主题：房企债务偿还高峰2012年到来 万亿债务倒逼降价

2012年01月05日 07:20 来源： 21世纪经济报道


编者按：房企的债务偿还高峰将在2012年到来。除银行贷款外，海外债、房地产信托、基金、私募、民间高利贷这四个维度的债务将一一引爆。债务危机加上调控不放松，房企降价是大概率事件，部分房企将被迫遭清算、破产、重组。

　　万亿元债务将至 房企唯有降价迎接

　　房企的债务偿还高峰将在2012年到来。除银行贷款外，海外债、房地产信托、基金、私募、民间高利贷这四个维度的债务将一一引爆。债务危机加上调控不放松，房企降价是大概率事件，部分房企将被迫遭清算、破产、重组。

　　2011年12月29日的世联地产（002285）营销论坛上，世联地产董事长陈劲松提问说，“今年上半年一线城市销售量就已经萎缩得很厉害，10月份全国呈断崖式的成交量下跌，为什么到目前为止中国房地产市场还没有出现非常大的调整和整合？”

　　“行业到目前为止还不那么缺钱，因为都是负债，这些债务将在2012年中开始逐步到期”，陈劲松自己回答，目前中国房地产除银行贷款之外还有四个方向的钱还没有到期。第一个就是离岸的私募债，过往一年左右，在香港发行的中国房地产离岸的私募债，以项目为例大概有1000个，大概是两年期，2012年年中陆续到期。

　　第二笔钱是信托，2010年全国发行信托3.6万亿，2011年上半年发行4万亿，比2010年全年还要多，其中1/3是银行的理财产品，2/3是房地产。这笔钱会在2012年-2013年陆续到期；第三笔钱是房地产基金，目前中国房地产基金在过去一年整个行业大概1000亿，大多数是项目型的房地产基金。

　　第四是民间借贷，俗称“高利贷”。过去一年约有4万亿，其中2万亿进入了房地产。此外，政府债务、银行抵押贷款、上下游融资，包括建筑商参建和销售预售款，都在房地产体系中循环。

　　克而瑞分析师称，目前房企的资产负债率已处历史高位，随着房地产调控的深入，资金杠杆使用过度的迹象、积聚的风险不断加大。单纯依靠财务杠杆来撬动资本收益已经不合时宜，去杠杆化将是大势所趋。

　　另据东方证券分析师杨国华测算，上市房企长短期付息债主要分布在未来3年内，有46%的债务集中在2012年偿付。今年一季度偿还比例将达到最高的12.2%，迎来第一波相对集中的到期日。

　　陈劲松认为，2012年是中国房地产价格理性回归的一年，世联地产给开发商们的建议就是，寻找消费者认可的价格。

　　在深圳，世联代理的万科金色领域、绿景香颂等项目，因为合理降价拉低了市场预期，从而实现快速销售。陈劲松指出降价的时机把握很重要，越早降价越好。

　　世联判断，2012年上半年，政府会为开发商降价创造稳定的、安全的环境，政府不会置消费者砸售楼处、闹事这类事件于不顾，“否则大家谁敢降价。”

　　陈劲松对记者说，一两家重要的房地产企业破产，将成为房地产达成宏观调控目标的重要标志。破产者未必是中小型房企，也有可能是全国化布局的大型房企。

　　本报记者发现，万科、保利等在广州近期开盘的项目，较之前预期都有很大幅度的折让。恒大地产主席许家印就表示，今年一季度，恒大或许会采取更积极的促销措施。

　　价格降到何种程度才算合理回归？陈劲松认为，房价/租金回报正常化是一个指标。什么叫租金回报合理？就是租金回报赶得上通货膨胀或者是略低一点点。

　　另外一个指标是，住宅快速周转率。即使在房地产一路狂奔、一路价格猛升的时候，一笔钱买一块地，十年下来，快速周转也比囤地升值要挣更多的钱。陈劲松说，这是他和王石一起算过的。

　　高周转必然会以牺牲利润率作为代价，但从整体效率上来看，周转率的提升弥补了利润率的降低，且大于利润率的下降幅度，就会降低财务风险。

　　“楼盘的具体价格并不是我们所关注的，一两个楼盘亏损可以用整个公司的利润率来平衡，我们关注的是整体周转率、去化率。”广州一家大型房企高管对本报记者表示。

房企2012年难题 增长率的天花板

　　“业界普遍头疼未来增长的问题。”在与各大房企进行2011年年终业绩讨论会后，中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天感慨称，尽管在各大开发商看来，2012年行业仍有机会，但无论怎样也不会反弹如2009年。

　　在万科集团副总裁毛大庆看来，2012年开发商面临的最大难题和困惑是，压力在增加，市场却愈加不确定。这一点，从2011年房企的整体业绩就开始体现。据中原集团研究中心监测数据显示，开发商的销售面积、销售额均有所放缓。这或许仅是房地产行业萎缩的开始。

　　增长率的天花板

　　尽管标杆房企完成2011年年度计划尚好，但行业的全面降速已无可质疑。中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布报告显示，2011年度全国前十强企业市场份额达10.43%，较2010年上升0.32%，但与2010年1.97%的增长相比明显萎缩，TOP20、TOP30企业情况也类似。

　　以房地产行业龙头老大万科为例。据中房信预测，万科在2011年年度销售业绩预计为1210亿，尽管在其排行榜上仍名列第一，高出第二名恒大地产402亿，但同比2010年，增长率预计仅为11.87%，其上年同比增幅达70.5%。

　　曾经三年达到15倍增长的内房股恒大地产（03333，HK）， 2011年1—11月，累计合约销售额791.1亿元，同比增长65.8%，超额完成2011年700亿元销售任务。但自2011年11月开始，恒大地产明显降速，当月，该公司销售额仅为12.4亿，而此前月均销售额为71.9亿元。预计恒大地产2011年销售业绩增长率同比回落20个百分点。

　　“行业内对于2011年最大的感受是，低估了房地产调控的严厉程度和威力，而这甚至直接导致了部分房企来不及应对，从而使得全年业绩表现并不理想。”陈啸天称。

　　据中原研究中心提供的监测数据显示，2011年1-11月，富力、金地、绿城、雅居乐销售业绩同比均出现明显下滑。其中，绿城下滑最为明显，同比2010年下滑47%。富力地产则下滑20%。雅居乐业绩同比下滑

　　13%。招商和保利尽管相比2010年有所增长，但仅增长2%。

　　规模化增长难以为继

　　陈啸天提出，房企将面临“去政策红利”、“去存量”、“去杠杆”的压力，追求有质量的增长将取代过去单纯的规模化增长。中体奥林匹克花园国内总裁陈顺认为，受上市房企以交付为结算方式的影响，房企在2012年的业绩下滑将更为明显。

　　“2012年，行业内将会发生更多并购、重组或者横向合作。”陈顺称，在近期地行同行交流中，他明显感觉到，业界普遍对2012年至少是上半年看空。大部分开发商准备在2012年以消化存货为主，谨慎投资。从数据方面来看，2011年1-11月，全国房地产累计开发投资和住宅投资增速继续放缓，这一趋势仍在延续。

　　多家标杆房企表态谨慎保守。恒大主席许家印认为，即使未来房地产方面不会出台更加严厉的政策，但若宏观经济整体不佳，行业将更加困难。恒大2012年的增幅或将保持在10%-20%的幅度，总销售额肯定会高过2011年，但会更加平稳。

　　万科总裁郁亮也于12月一次媒体见面会上表示，万科2012年的发展策略是过冬，现在已经启动“冬天模式”，现金充足度将比利润率更为重要，“现金为王、积极销售、审慎买地、节流、锻炼身体”成为万科的五大过冬策略。

　　“短期来看，房企面临成长性不足是肯定的。这主要因为，标杆房企基本都以住宅为主打产品，面对现状每年已达巨量的开发规模，短期发掘新的增长点不可能，所以成长性在短期看肯定不足。”五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅称。

　　但邹毅认为，从中长期来看，房地产行业成长性仍具备潜力。“若不考虑政策调控因素，当前市场供不应求仍是基本状态。标杆房企未来仍具发展潜力，只是这种潜力兑换成现实结果的难度越来越大。”

　股权质押融资再度盛行 房企PE“榜上有名”

　　近期资本市场持续低迷，通过股权质押融资实在不是一个很好的选择。然而在流动性趋紧的大背景下，资金极度短缺的融资方也不得不“忍痛割爱”，通过股权质押的方式进行融资实属不得已而为之。

　　“近期我们的股权质押融资业务进展不错，不论是业务深度，还是融资量都有实质性的进步。”北京首善律师事务所主任孙久涛这样告诉记者。此前，北京市首善律师事务所与北京金泉时代投资管理有限公司共同开发了一款专为上市公司股东提供股票质押融资服务的创新型金融法律服务产品——股速融。

　　孙久涛告诉记者，目前通过股权质押融资的企业主要分为三类：最多的是房地产开发公司，其次是PE，此外是上市公司的大股东。房企通过股权质押融资主要是因为其资金链趋紧，“目前房企通过股权质押融资的成本普遍都在20%以上”。PE通过股权质押融资则主要是为了变相从其前期所投的项目中退出，然后再以融得的资金进行循环投资。而上市公司的大股东多是以获取流动资金的名义进行股权质押融资。

　　“目前我们正在力推‘股票质押’固定收益类信托产品。”平安信托相关人士告诉记者。该人士表示，“股权质押”固定收益信托的安全性与股票市场的运行紧密相关，股市处于高点时，由于整个市场的估值过高，投资股市的风险加大，其安全性大大降低；相反的，股市处于低点时，市场估值处于低位，安全边际很难被跌破，因此该类投资反而是一个良好的选择。

　　据悉，平安信托目前正力推“股票质押”固定收益类信托，其投资期限一般为10个月~12个月，预期年化收益率约为8%左右，其投资方向为上市公司股东以股票作为质押而进行的融资项目。据了解，平安信托在资金安全方面额外多设了双重保障，在业内首创了“四方账户操作协议”模式，即联合融资方开户的券商和托管银行一起，通过对融资方股票账户和融资方股票托管银行账户实行双重监管，从而进一步加强投资者资金安全。

　　据统计，目前每月发行的固定收益类信托中约有10-30%是涉及上市公司的“股票质押”。“通过股权质押融资的多是急需用钱的企业。”孙久涛表示。据了解，目前股权质押融资的折扣率根据企业的资质和不同企业及行业的区别有不同的折扣，一般来说，折扣率在3折-6折之间。“对于企业来说，在股市低迷的时候通过股权质押融资不是一个很好的选择”，孙久涛表示。与半年前相比，目前大盘大幅下跌，同样的股票通过股权质押融资所融得的金额打了折扣。“除非企业急需用钱，否则一般是不会在这个时候通过股权质押的方式融资的。”

　　不过对于资金出借方来说，在股市低迷的时候，股权质押融资的风险相对减小了，资金方就愿意在这个时候适当提高股权质押的折扣率，这也是造成近期股权质押融资活跃的因素之一。





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