主题：统计局：11月49个大中城市新房价格环比下降

　一、新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况

　　(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有49个，持平的城市有16个。与10月份相比，11月份环比价格下降的城市增加了15个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。

　　(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，比10月份增加了2个。涨幅回落的城市有61个，比10月份增加了2个。11月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有61个，比10月份增加了4个。

　　二、二手住宅价格变动情况

　　(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有51个，持平的城市有12个。与10月份相比，11月份环比价格下降的城市增加了13个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%。

　　(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有21个，比10月份增加了8个。同比涨幅回落的城市有40个。11月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有44个。


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房价环比下跌城市首次过半 标志性降价出现

作者： 来源：中国证券网综合报道 2011-12-19 08:27:59
　　[编者按]继10月全国城市房价拐点出现以后，11月份房价拐点进一步加深，房价下跌的城市数量和下调幅度均在增加。

　　页面导读

　　楼市入冬 房价环比下跌城市首次过半（本页）

　　70个大中城市房价连跌两月 调控或将区别用力

　　房价下降城市增至49个 楼市拐点进一步显现

　　2012楼市将继续过冬 标志性降价出现

　　11月49城市房价环比下降 一线城市全面下调

　　各地房价目标达标无悬念

　　11月房价环比指数再次下跌 2012年楼市或在降价中开局

　　楼市“冬天” 房地产私募基金逆势攀升

　　上海一楼盘降价并补偿老业主6亿元

　　楼市入冬 房价环比下跌城市首次过半

　　⊙上海证券报记者 梁敏

　　继10月全国城市房价拐点出现以后，11月份房价拐点进一步加深，房价下跌的城市数量和下调幅度均在增加。

　　国家统计局18日公布全国70个大中城市房价数据显示，11月份70个城市房价下跌拐点加深，与10月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有49个，首次超过一半。其中，一线城市全面下调，从环比数据来看，限购城市平均环比降幅都达到0.35%。

　　数据显示，与10月相比，70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有49个，持平的城市有16个。值得注意的是，11月份环比价格下降的城市增加了15个，且环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。

　　二手房市场也是如此。70个大中城市中，价格下降的城市有51个，持平的城市有12个。与10月份相比，11月份环比价格下降的城市增加了13个。

　　对此，北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，在“限价”、“限购”、“限贷”等一系列楼市调控政策作用下，效果日渐显著，楼市价格进入拐点，开始下调。

　　事实上，从70个城市的新建商品住宅价格指数来看，自今年4月以来，平均环比降幅就呈一路下跌之势，至11月份达到0.19%，而且以往领涨房价的一线城市开始全面下调。此外，同比涨幅超过5%的城市数量，从3月份的42个，逐月降低至11月份的5个。楼市拐点幅度加深可见一斑。

　　根据中原地产数据，实施限购的40个城市，新建商品住宅价格指数平均环比降幅0.23%，一线城市全面下调，其中限购最严的一线城市领跌，平均环比降幅达到0.35%；非限购的30个城市，平均降幅0.13%。

　　尽管房价已经有所松动，但分析人士指出，明年楼市调控不会放松已经定调，房产税试点城市有望扩容。因此，近两个月房价下跌或许仅是开始，预计明年房价将进一步下调。

　　据记者了解，财政部、住建部等部门将在年底前就沪渝两地房产税试点工作进行经验总结，并进一步讨论和决定下一步扩大试点的方案。

　　70个大中城市房价连跌两月 调控或将区别用力

　　70个大中城市的房价环比指数，连续第二个月出现整体下降。

　　国家统计局昨日发布的数据显示，11月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有49个，较10月增加了15个；持平的城市有16个；仅有的5个上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。

　　据链家地产市场研究部统计，11月70个大中城市房价平均环比指数下降了0.19%，这是房价平均环比继上月首次回落0.14%之后的再次下降，且降幅比上月扩大0.05个百分点。房价平均同比指数为102.38，涨幅同样比上月再次缩小。

　　新华社昨日援引业内人士观点称，在楼市调控的持续作用之下，房价回落已是大势所趋。随着来年房地产调控政策基调的确定，2012年楼市很有可能在降价中开局。

　　限购城市降幅更大

　　链家地产首席分析师张月认为，在上月全国房价初现拐点之后，11月全国平均房价环比继续呈现下降趋势，全国房价已进入下行区间。

　　国家统计局的数据显示，70个大中城市中，11月房价环比回落的城市中，北京、天津、上海、九江、岳阳、沈阳、宁波、南昌、无锡、徐州、南京等城市的价格环比降幅超过了4个百分点，降幅明显。

　　根据新华海外财经测算，70个大中城市的平均房价较10月份小幅降低0.17%，10月份为降低0.13%，9月份和8月份均为上升0.01%。11月份70个大中城市的平均房价较上年同期上涨2.3%，低于10月份3.0%的升幅。

　　即便是与2010年同期相比，70个大中城市中，房价下降的城市也比10月份增多了两个，至4个。

　　而国家统计局的数据还提到，70个大中城市中，11月房价同比涨幅回落的城市有61个，比10月份增加了2个；同比涨幅在5.0%以内的城市有61个，比10月份增加了4个。

　　相对来说，限购城市房价下降趋势更为明显。

　　北京中原地产市场总监张大伟分析，限购最严格的一线城市，平均环比下调幅度达到了0.35%，而执行限购的40个城市中环比平均下调了0.23%，非限购的30个城市环比下调幅度为0.13%，可见限购依然是调控政策中比较有效的政策，也促进了房价拐点的出现。

　　国家统计局数据显示，京沪穗深四大一线城市11月房价均出现环比下跌，上海跌幅为0.4%。

　　大中城市皆遇“寒潮”

　　调控是2011年中国楼市的主题词。

　　按照新华社的描述，这一年，央行总共进行3次加息，6次上调存款准备金率。信贷的日益紧缩，使房地产行业运行整体放缓。这一年，全国有超过120个城市明确出台了房价调控目标，40多个大中城市出台了“限购令”，10多个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。

　　至11月份，全国范围内几乎所有大中城市无可幸免地遭遇楼市“寒潮”。

　　此前国家统计局发布的数据提到，2011年前11个月，全国商品房累计销售面积89594万平方米，较去年同期增加9%。而在2009年和2010年，全国商品房销售面积同比增长率分别为44%和10%。与此同时，11月全国房地产投资额环比下降2.4%，全国房地产开发景气指数28个月来首次落入不景气区间。

　　相应地，龙头房企在下半年也纷纷宣布降价促销。不少楼盘甚至因为降价，引发老业主抗议。

　　在张大伟看来，房价已经逐渐开始合理回归的步伐。

　　楼市的低迷也“殃及”土地市场。

　　根据北京中原市场研究部的统计：2011年前11月，全国130个主要热点城市的总土地出让金为1.18万亿元。而在2010年前11月，全国130个主要热点城市的土地出让金总额达到了1.7万亿元。住宅类地块的楼面价同比下降17.4%，至1495元/平方米。

　　调控或将区别用力

　　眼下，明年房地产调控政策的走势备受关注。

　　14日闭幕的中央经济工作会议为2012年的房地产调控“定调”——坚持房地产调控不放松，促进房价合理回归。

　　“2012年楼市调控的主旨将是促使房价回归合理，而目前市场距离房价回归合理还有比较远的距离，城市房价仍然居高不下，房价收入比、房价租金比等参考性指标还没有接近‘合理’的区间，促使房价反弹的因素依然存在。房价相比普通购房者收入仍有较大幅度的下调必要。”张大伟分析道。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭预计，2012年上半年，楼市将持续低迷，年内全国新建商品住宅销售均价涨幅将继续回落。

　　不过，张月则提到，虽然楼市调控政策持续，但针对自住需求的客户会给予一定的鼓励。尤其是在“保持货币信贷总量合理增长，优化信贷结构”的基础上，金融领域对自住性购房的支持力度将增加。

　　此前的16日，在全国发展和改革工作会议上，国家发展和改革委员会主任张平强调，明年要巩固和扩大房地产市场调控成果，继续严格执行抑制投机、投资性需求的政策措施。张平特别提到，要“鼓励支持中小户型、中低价位的普通商品房建设，促进房地产市场健康发展”。

　　在谈及培育消费热点方面时，张平当天还指出，明年要完善“首套自住普通商品住房贷款优惠政策”。

　　值得注意的是，包括上海在内，各地近来相继传出消息，首套房贷正在回归基准利率。（东方早报）

　　房价下降城市增至49个 楼市拐点进一步显现

　　昨日，国家统计局公布11月份70个大中城市房价数据显示，11月份我国70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降的城市数量达到49个，比上月增加了15个。专家表示，这表明楼市拐点凸显，调控效果更加明显。

　　报告显示，11月份我国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比持平的城市有16个；价格环比上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。从同比情况看，11月份我国70个大中城市中，新建商品住宅价格同比下降的城市有4个，比上月增加了2个；涨幅回落的城市有61个，比上月增加了2个。新建商品住宅价格同比涨幅在5.0%以内的城市有61个，比上月增加了4个。

　　在二手住宅价格方面，11月份我国70个大中城市中，二手住宅价格环比下降的城市有51个，比上月增加了13个，环比持平的城市有12个；环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%。从同比情况看，二手住宅价格同比下降的城市有21个，比上月增加8个，同比涨幅回落的城市有40个，同比涨幅在5.0%以内的城市有44个。

　　证券时报记者对比此前的数据发现，北京、上海、广州三地新建商品住宅和二手房价格环比均下跌，其中，北京新房和二手房价格指数分别下降0.3%和0.6%；上海新房和二手房价格指数分别下降0.4%和0.5%；广州新房和二手房价格指数分别下降0.3%和0.8%。此外，11月份，有楼市“温度计”之称的全国房地产开发景气指数为99.87，自2009年8月以来首次跌破100.

　　北京中原地产市场总监张大伟认为，11月份新建商品房环比下跌城市达到49个，首次过半，表明楼市拐点幅度加深，调控效果愈加明显。近日，国家发改委主任张平在全国发展和改革工作会议上亦指出，要巩固和扩大房地产市场调控成果，研究商品房领域反暴利规定。这些政策措施相信对房价合理回归、房地产健康发展会有更大的助推力。（证券时报）

　　2012楼市将继续过冬 标志性降价出现

　　随着高层定调明年房地产调控不放松，市场看跌预期普遍化，房地产开发商放弃了“政策松动”的侥幸心理。近日，上海、广州、深圳等地一些高端楼盘和大开发商高调降价，新一波楼市降价潮势头已成。

　　中央经济工作会议提出：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。

　　国家发改委主任张平16日也表示，明年要巩固和扩大房地产市场调控成果，继续严格执行抑制投机、投资性需求的政策措施，鼓励支持中小户型、中低价位的普通商品住房建设；并称要完善房地产价格监管办法，研究商品住房领域反暴利规定。

　　就在张平再提“反暴利规定”同一日，中国豪宅市场的两个标志性楼盘，高调大幅降价。而广州、深圳的房地产巨头们已着手实施新一轮降价。

　　这些迹象显示，楼市调整还在继续，房产暴利时代将结束。

　　上海：旗舰潜航

　　16日，星河湾集团董事长黄文仔在广州宣布，将上海两大楼盘星河湾荟苑(又称“浦东星河湾”)、上海星河湾花园以8.5~8折甚至更大的折扣降价，同时承诺对老业主进行差价补偿。消息一出，楼市震动。

　　上海市房地产交易中心“网上房地产”公示，于2011年7月8日开盘的星河湾荟苑二期，总套数为209套，最高报价98500元/平方米，最低64500元/平方米。如果据此最低价打8折估算，仅比2009年首期开盘价格46800元/平方米高出一成。

　　正是这个星河湾荟苑，2009年开盘时曾创下“6小时成交40亿元”的神话。

　　位于上海市闵行区的上海星河湾花园今年5月二度开盘价格为40800元/平方米~70800元/平方米，打8折后，最低价甚至跌破2010年首度开盘最低价39000元/平方米。

　　星河湾董事副总裁梁上燕表示，此次降价主要是顺应市场环境，积极响应国家调控政策，让房价合理回归。

　　“我们判断房地产调控政策可能会更紧，市场环境也会更差，因此要根据企业的战略主动作为。”不过她强调指出，这样的做法并不会在全国的项目中普遍实行。

　　“这一举措反映的房企心态是，对于明年去投资化的政策松动趋势，不抱希望。”中国指数研究院副院长陈晟表示。

　　在这一轮房地产调控中，高端住宅市场所受影响逐渐显现。上海中原地产提供的数据显示，今年8~10月，上海豪宅成交量同比跌幅由26.36%扩大至57.74%。

　　星河湾荟苑自进入2010年后便始终低迷不前，且一度连续多月零成交，直至今年6月才摆脱这一窘境。上海星河湾花园自今年2月起，除了5、7、11三个月之外，其他月份成交量始终在个位数徘徊。

　　随着降价而来的就是安抚老业主的问题。

　　据“网上房地产”信息，星河湾浦东项目已售套数378套，闵行项目302套。据悉，降价之后，上述两楼盘老业主须在明年1月31日前履约——完成按揭手续或补齐余款等等，才能获得补偿。

　　有业内人士认为，调整价格以及降价补偿的举措，不排除是星河湾为促销上海项目使出的一记“高招”：既安抚了前期业主，又吸引新业主入市购买，而且利于收回老业主的“应收账款”，“比单做广告有用多了”。

　　据《第一财经日报》记者了解，昨日晚间发稿时，星河湾荟苑17、18两日分别定出11套和7套；上海星河湾花园则有共计4套房源支付了定金。

　　同前期江浙客户为购买主力的情况有所不同，新买家中上海籍人士与境外客户几乎“平分天下”，其中约七成愿一次性付款。

　　广深：中心开花

　　住宅降价的大中城市范围正在扩大。

　　据昨日国家统计局公布的数据，11月份70个大中城市中，住宅销售价格环比下降的城市有49个，环比持平16个，环比下降城市比10月份增加15个；同比下降的城市有4个，同比涨幅回落61个，均比10月份增加2个，同比涨幅在5.0%以内的城市有61个，比10月份增加了4个。

　　而广州、深圳的降价地段已经由外围向中心城区扩展。

　　日前，位于广州海珠区新港中路的一个楼盘，突然宣布大幅降价，最高降幅达9000元/平方米，成为广州中心城区近来罕见的大幅度降价楼盘。

　　无独有偶，位于广州东山区的一个楼盘，以一条促销短信而广受关注：“东山楼七折！铁底！直降1万！限量限时抢购，豪装两房1.8万起，三、四房2.2万起。仅限三天，首付30万起名校足车位。”

　　17日，位于广州环市东板块的淘金家园报价由原来的每平方米3万元降至“2”字头，开发商号称打“7折”甩卖朝向较差的单位；此前一天开盘的大坦沙万科柏悦湾三期也以每平方米12900元起价吸引买家，比二期每平方米18000元的均价大降5000元。当地业内人士认为，广州楼市全面降价的大幕已经开启。

　　而位于深圳市福田南区的在售楼盘廊桥国际推出72至108平方米两房和三房特惠房，折后均价仅为29400元/平方米，跌破中心城区30000元/平方米的房价关口。

　　自11月以来，万科、招商地产、保利地产、星河地产等多家开发商在深圳都采用了以价换量的策略。

　　最值得关注的是，万科在深圳、广州、厦门、福州、长沙等华南14个城市共计10亿元的房源从12月1日以在线专卖的形式，实行全程网络大幅度优惠销售，这也是目前国内房地产行业最大规模的房产电商项目，被业内解读为万科启动新一轮降价的征兆。

　　“全面调整期”来临

　　在此前一波降价潮中，深圳国土房管部门实施了直接限价政策，多个高端楼盘开盘备案时被迫下调销售价格，包括中海地产旗下的中海康城国际和塞纳时光项目、招商地产旗下的招商观园和雍景湾项目、万科旗下的清林径项目等多个楼盘。

　　万科集团总裁近日接受媒体采访时表示，房地产市场下半场完全不同，要和发展势头过快、有暴利可图的时代告别。开发商要向制造业学习，要有正常的行业利润水平，要通过品牌，性价比等赢得市场机会。

　　世联地产市场研究部总监王海斌向本报表示，房地产市场已经开始从政策主导转向市场力量主导，这种转变的核心因素在于市场出现阶段性供大于求的局面，购房者看跌房价的比例急剧上升。

　　中原地产集团研究中心对28个城市进行的新一轮市场调查显示，未来房价看跌的城市占八成，预期降幅从5%至20%不等。“五一”时看跌城市还仅占三成。

　　此外，另一个与第一波楼市降价有所不同的是，万科、保利地产和中海地产等行业巨头与中小房企的销售表现越来越趋于一致，普遍出现萎缩，这意味着上半年大开发商与中小开发商市场分化的行情已经不再，楼市已经进入全面调整期。

　　公告显示，2011年11月，万科(000002.SZ)实现销售金额82.9亿元，环比下降20%；碧桂园(02007.HK)合同销售为25亿元，环比减少43%；保利地产(600048.SH)签约金额49.26亿元，环比下降27.9%；中海地产(00688.HK)实现销售额34.7亿港元，环比下降48.7%，房企巨头销售势头普遍遇阻。

　　北京中原市场研究部分析认为，作为行业标杆的一线房企销售受阻很可能带动行业加速调整，一线企业的带动作用非常大，一旦出现部分企业全国性下调价格，市场拐点特别是价格虚高的一线城市拐点将加速出现。（第一财经日报）

　　11月49城市房价环比下降 一线城市全面下调

　　一线城市全面下调，其中限购城市领跌，平均环比降幅达0.35%

　　国家统计局昨日公布的11月70个大中城市房价指数显示，与10月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有49个，持平的城市有16个。与10月份相比，11月份环比价格下降的城市增加了15个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。70个城市房价下跌拐点加深，新建商品住宅价格平均环比降幅达到0.19%；一线城市全面下调，其中限购城市领跌，平均环比降幅达到0.35%。

　　数据显示，70个城市的新建商品住宅价格指数，从今年4月以来，平均环比降幅就呈一路下跌之势，至11月份达到0.19%；同比涨幅超过5%的城市数量，从3月份的42个，逐月降低至11月份的5个。实施限购的40个城市，新建商品住宅价格指数平均环比降幅0.23%，一线城市全面下调，其中限购最严的一线城市领跌，平均环比降幅达到0.35%；非限购的30个城市，平均降幅0.13%。可见限购依然是调控政策中比较有效的政策，促进房价拐点出现。

　　二手住宅方面，与10月份相比，11月份环比价格下降的城市增加了13个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%。同比价格下降的城市有21个，比10月份增加了8个。11月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有44个。

　　北京中原市场研究部分析认为，在全国各类型城市中，房价下跌已逐步形成共识，房价拐点明确，虽开发商加大降级力度，但购房人观望情绪浓厚。预计从今年12月开始的6至12个月内，房价可能有10至20个点的下调，部分之前已经明显下调的区域甚至可能继续下跌。2012年的楼市有可能成为最近十年商品房住宅市场最冷清的一年。

　　不只是普通住宅的价格出现了下滑，高端住宅项目也开始出手参加打折。星河湾16日称，将上海的两个项目价格下调15%－20%，同时对老业主进行差价补偿，预计补偿资金将达6亿元。星河湾在上海的两个项目分别位于浦东和闵行。统计数据显示，目前浦东星河湾二期均价约7.8万元／平方米，闵行星河湾均价在5.2万元／平方米左右。由于星河湾最小面积都在200平方米以上，两个项目套均总价都在千万元以上。

　　对于豪宅参加打折，复旦大学地产运营研究所所长蔡为民认为，星河湾此举代表了当下豪宅开发商的基本心态：只要有人愿意买，价格是可以商量的。在严厉的限购之下，高端住宅的需求“与日剧减”，以价换量是自救的必然之举。（ 证券日报 ）

　　各地房价目标达标无悬念

　　最新一期《中国经营报》报道，时至年底，住建部已经着手对2011年年初各地公布的房价控制目标的达标情况进行核对。

　　早在年初，外界就普遍认为，房价控制目标被整成了地方政府的文字游戏，完成起来轻而易举。从国家统计局公布的最新数据看，各地达标已无悬念。即便是提出“稳中有降”的北京，上周末也已提前宣布达标。

　　早报梳理各地出台的房价控制目标发现，由于各地GDP和人均可支配收入增幅存在一定差别，导致各地房价涨幅上限参差不齐。

　　——以GDP和人均可支配收入涨幅为参照系。在31个省区市和5个计划单列市共计36个城市中，上海、广州、深圳、杭州、武汉等17个城市将房价控制目标直接与GDP和居民人均可支配收入涨幅挂钩。

　　——以人均可支配收入涨幅为参照系。上述36个城市中，天津、重庆、南京、济南、海口等15个城市以人均可支配收入增速为房价涨幅上限。

　　——以居民住房支付能力为参照系。长春于3月30日提出了“新建住房房价收入比（住房套型标准按60平方米计算）控制在5.8以内”的目标，成为首个与房价收入比挂钩的房价调控目标。

　　住建部3月29日曾发出通知，已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，也要以适当的方式听取社会的意见，并酌情调整调控目标。（ 东方早报 ）

　　11月房价环比指数再次下跌 2012年楼市或在降价中开局

　　新华网北京12月18日电 18日，国家统计局发布的11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，继10月房价环比指数首次负增长之后，全国房价环比指数再次下跌；新建商品住宅价格环比下降的城市数量进一步增加；同比涨幅回落的城市数量也进一步增加。业内人士分析认为，在楼市调控的持续作用之下，房价回落已是大势所趋。随着来年房地产调控政策基调的确定，2012年楼市很有可能在降价中开局。

　　房价持续回落已成趋势

　　国家统计局发布的数据显示，与上月相比，全国70个大中城市中，价格下降的城市有49个，持平的城市有16个。与10月份相比，11月份环比价格下降的城市增加了15个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2％；与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，比10月份增加了2个。涨幅回落的城市有61个，比10月份增加了2个。11月份，同比涨幅在5.0％以内的城市有61个，比10月份增加了4个。

　　在环比价格出现回落的城市中，北京、天津、上海、九江、岳阳、沈阳、宁波、南昌、无锡、徐州、南京等城市的价格环比降幅超过了4个百分点，降价的幅度十分明显。

　　同时，根据链家地产市场研究部的统计，11月70大中城市房价平均环比指数下降了0.19％，这是房价平均环比继上月首次回落0.14％之后的再次下降，且降幅比上月扩大0.05个百分点。房价平均同比指数为102.38，涨幅同样比上月再次缩小。

　　另外，从宏观层面上看，11月全国房地产投资额环比下降2.4％，全国房地产开发景气指数28个月来首次落入不景气区间。综合以上数据不难看出，继10月全国城市房价拐点出现以后，11月城市房价下调幅度增加，下调现象普遍，调控效果愈加明显。

　　链家地产首席分析师张月认为，在上月全国房价初现拐点之后，11月全国平均房价环比继续呈现下降趋势，全国房价已进入下行区间。

　　北京中原地产市场总监张大伟在分析统计局数据时表示，在70个指标城市中，房价环比平均出现了下调，但是也明显地出现了跌幅不同的现象，其中限购最严格的一线城市，平均环比下调幅度达到了0.35，而执行限购的40个城市中环比平均下调了0.23，非限购的30个城市环比下调幅度为0.13，可见限购依然是调控政策中比较有效的政策，也促进了房价拐点的出现。

　　调控之年楼市冷清收场

　　虽然2011年全年的数据尚无定论，但从最近几个月的全国房地产运行情况不难看出，在历经一年多的房地产调控之后，高企的房价已被遏制住了过快上涨的趋势，随着房地产销售淡季的到来，2011年全国楼市在冷清中收场几乎已成定局，调控效果已很明显。在张大伟看来，房价已经逐渐开始合理回归的步伐。

　　回顾2011年，全国房地产市场可以说是在全方位的限制性环境中生长。

　　这一年，央行总共进行3次加息，6次上调存款准备金率。信贷的日益紧缩，使房地产行业运行整体放缓。

　　这一年，全国有超过120个城市明确出台了房价调控目标，40多个大中城市出台了“限购令”，10多个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。在“限价”“限购”和“限贷”等诸多限制性手段的作用下，调控效果日渐显著。至11月份，全国范围内几乎所有大中城市无可幸免地遭遇楼市“寒潮”。

　　楼市的“寒意”不仅体现在日益回落的房价上。从发展速度看，2011年前11个月，全国商品房累计销售面积89594万平方米，较去年同期增加9％。2009年和2010年，全国商品房销售面积同比增长率分别为44％和10％。国内房地产市场在经历了2009年的高速增长后，近两年的发展速度回归到一个相对合理的水平。

　　同样，受市场大势影响，开发商的发展速度亦有所放缓。2011年以来，限购、限贷以及限价等调控政策的密集执行显著影响了开发商的销售业绩，随着资金持续紧张和库存压力与日俱增，十大标杆房企为加快资金回笼速度，无一例外均进行了价格策略的调整。

　　至2011年11月，全国房地产行业运行情况总体不如2010年同期，房地产投资、新开工增速等指标均出现明显放缓。土地市场的表现同样在2011年遇冷。根据北京中原市场研究部统计数据显示：2011年前11月，全国130个主要热点城市的总土地出让金为1.18万亿元。而在2010年前11月，全国130个主要热点城市的土地出让金总额达到了1.7万亿。住宅类地块的楼面价也有了明显下降，从2010年同期的每平方米1810元，下降至今年前11月的每平方米1495元，下降幅度达到了17.4％。

　　楼市“冬天” 房地产私募基金逆势攀升

　　未来三年规模或达5000亿

　　秦虹称，在目前住宅投资化、资产证券化的过程中，基金的作用被不断放大

　　近期，住建部政策研究中心课题组与高和资本共同发布了《人民币房地产私募基金发展报告》（以下简称《报告》）。该报告是中国首部专门针对房地产私募基金的现状，通过大量的走访和实地调查而写成的专业性报告。报告由住建部政策研究中心课题组牵头，中国首支人民币商业地产私募股权基金高和资本提供资金和资料支持。报告中以20余家基金公司为调研主题，包括安泰盘实、盛世神州、鼎峰地产、河山博涛等多家机构。

　　高和资本董事长苏鑫认为，尽管房地产基金规模小，在中国的发展还不到四年，但在房地产市场调控的形势下却赢得了机遇，发展迅速。对于房地产私募基金，目前业界看法不一，有的认为它是房价下行空间和市场调整中的昙花一现，有的则觉得它可以长期存在于房地产市场。

　　住建部政策研究中心主任秦虹认为，之所以选择房地产私募基金作为课题展开研究，是看到了在住宅投资化、资产证券化的过程中，基金的作用被不断放大。

　　《报告》认为，基金在未来三年内将达到5000亿。即使如此规模，与如今房地产行业70%的资金来自预售和银行贷款相比还是显得微不足道。在美国，房地产开发以基金直接融资为主，隶属于金融业，所占比重超过80%，而在中国，基金一类的直接融资只占5%。但这种情况在未来10年内可能发生改变，主要是因为中国的金融系统预见到过度依赖不动产抵押和评估，可能产生连锁的负面效应。如果房价下降20%，银行尚可承受。但经济学家认为，银监会只把房价当做惟一的动态评估因素，并未估计到房价的下降引发的土地价格大跌，从而导致银行信贷抵押物贬值，而带来风险。另一方面，民间资本长期无投资出口，流向房地产市场，导致投机炒房现象加剧。

　　高和资本董事长苏鑫认为，市场对房地产私募基金的误解来自于开发商认为基金和信托、银行贷款相似，成本高。而实际上，基金是融合民间资本，一方面能够调节市场，因为基金一般为反周期运行，在开发商投资信心丧失时，基金反而加大比重；另一方面基金能够引导民间资本流向供应，而非炒高房价的一股力量。房地产私募基金的发展与国家的调控方向是保持一致的。不过，因为缺乏监管，可能引发道德危机、法律危机和信用危机等，这些也是影响房地产私募基金发展的重要因素。

　　为此，在7月博鳌房地产论坛大会上，高和资本、盛世神州等五家基金联合发起了“人民币房地产基金行业自律宣言”，呼吁自律，加大监管。宣言的关键，集中在对投资者的信用和服务上。

　　11月，有媒体报道，上百家房地产基金出现了各种法律问题。为此，天津滨海新区，这一房地产基金集中注册地，已发布了一些相关的规章，提高注册门槛。另外，发改委和银监会正在拟订相关强化措施，主要集中在划清与非法集资的界限问题上。

　　《报告》认为，房地产私募基金方兴未艾，属于起步阶段，但活跃度高，增长很快，在政策未出台前，呈现出多种姿态和不同的商业模式。与去年相比，房地产私募基金如今已从对模式的探究进入了直接投资和管理的阶段。如高和资本已完成了数个案例，并获得了较高的回报。（ 证券日报）

　　上海一楼盘降价并补偿老业主6亿元

　　中广网北京12月17日消息 据中国之声《央广新闻》报道，星河湾集团昨天（16日）宣布旗下上海星河湾和浦东星河湾两个项目下调售价，上述两项目折后直降7000—15000元/平米不等，使星河湾成为本轮调控中第一个大幅降价的豪宅开发商，高达6亿元的补偿更是创下中国房地产市场纪录。这对业界而言究竟是喜？是忧？

　　此前上海已经发生过多起类似的降价行为、引发老业主围攻销售中心的情况。对星河湾此举，业内有两方面态度，一方面直接称其破坏市场规律。一位不愿意透露姓名的开发商指出，在舆论偏向于支持开发商不予以购房者补偿时，星河湾的这种做法，可以说是明目张胆地鼓励炒房了，把自己和投机者结实地绑一块了！与其说是对业主负责，不如说对这个市场很不负责！

　　另外一方面持支持态度，还有业内自己反省：“面对星河湾的降价！必须敢于正面应激！要彰显一个负责人企业的态度！

　　一些业内专家指出，此次星河湾降价幅度比较大，主要还是出于维护品牌形象的考虑，另一方面也是希望年底能够销售出更多的楼盘。总得来说，星河湾此举可谓一食二鸟，一方面在面上响应了政府号召，同时在行业内也树立了良好口碑；另一方面亦可使得前期已认购客户尽快签约回笼资金，未雨绸缪为来年推盘出货打下良好基础。

　　上周，上海新建商品住宅仅成交1910套，环比下跌40.5%。另据监测显示，上周新增供应面积9.8万平方米，环比减少35%左右，商品住宅新增供应已连续四周下滑。

　　除了星河湾，中海、保利、万科、富力等7家房企均已在上海进行大规模降价销售。今年10月，十大全国性房企在售项目的销售价格环比下跌3%，同比下跌2.1%。上海房价降价潮正在由城市外围向市中心蔓延，目前来看，上海楼市降价才刚开始。（中国广播网）