

　　使尽浑身解数促成交 上海首现开发商溢价回购楼盘

　　⊙上海证券报记者 朱楠 ○编辑 阮奇

　　为在年末促进楼市销售，尽快回笼资金，开发商使尽浑身解数。近日，沪上龙头房企绿地集团旗下一写字楼项目首度推出三年后溢价回购的促销策略，只要能卖得掉房，开发商甚至愿意替购房者承担未来三年楼市价格可能下跌的风险。

　　数据显示，由于11月底开发商通过各种手段降价促销，上海楼市上周成交量出现反弹，成交量排名前十的楼盘成交均价无一例外都在2万元/平方米以下。

　　为促销开发商三年回购搞噱头

　　绿地集团位于奉贤南桥镇的写字楼项目“新城1号”为打消购房者担心房价下滑的顾虑，宣布3年后可对项目溢价16%进行回购，并表示回购后仍有盈利。

　　记者致电售楼处询问得知，该盘是小面积低总价的出售型写字楼项目，购房者一般用于投资，单套总价50万元起。销售人员告诉记者，目前回购活动政策刚刚推出，销售合同尚未拟好，但可以确定的是，只要是一次性付款的购房者，都可以在合同中和开发商约定，三年后只要不想继续持有这套房产的，开发商都可按照现在购买价格再溢价16%进行回购。

　　不过，销售人员强调，如果考虑三年后让开发商回购的购房者，在明年交房后不能办理房产证，否则交易过户产生的税费成本相当高昂，开发商不会替购房者承担。

　　“开发商搞出这样的回购噱头，跟之前的保价方案实质上是一样的，都是为了打消购房者担心房价下跌的顾虑，促进销售而推出的。”中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，这其实就是开发商以年利率5%向购房者借钱，与银行三年期整存整取的存款利率基本一样，对开发商来说，这个借钱成本比银行贷款或其他民间融资的成本低得多。开发商只是把房价下跌的风险承担到自己头上了，三年后如果房价继续下跌，开发商回购后仍可以降价出售，如果开发商拿地成本原本就很低，降价出售也能保证开发商的利润空间，并无损失。而对于购房者来说，等于多了一项三年后的“反悔权”。

　　德佑地产研究主任陆骑麟认为，三年后溢价回购完全是开发商为了缓解资金压力而想出的招数，对于购房者来说，房产证拖着不办本身也有一定风险。“可以看出，开发商为回笼资金、缓解压力，已到了使尽全身解数的地步。”陆骑麟表示。

　　降价促使成交量阶段性反弹

　　正是由于开发商们无所不用其极的促进销售，上周上海楼市成交量出现阶段性反弹。据德佑地产市场中心监测数据显示：上周（11月28日-12月4日）上海商品住宅成交面积为15.92万平方米，环比前一周上涨63.2%；成交均价为19459元/平方米，环比前一周下跌11.2%。时隔三个月，全市商品住宅的周成交量再度突破了15万平方米，降价楼盘对成交的拉动作用十分明显。

　　可以看到，一些由于扩张速度迅猛而资金链相对紧张的二线开发商，是此轮降价潮中跌得最深的。上周成交量排名居前十的楼盘清一色成交均价都在2万元/平方米以下，并且难得一见的万元房成交重上成交排行榜。如新城金郡园本次推出的全装修房源，相比前期价格下调10%，因而单周售出了252套房源；而原本就已低开的旭辉上河苑，上周均价更是进一步下调到万元以下，旭辉澜悦湾成交价也仅为9800元/平方米左右。

　　陆骑麟认为，上周的成交量确实达到了近期罕见的高点，不过需要注意的是，上周15.9万平方米的成交量中，有10.9万平方米集中在11月28日-30日，而12月1日-4日仅成交了5万平方米，因此上周成交量的提升最主要和开发商月底集中签约相关。因此上周楼市成交只能认为是阶段性反弹，距离实质性的回暖还相去甚远。

　　“房价控制目标”年考在即 逾30个城市尚未达标

　　临近年终，又到清算时刻。“房价控制目标”已成为悬在不少地方政府头上的一把利剑。

　　年初出台的“新国八条”规定，“新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标”的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门将根据规定对相关负责人进行问责。

　　按住建部公布的数据，我国共有608个城市发布了房价控制目标，但《每日经济新闻》记者统计发现，将该目标公之于众的城市只有121个。

　　尽管房价控制目标的确定被认为是地方政府在博弈中的一次 “胜利”，但今年下半年，不少二三线城市的房价逆势走高，已危及这一目标的实现。北京中原地产发布的报告显示，截至11月底，在上述公示目标的121个城市中，至少30个城市未完成。

　　近三成城市尚未达标

　　“房价控制目标”最早于年初在“新国八条”中提出，按照住建部的汇总，截至今年3月31日，全国657个城市中，已有608个城市发布了年度新建住房价格控制目标，占92.5%。此后，又有城市陆续公布上述指标。

　　但记者调查发现，将该目标公之于众的城市，仅有121个。

　　据悉，除北京明确“稳中有降”外，多数城市的房价控制目标与当年的GDP、人均可支配收入增速挂钩。

　　以广东省中山市为例，该市住建局公布的住房价格调控目标为“低于全市年度生产总值增幅”。据此，今年中山的房价必须控制在5853元/平方米之内。但按照北京中原地产的测算，除今年2月和3月之外，中山市新房住宅的成交均价都超过了6000元/平方米，9月份甚至达到6336元/平方米，明显超出上述目标。

　　中原地产还表示，类似中山的城市，初步统计有30个左右，占比接近三成。这些城市主要分布在东部、东北、华南等地，其中大部分为非限购的三线城市。

　　这与官方数据似乎并不相符——国家统计局数据显示，今年10月，全国70个大中城市的新建住房价格平均环比下降0.15%，在涨幅持续缩小数月后，终于实现下滑。

　　北京中原地产三级市场研究总监张大伟称，纳入统计的70个城市以大中城市为主，而下半年以来，房价上涨较快的多是未纳入统计的三四线城市。

　　部分城市突击“限价”

　　根据中国指数研究院的最新统计，今年11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，有43个城市价格仍保持环比上涨。其中，威海、烟台、汕头、包头、太原位居涨幅榜前5位。而在这5个城市中，威海、汕头、包头未纳入国家统计局的统计范畴。

　　一些业内人士指出，尽管年初市场普遍低迷，但自今年二季度以来，不少中小城市房价开始出现较大幅度上涨。北京中原地产的统计称，部分城市价格上涨甚至超过10%，几乎触及房价控制目标“红线”。

　　《每日经济新闻》记者也发现，从今年第四季度开始，一些城市已开始着手控房价。例如，中山就曾在上月初发布“限价令”，新房最高限价标准为5800元/平方米，略低于该城市的“房价控制目标”。此外，韶关、丹东、廊坊、烟台、珠海等城市也曾先后出手限价。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向记者表示，“限价令”的出台，除意在规避限购政策外，也有完成房价控制目标的考虑，“像中山、珠海这些城市，如果不出手限价，完成今年的房价控制目标恐怕有点悬。”

　　不过，即便今年仅剩一个月时间，完成上述控制目标似乎也不是难事。杨红旭表示，纳入统计的70个大中城市都能完成房价控制目标，因为统计局的统计指标为“房价指数”，且以去年全年的平均房价为统计基期，涨幅相对不大。即便是前期房价上涨较快的城市，地方政府也可通过公开限价，或暗地限制高价项目开盘的方式，控制新房价格，来拉低全年均价。

　　因此，杨红旭认为，除个别城市难以完成房价控制目标外，今年最终可能出现“皆大欢喜”的局面。

　　政策博弈将持续

　　无论房价控制目标是否能够完成，在业内人士看来，“限购令”、“限价令”等手段，都带有明显的“一刀切”色彩，已造成地方的抵触情绪。

　　据悉，除佛山尝试公开放松调控外，北京、杭州、重庆、长春等地也纷纷在土地出让、房源解禁、资格放宽等环节试水，以促进市场成交。

　　张大伟向记者称，在土地出让收入、房地产税收锐减的情况下，地方政府放松调控的意愿颇为强烈。

　　事实上，住建部近期已经知会地方政府，明年继续实施 “限购令”，但对于明年是否继续出台“房价控制目标”，目前仍不确定。

　　杨红旭表示，房价控制目标的制定，是中央和地方政府博弈的结果。由于多数地方的房价涨幅与GDP和人均可支配收入增幅挂钩，甚至低于去年同期，使得地方政府占得先机，这也成为不少二、三线城市抵制“限购令”扩军的主要原因。他认为，不排除明年中央加强调控，并继续推出“房价控制目标”的可能，但该标准的确定，将继续伴随着中央和地方政府的博弈。按照当前的房价走势，即便出台上述目标，地方政府也相对容易完成。

　　上述两位受访者均认为，从今年10月开始，全国70个大中城市房价将进入下行通道中，这一趋势将至少持续到明年第一季度。（每日经济新闻）

　　万科11月份销售环比再现“双降”

　　⊙上海证券报记者 雷中校 翟敏 ○编辑 裘海亮

　　万科今日公布了11月份销售及新增项目情况，公告显示，11月份万科实现销售面积73.8万平方米，销售金额82.9亿元，环比分别下降约26.5%和19.8%，继10月份再现“双降”。今年前11个月，万科累计实现销售面积1015.3万平方米，销售金额1157.2亿元，同比分别上升22.5%和15.9%。

　　万科董事会秘书谭华杰认为，目前调控成效显著，房屋正在回归基本的居住属性，主要城市的库存量上升会进一步促进楼市向买方市场转变。谭华杰表示，公司11月的新推盘面积相比10月份有所减少，因此销售面积和金额环比也有所下降，但从新推盘销售率等指标来看，由于采取了一系列积极促进销售的措施，公司11月的销售速度仍然较为稳定。

　　公告还显示，万科11月份新增3个项目，分别位于上海、珠海和贵阳；对应万科权益的规划建筑面积合计约54.051万平方米，需支付地价约12.25亿元，楼面地价约2200元左右，低于此前的平均地价水平。

　　政策或难松绑 投资房地产机会未到

　　调查数据显示，11月100个城市的住宅平均价格连续第3个月环比下降，且降幅有所扩大，房地产行业景气度和现在的天气一样，正经历寒冬。资金链紧张、库存高企、销售下滑……房价拐点已经初现端倪。

　　这会不会给房地产信托带来兑付风险？2012年房价会跌多少，政策会不会松动，中国房地产趋势如何，是否存在投资机会？为此，《每日经济新闻》记者多路出击，采访了信托、券商、公募基金、私募基金，荟萃他们的观点，为您的投资理财提供一份参考。

　　从紧房地产政策短期难改

　　日前，中国房地产指数系统百城价格指数发布，根据调查数据显示，11月100个城市的住宅平均价格连续第3个月环比下降，且降幅有所扩大。央行调查统计司报告认为，房价拐点已经初现端倪。地产商的“冬天”显然并未过去，市场普遍认为，目前的房地产调控政策短期不会有所改变。

　　房价拐点初现端倪？

　　中国房地产指数系统百城价格指数显示，根据其对100个城市的全样本调查数据，2011年11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%，其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌。与上月相比，11月价格环比下跌的城市数与上月基本持平，其中共有6个城市环比跌幅在1%以上。

　　央行日前发布的新闻稿表示，人民银行调查统计司撰写的 《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》认为，经济、金融数据的变化显示，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。

　　渣打银行中国区经济师申岚对《每日经济新闻》记者表示，目前来看，房地产价格已经有了5%～10%左右的回调。

　　房地产调控将持续

　　申岚认为，从紧的房地产政策还是会持续一段时间，主要（想）看到房地产价格更大范围的回调。

　　华泰证券（601688）的报告也认为，尽管地方政策上微调不断，但是行业整体政策面尚未出现放松迹象。投资仍将继续下行，行业处于持续衰退的下降通道中。限购所带来的销售压力将至少持续到明年一季度，开发商以价换量的销售策略将大规模出现，房价的普遍、实质性下跌也将在今年年底至明年1季度集中显现。

　　日前也有报道指出，住建部已知会地方政府，对于限购政策将于今年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。

　　在此之前，有佛山的“放松限购一日游”等案例，但是最后想对限购政策进行松动的试探都未能成行。

　　申岚表示，房地产调控的目的并不是打压这个市场，所以我们认为在价格进一步回调之后，政策也有放松的可能性。价格方面，目前已经有5%～10%左右的回调了，我们认为大概到20%左右，是一个大家比较容易接受的程度，到时候交易量受这个因素刺激有可能会走高。

　　国泰君安证券发布的2012年房地产行业投资策略会会议综述也指出，调控至少持续到明年五六月份或者两会后，但调控不会长期持续，未来政策松动也是差异化的，比如可能偏向对改善型居住的松动。

　　申岚表示，根据之前的调研，目前开发商感觉较紧，房产商的策略都是刺激销售。在拿地上可能会谨慎一些，拿地规模上可能会有所减少，明年开发商拿地规模会有一个走弱。明年开发商这个层面应该还是不会放松。（每日经济新闻 ）

　　地产信托明年发行速度将减缓

　　楼市调控下，楼市信贷受限，亦给房地产信托带来机遇和风险。而如今房价下跌，监管趋严，房地产信托到期兑付风险浮出水面，市场恐慌声不断。有业内人士接受 《每日经济新闻》采访时表示，地产信托暂不存在兑付风险。

　　地产信托暂不存在兑付风险

　　今年股债双熊的背景下，一些存量房地产信托或将面临到期兑付风险。诺亚财富研究部总经理连凯接受 《每日经济新闻》采访时表示，房地产信托暂不存在兑付风险。

　　“没有兑付风险爆发的突发点。信托资金在整个房地产行业中占比并不高，而且并不是所有产品都集中在某几家开发商身上。”连凯告诉记者，“目前地产信托产品分散度较高，整个地产信托的结构非常健康。”

　　诺亚财富研究部副总经理邓伟岩预计，本轮房价跌幅在20%以内，对于房地产公司盈利不会有太大影响。他认为，此次房价下跌是政府宏观调控的结果，并非房地产内生泡沫破裂所致。“因此，中国暂时不存在房价大幅下跌，地产信托无法兑付的问题。我们的贷款机构非常安全，虽然过程中有各种微小的不和谐因素，但它们不影响大局。”

　　新湖财富北京分公司财富中心总监黄向东，在接受记者采访时亦表示，房地产信托不会出现大面积无法兑付的违约现象。“目前房地产行业赚取的利润仍会高于制造业等传统行业。”他告诉记者。

　　明年信托发行或将减缓

　　新湖财富北京分公司财富中心总监黄向东认为，地产信托趋势减少可能性非常大。

　　“明年国内地产信托的发展状况，很大程度上取决于房价的走势和政府的政策倾向。如果房价继续走软，开发商的新建项目意愿降低，地产信托的发行规模就会大幅减少。”黄向东分析道。

　　“今年12月5日央行下调存款准备金率，如果这意味着紧缩货币政策的放松，银行可贷款资金增加，开发商会首先考虑从银行贷款，进一步减少地产信托规模。”黄向东告诉记者。

　　同时，黄向东向记者坦言，政策趋紧，监管趋严，现阶段信托公司在售的房地产类信托项目，主体已从商业地产方向偏向于以市政保障房项目、城中村改造项目为重点。

　　“今年10月，政策层暂停审批涉及房地产信托业务。现在，房地产信托的发行条件限制几近苛刻，市面上能够看到的地产信托都是拆迁工程或者政府房产项目，综合来看，明年及今后几年，地产信托趋势减少可能性非常大。

　　诺亚财富研究部副总经理邓伟岩认为，三季度房地产信托发行增速下降，可能预示着地产信托的拐点已经到来。他指出，地产信托未来的发展趋势依然取决于政府决策与银监会管制。（ 每日经济新闻）

　　国泰君安李品科：地产明年继续过冬

　　说起房地产行业，现在景气度和天气一样，正经历寒冬。《每日经济新闻》采访了国泰君安证券研究所房地产行业研究员李品科。11月底，李品科所在的团队刚刚获得2011年新财富最佳分析师房地产研究第一名。对于2012年的房地产行业，李品科依然不乐观，认为这个冬天有点长。

　　NBD：2012年地产行业是否还会延续低迷？房价是否还会继续下跌？本轮跌幅最多可能是多少？

　　李品科：我们判断2012年，尤其是2012年上半年行业的低迷状态仍将延续，预计2012年上半年的供应量还持续处于高位，库存量将不断上升，导致行业存货压力持续增加、开发商的销售难度仍会较大。预判房价的下降还将持续，一二线城市房价下跌15%～20%左右；从全国来看，由于三线及以下城市占比全国销售额的75%左右，而这些偏小城市波动性小、占比高，因此判断全国房价处于略跌状态。

　　NBD：如果明年上半年开启降息周期，对房地产调控是否会有不利影响？降息是否会释放一部分客户贷款买房需求？

　　李品科：房地产的调控中央多次表明决心，因此我们判断整体仍将维持调控基调。对于房地产行业而言，2012年上半年行业的供应持续高位、库存不断增加的压力，即便开启降息周期，也不会过多改变行业调整的态势。可能的降息将有利于首次置业、二次改善的购房者降低成本，对于销量会有一定的促进。

　　NBD：10月末，14个城市商品房已经接近1亿平方米。房地产行业现在需要进入一个痛苦的去库存化阶段。预计这一阶段什么时候能结束？

　　李品科：预计2012年中期左右将达到库存高峰，后续随着新增供应量的逐步降低，行业的库存可能小幅下降，但整体行业的库存压力仍会较大。

　　NBD：现在已经有许多房地产公司面临资金链紧张的问题。而房地产信托则是愈演愈烈。这种高利率的融资方式又会让许多地产公司资金链雪上加霜。对现在地产公司资金面的问题怎么看？还有哪些融资渠道是可以开辟的？明年会不会因资金问题，地产公司开始重新一轮倒闭潮？

　　李品科：随着市场销售的低迷，开发商的资金情况逐步紧张，到期信托资金的偿还高峰首先出现在2012年的2、3月份，将明显增加部分中小开发商的资金压力。目前开发商的融资渠道受限比较多，资金趋于紧张，但是我们认为出现大面积的开发商倒闭潮的可能性不大，但少数前2年扩张拿地较为激进、杠杆较高的开发商出现资金断裂的可能性仍是存在的。（ 每日经济新闻）

　　房地产调控难放松 主题投资机会仍存在

　　对于房地产行业的投资机会，《每日经济新闻》记者采访了南方基金首席策略分析师兼基金经理杨德龙。

　　NBD：明年房地行业的调控政策是否有所放松？

　　杨德龙：我们认为在未来一年政府对于房地产政策很难出现放松的迹象。从目前来看，房地产调控的效果还远远未达到政府调控的目标；其次如果现在放松，有可能使得现有调控效果前功尽弃。

　　NBD：如何看待房地产股目前的投资价值？

　　杨德龙：我们认为地产股在未来一年很难有大的板块性机会。地产股的整体估值已比较便宜，受制于地产股调控政策，下跌空间已不大，上涨空间也很有限，可能更多是底部徘徊走势。我们更看好商业地产的投资价值，这块不受地产调控的影响。

　　NBD：如何看待保障房现在的运作？

　　杨德龙：保障房是解决高房价的唯一出路。以前政府采取限购措施从需求方面来调节，保障房的推出则是从供给方面满足市场刚性化需求。目前保障房最大的问题在于地方政府缺钱也没有动力，中央也是采取了从上到下的推动保障房的执行。

　　NBD：如何看待房地产行业相关产业链的机会？

　　杨德龙：我们看到企业投资的下滑，保障房建设是否能够填补房地产投资下滑？这个目前还很难判断。尽管有保障房的需求，建材、水泥这些行业业绩未来表现仍旧看不清。我们预计水泥、建材等相关行业，有的更多是主题投资机会。（ 每日经济新闻）

　　泽熙投资：房地产板块 明年关注两类个股

　　日前，国内规模最大的私募基金公司——泽熙投资对《每日经济新闻》表示，预计在2012年，整个房地产市场的调控不大会有原则性的放松，房价可能将会继续回落，尤其是在前两个季度可能会出现加速回落的态势。届时，成交量在房价跌至大众心理预期时会有所放大，如果出现价跌量升的情况，很有可能就是房价跌到底部的信号。

　　泽熙投资房地产行业研究员预计，2012年房地产行业的新开工、投资、销售额和销售面积很可能呈现个位数增长甚至是负增长状态，不过，在理想情况下，房地产行业明年下半年可能会迎接来一些信贷层面的放松。

　　从地产股票的投资标的来看，泽熙投资认为，可以重点关注两类公司。一是行业的龙头公司，他们利用自身的管理优势和规模效应，可以一定程度上较好地规避调控风险，并有能力在调控中成长，提升市场份额。与很多券商观点类似，在综合比较现金优势、管理溢价、土地资源、业绩确定性、政策受益弹性和估值优势后，泽熙投资也认为地产龙头公司优势体现的最为明显。

　　除了具有优势的地产龙头外，泽熙投资看好拥有“地产+X”类中的一些市值较小公司。X指的是房地产企业在除房地产行业外而涉足的符合国家产业结构调整和升级需要、能弥补地产行业业绩和平滑公司估值波动等产业局限性的其他行业因素。泽熙投资认为，能把X的资产或业务真正上升到公司发展战略层面上来，且有时间表在未来能以X贡献可观利润的公司才真正具有一定的投资机会。（ 每日经济新闻）



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