主题：地产难捱年关

　临近年关，地产行业传统促销手段轮番上演，在调控政策不变、资金来源受限的多重压制下，地产公司主动降价进一步蔓延，可以预计，2012年一季度，这种态势还将持续并且恶化，只有降价促量，才能最大程度地回笼资金，缓和自身开发和未来到期资金的压力，中期内地产公司的整合将带来行业发展模式革新。

　　地产行业的资金压力，可以从2011年11月公布的数据中得到佐证。２０１１年11月末，地产开发资金累计值为7.5万亿元，累计同比增速下降至19%，其中国内贷款增速下降至1.2%，调控通过信贷扼住地产业咽喉。

　　这一点从万科２０１１年12月的销售和项目快报上也得到进一步验证，２０１１年12月万科的销售面积和销售金额同比分别回落18.8%和29.8%，拿地方式和面积上与2010年相比更体现出保守策略，地产行业受到的压制正在向企业层面逐步扩展。

　　从另一个层面看，地产企业的其它资金渠道也受到很大限制。最近，房地产信托减少及未来一年内大量的信托产品到期，地产公司的偿付能力受到挑战。据用益信托网统计，2009年初至2012年末到期的房地产信托产品规模为1096亿元，其中平均信托成本为8.5%，2012年房地产公司总计为这些信托产品支付的利息为93亿元，虽然从量上看规模有限，并且对于不同公司的项目而言，由于结构化设计和期限错配等手段的存在，偿付能力并没有实质性的恶化，但是从整体方向看，地产公司的资金压力在不断加大，尤其是2011年成立的信托产品，随着房地产市场的成交恶化，这些信托产品未来将面临着较大的偿付压力。

　　资金的影响目前已传导至房价，2011年11月全国70个大中城市房价环比下降的个数增至49个，一线城市二手房的房价下跌幅度平均也达10%，房企的主动调整试图换来交易量的增长，但是在紧缩预期和不确定因素影响下，预计观望和等待的人群将进一步扩大，很有可能市场将步入价跌量滞的持续低迷期，如果这种市场情绪得以蔓延，那么对于明年的地产市场无疑雪上加霜。

　　从行业面临的政策看，目前没有松动迹象，政府在财政收入下滑、偿债风险以及如何保证投资增长之间进行权衡，虽然中央经济工作会议把稳增长作为2012年经济工作的重点之一，但对于地产而言，更多的是侧重保障房，预计在财力有限和偿债高峰的约束下，2011年保障房开工高峰退去，接下来的投资动能边际效应逐步退去，对于商品房投资而言，或许还有一定的拓展空间，不过这种空间难现2009年式的反弹，更多是市场整合产业带来的机会。

　　可以肯定的是，那些手持现金丰富、开发规模适中、财务状况良好的地产商将在惨烈的调整中继续存活下来，而前期比较激进、近年拿地较多的开发商将面临较大压力，除了进行市场策略调整，更多还要面临转型或发展方式转变的考量。对于已经进行房改十余年的中国市场而言，过去简单的圈地收钱发展模式，未来将遇到众多发展掣肘，比如市场空间成熟、制度完善、舆论压力、政府透明度提高等，这些都要求地产企业改变过去粗放简单的盈利模式，转向精细多元的发展目标。

　　如何发展商业工业地产，完善房地产金融，改变市场单一化结构，培育多层次的供给市场以满足多样化的需求，将决定未来中国房地产市场的发展潜力。


【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。