主题：万科Ａ(000002):销售疲软 推盘意愿再度降低

2011年11月份公司实现销售面积73.8万平方米,销售金额82.9亿元,分别比2010年同期减少24%和36%,环比上月减少26%和20%,销售均价为11233元,同比下降15%,环比上升9%。1-11月,公司累计实现销售面积1015.3万平方米,销售金额1157.2亿元。本月新增土地3块,土地权益面积为54.05万平米,对应土地支付价格为12.25亿。
本月销售面积和金额同比分别下降24%和36%,环比下降26%和20%,主要系销售继续疲软,推盘减少。本月销售环比下降较多的原因主要是销售疲软,公司主动调低了推盘量。预计本月推盘量在100亿左右,较10月进一步降低。
公司推盘量减少同时带来销售率的适度回升,预计本月销售率为60%,较上月回升2个百分点。预计下月推盘量将与本月基本持平,全年可实现1200-1300亿左右的销售额。
本月销售均价为11233元,同比下降15%,基本反映市场的下滑态势,环比上升9%,主要是结构性因素。本月均价环比上升、同比下降的原因是:1)上月成交中,因惠州楼盘销量占比较大且单价相对偏低,导致整体均价较低;2)本月均价为11233元,较去年全年均价回落6.8百分点,与同期相比,价格下降15%左右,在一定程度上反映了市场整体价格调整状况。预计未来公司仍将维持随行就市的定价策略。
新增土地储备面积和金额环比有所上升,拿地整体仍然偏向谨慎低仓策略,万科11月新增土地储备3个,权益面积54.05万方,权益地价款12.25亿元,环比有所上升,主要因上月拿地很少。万科今年一直保持谨慎的拿地态度,1-11月累计增加土地权益面积1075万平,权益地价款283亿元,同比分别为增长-35.4%、-34.8%,整体策略偏向谨慎低仓。
资金安全,业绩锁定度高,行业配置优选标的,维持买入评级。尽管目前市场依然疲软,但由于业绩锁定度高,资金安全,万科的龙头优势还是相当显著,可作为为配置的首选之一,考虑到此前竣工面积略低于预期,我们适度下调2011年业绩至0.85元,较此前调整预计调整幅度为6.5%,适度下调2012年至1.1元,下调幅度为4%,风险主要来自于销售率恶化。


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