主题：上海滩“8-1”地王：中国五显赫家族5000亿上演亲密敌人

2012年01月16日 08:21 来源： 理财周报

　　每一个后面都站着庞大的银团

　　2012年开年的头号话题似乎满含寓意：一块占地面积仅45471.9平方米的土地，引发了诸多地产豪门的明争暗斗，而根源只有一个——现金流。而迄今为止的结果也显示了一个颠扑不破的结论：现金为王。而这个结论又显示着另一个伤感的结论：理想是脆弱的。

　　郭广昌、戴志康、宋卫平、潘石屹、王健林……

　　外滩“8-1”。

　　这是超越资本的故事，但最抢眼的仍然是资本的故事，这是上海滩十多年来最大的资本故事。

　　外滩8-1“五道口”

　　即便事情闹得满城风雨，兄弟间撕破脸皮。戴志康仍然对理财周报说，在这个故事中，没有谁是绝对的对与错。

　　戴志康，一个学投资，后来去搞哲学的人；郭广昌，一个学哲学，后来去搞投资的人。曾过从甚密，一场风雨后，分道扬镳。

　　戴志康毕业于中国人民大学金融系，1985年考入中国人民银行研究生部——业界著称金融黄埔“五道口”——2009年戴志康将这三个字用在了杨高中路民生路地块。在那里，他造了一栋高档金融写字楼“证大五道口”，并就此成立了一个项目公司“证大五道口房地产开发有限公司”，这个项目公司成为这场豪门争斗中，戴志康虎口脱险的“马甲”。

　　围绕外滩8-1地王项目，则这场恩怨恰似从戴郭二人的对手戏，演变成了现今的“五道口”。

　　2010年2月1日，“百亿地王”上海外滩国际金融服务中心（8-1地块）的拍卖仍旧是一个谜。

　　据知情人士透露，该地块的竞拍，证大为率先报名，此后复地（复星旗下地产平台）跟进并一同出现在投标环节。其结果是复地在评标环节即被淘汰，而实力最弱的证大进入竞价，最终证大出人意料地压过中华企业（600675）以92.2亿夺标。

　　“从一开始，复星就和证大有过协商。”上述人士称，戴志康也从未想过自食其力地去做这个项目。其基础是，历经几度增持，复地已拥有上海证大接近20%股权，上海证大实质上已经成为复星的财务投资对象。也就是说，复星其实是两面押注。

　　“不管当时商定如何合作，当时两个人都是志在必得的。”

　　但此时，证大货币资金仅5.7亿，显然“蛇吞象”无法消化。而复地此时现金47亿，亦不足以全身。这在根本上决定了这是一场危险的游戏。而2011年国内金融形势的发展，更是超出了二者的预期，致令本就貌合神离的合作，迅速地走向分崩离析。

　　更有螳螂捕蝉，黄雀在后。

　　历经该项目部分运作的一位人士透露，当时上海市政府承诺了三个条件：轨道交通网络节点、豫园改造同步进行、放松外滩风貌管制，这其实令SOHO中国的潘石屹羡慕不已。虽然潘石屹囤着过百亿的现金，但却对这口蛋糕鞭长莫及。

　　2011年6月11日，SOHO中国就宣布，通过股权收购的方式，以人民币22.5亿元的代价（包含拟承接的债务），收购外滩204地块的61.506%股权；按照地上面积粗略估算，楼板价约为3.62万元/平方米，较外滩金融服务中心的成交楼板价约为3.41万元/平方米更高。足见潘石屹当时对外滩地块的觊觎之深。

　　除了潘石屹之外，国内另一地产大亨也早已盯上。此人今日方得以浮出水面。根据SOHO中国的公告内容，外滩8-1地块占地面积约4.5472万平方米，总建筑面积为42.2825万平方米，规划用作办公、商业、金融及文化艺术用途。在地上可售建筑面积的26.9968万平方米之中，3万平方米的酒店面积以及6000平方米的地下配套用房权益，已出让给了第三方。

【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。

　此“第三方”其实并不神秘，即王健林的万达集团。

　　一位与王健林相熟的地产行业高管透露说，其实王健林一直想在上海做一家超六星级的酒店，一直在寻找机会。而此番交易，早在一年多之前，亦即外滩地王拿下后不久即已敲定。而这笔交易似乎也是为万达量身定做的。

　　因此，本场“五道口”恩怨中，最被动卷入的地产大佬，很可能是浙江绿城的宋卫平。

　　2010年4月25日，复地与证大房地产就建议成立新合资公司签订合作投资协议。同时证大与绿城及磐石投资分别订立联合投资协议，于其成立后，新合资公司（即后来的“海之门”）将直接或间接由证大房地产拥有50%、复地30%、绿城拥有10%及磐石投资拥有10%。

　　然而，2011年11月2日，海之门正式收购上海证大置业资产（即外滩8-1项目）之时，复星的公告却显示了主次的换位：“截至本公告日期，合资公司（为本公司之联营公司而非附属公司）由浙江复星、证大房地产、绿城及磐石投资分别直接或间接占有50%、35%、10%及5%。”

　　由此，复星对该项目的全面控制似乎唾手可及。

　　出人意料的是，一个月不到，证大先是完成了对磐石5%股权的收购，然后迅速联手绿城，将50%股权卖给了潘石屹，留下SOHO、复星割据而治的局面。

　　这其间发生了什么？

　　控盘者

　　这场资本大局中，复星与证大的关系始终扑朔迷离。其最核心问题是，在该项目开发中，到底谁来控盘？

　　据传，就在“地王”竞拍落槌的第二天，郭广昌就召集高层人员召开了紧急会议，痛斥复地集团联合体的竞拍失手，郭广昌认为“地王”项目应该由复星主导来做。

　　目前，业内存争议的是，就当初证大与复星的合作拿地，到底是戴志康“草船借箭”，还是郭广昌“借船出海”。从一开始，该项目对两人的意义就截然不同。

　　以艺术气息和理想化著称的戴志康对该项目相当痴迷。他对理财周报称，“这个项目是带着理想去，原本不是给我们，是我们硬抢下来的。”

　　他的理想是，试图在上海滩体量和位置最合适的建筑集群上，完成一次对中国人的理想主义、人文主义的表达，以逆转整个浦江两岸的西化风格。他交给相关部门的设计方案取自古典画作，意为“高山流水”。“他认为这是在上海最后的机会，但对复星来说，它只是一个纯粹的商业地产项目。”然而，上海国际集团一位内部人士评论说，“复星系近些年在上海本土的扩张的确不怎么顺，包括复地这些年作为也不大，而且复星商业地产开发经验也很少，因此间接通过证大拿地是一种策略。”

　　戴志康身边人说，“这个项目我们花了很大力气去谈，但最终结果变成了复星主导，这是看得见的。”

　　除了一纸使用权，戴志康几乎是赤手空拳在与资本搏斗。出让合同规定，首付在签订合同之后两个月内需付清，按照土地新政之后的规定，外滩8-1号地块首付近50亿元。

　　2个月后，绿城出人意料的入局。据理财周报了解，宋卫平为应戴志康之邀，然后二人再邀上海磐石投资入局。经此一谋，5月13日戴志康筹得资金逾46亿元，得以付清首期土地出让金。但此时，证大手中现金仅有7亿。按规定，9月份还需支付23亿元。

　　据接近戴志康的一位朋友透露，2010年的戴志康真是惨淡经营，最困难时候，其账面现金仅剩1亿左右。

　　此后，戴志康通过新华信托发行了一期约10亿的融资计划，并通过与复星关系密切的第三方销售机构诺亚财富募集。尽管付款期限被顺延60天，压力仍然巨大。其时，证大还寄希望于将土地抵押贷款至少50个亿，但因为四证未办齐，银行系统实际上并未向证大开放通道。最终，强势资本主导了一切。

　　上海滩资本圈的共识是在付款大限，也就是2010年年底，项目的主导权逐渐向复星转移。2011年，复星的执行董事范伟亲自走上前台。其中一个重要原因是设计方案问题。

　　“我们给出的方案始终得不到政府认可，而复星又不帮我们说服政府方面，而是迎合。”上述戴志康身边人士说。

　　待2011年11月证大办齐手续临限开工之时，不仅失去了操作的主导权，也失去了控制权。“我们得不到认同，又控不了盘，上百亿的项目，每天光财务费用就是四百万，只有放弃。这就是理想对管制和资本的妥协。”

　　另有分析人士认为，试图借助复星的杠杆去实现证大的单方面理想，这本身就是不现实的。实际上，由于浓重的理想色彩，戴志康对复星始终有着欲拒还迎的姿态。

　　一个重要说法是，虽然复星此前不断通过一级市场和二级市场增持证大股权，但戴志康明确告知对方，20%是一个极限。可为印证的是，即便是财务异常紧张，戴志康不断通过香港股市回购股份，事件发生前后，这一行为仍在继续。

　　另一个更为明显的博弈是，在2010年4月达成的协议中对复星形成的约束：“如果复地未能在今年8月31日前提供25.72亿的股东贷款，则绿城将以1亿元收购复地所持合资公司10%的股权，并向合资公司进一步提供8.58亿的股东贷款，绿城届时将持有合资公司20%的股权。”足见戴志康拉宋卫平制衡郭广昌之用意。

　　虽然复星在2011年如愿获得50%控制权，但后面的事态却严重偏离轨道。

　轨道偏离

　　在2010年保住并扩大项目公司“海之门”的实际控制权之后，实际上已经没有什么能阻止复星在远期垄断该项目。

　　尤其在2011年绿城深陷资金链危机后，理论上，复星有更大的股权收购空间，却为何又与另外50%股权失之交臂？

　　一位复星地产内部人士透露说，在价格问题上，复星始终在与证大拉锯，“戴志康要价43亿左右，但复星不愿意出这么多，只愿意出40亿。”这表现了复星的志在必得。

　　孰料，同样的作价，股权卖给了潘石屹。而证大内部一位重要人士的说法则显示了复星的另一面，“郭广昌甚至只想收购百分之几的股权。”就是说，郭广昌只想花少量现金，获得控股权即可。

　　无论对戴志康还是宋卫平来说，这都是不能接受的，两人均急于套现离场，以救燃眉之急。

　　而“海之门”项目的一个关联方则透露了另一较为本质的说法，“郭广昌的优先认购权确实是存在的，而且也有时间给他行使，但是他拿不出那么多钱出来，或者说不敢一下子拿那么多钱出来。”

　　复星国际披露的财务数据显示，其总债务/股东权益比，从2009年的1.17，已上升至2011年中报的1.7。与2010年年报相比，2011年中报的货币资金从213亿减少至203亿，而存货从188亿增加至226亿，流动负债则从482亿增加至519亿。

　　此外，2011年1月，复地从香港市场退市，就此关闭一条已经瘫痪的融资通道。退市后的复地，只能依靠大股东复星集团输血。业界人士透露，复地本身就面临着几块地的出让金的给付压力。而对高达1350亿的盘子来说，203亿的现金实在不多。

　　当此之时，手握170亿现金的潘石屹斜刺杀入。潘石屹的SOHO中国总资产约600亿，而SOHO的商业模式提供了较为稳定的现金流，在国内地产界是著名“富人”。

　　“他的一次性现金收购正好可以救证大和绿城，这比复星要干脆得多。”上述历经“8-1”前期运作的人士说。“至于他们两家谁主导，就没有人知道了。”

复星地产背后站着16家银行
2012年01月16日 08:23 来源： 理财周报

　　“复星背后站着一系列大银行和一些大腕级的国际财团，证大背后只有信托和银行的一般支持 ”

　　“都被人欺负到家门口了。”

　　说这话的，是复星地产控股部的一位人士，像他一样，复星内部人似乎笼罩着一层愤怒的薄雾，这当然也包括郭广昌。

　　同样是外滩“8-1”地块，在戴志康的眼中是：“北邻老外滩，西接上海老城厢，东与陆家嘴（600663）隔江相望。这块土地处于浦东三十年改革开放的历史，外滩百年历史和豫园千年历史的结合点”；

　　在潘石屹眼中是，“可饱览黄浦江景致，并与浦东上海环球金融中心及金茂大厦隔江相望、以其优越的地理位置、便利的交通及完善的周边配套基础设施，具备成为上海最繁盛的金融及商业中心内核心地段的条件。”

　　而在郭广昌眼中，就是复星集团总部门口的一块地。

　　诉求不同，情结相似，资源唯一，狭路相逢勇者不一定胜。在现在商业角逐中，资本的方向、力量和杠杆决定了战局。

　　现金暂胜：大意失荆州？

　　“这块地就在复星的总部旁边，而现在被人家欺负到了家门口，能不反击吗？之前我们都认为复星是稳操胜券，现在没想到会这样……”复星地产控股部人员在和理财周报记者交流中表达道。

　　毫无疑问，目前来看，潘石屹是赢家。而复星虽然绝对控股比例未发生变化，然而其相对地位却有所改变，未来SOHO中国有可能和它平起平坐，这便是复兴面临的最大威胁。

　　从一无所有到成为外滩8-1地块的第一大股东，复星股权几经变化，终于守得云开见月明。而潘石屹的闯入却让复星在该项目上的权益贬值。

　　“郭总每周都会亲自到外滩项目查看，他宁愿不参加复星集团的年会，都会每周坚持去开外滩项目的会议。”显然，郭广昌非常重视该项目。据了解，复星已经在外滩8-1地块项目上投入了很多，所有工程都是复星的团队在操作。

　　事实是，复星获得外滩8-1地块并不像SOHO那般顺利。

　　如果按照2010年2月初上海证大竞拍外滩“8-1”地块的价格92.2亿计算，复星50％的股权对价成本大约46亿元。而SOHO中国获得50％股权的成本仅为40亿，项目已然缩水了12.2亿元，相对SOHO，复星的权益在贬值。等于说，潘石屹以更低的成本获得了和复星同等的权益。

　　而为何证大最终转手给SOHO中国，却没有转让给复星？事情远不会简单。

　　博弈：谁的金融资本更强大？

　　地产大佬齐聚其中，还没有哪一个项目能像外滩8-1地块一样可以掀起如此大的风波，SOHO和复星的战火足以证明这个项目的诱人。然而，它却命运多舛，股权几度易手。究其原因，重要的还是现金流。这将引发另一个问题，谁的金融资本更强大？

　　证大多次出让外滩地王股权的背后都是由于资金链的紧张，为何复星能够频频接手？说到底，是资本的较量。这其中，银行系统并没有向证大开放。

　　“复星和交行是有战略合作协议的，复星旗下的复星医药（600196）持有交行的法人股，不知道现在还有没有。”一位复星内部人员透露。

　其实何止交行，复星和浦发也曾签订过战略性全面合作协议。据理财周报记者不完全统计，复星和16家银行有往来，包括四大行、招行、中信和光大等。此外，2011年下半年，郭广昌还频频增持民生银行（600016），目前持股已到7.01％。在大型银行中，复星唯独没有和华南地区的银行有来往。

　　“复星和诺亚财富走得也很近，所以实际上，新华信托-上海海之门房地产投资管理有限公司股权投资集合资金信托计划的那个项目基本也是放在诺亚销售的。”一位业内人士说道。

　　同时复星还和诺亚财富联手发房地产私募基金产品。2009年8月，复地成立了智盈股权投资管理公司，智盈投资与诺亚财富发起的首只基金——复地景业基金便是侧重投资复地本身开发的项目。

　　不仅仅在国内，复星在国外也有着强大的金融资源，包括美国凯雷集团和美国保德信金融集团、摩根士丹利和ING集团等。2010年2月，复星与美国凯雷集团建立全面战略合作协议，双方共同组建和管理人民币基金。2011年1月，复星还和美国保德信金融集团签约6亿美元成立股权投资基金。

　　同时复星旗下的上海复地投资管理有限公司也请来了多位金融干将，如总体负责投资集团事务的周纯和董事总经理董伟海。周纯出自平安证券，加盟复星之前曾在新加坡磐石基金公司担任中国区首代一职；而董伟海曾在ING集团负责中国房地产基金板块业务有十年多的时间。

　　然而，这只是复星金融资本的冰山一角，比如，未提及的永安保险和德邦证券也是由复星控股。

　　“复星背后站着一系列大银行和一些大腕级的国际财团，证大背后只有信托和银行的一般支持。”一位业内人士总结道。这就不难解释，为何证大最初拿得外滩8-1地块多次转手复星。

　　据了解，证大的往来银行主要有6家，包括渣打、中信嘉华、中行、华夏、浦发和农行等，大型银行较少。另外证大旗下的证大文化有和上国投联手发行香花石艺术品信托，证大投资有和平安信托、华宝信托、兴业信托和中诚信托等合作发产品。在证大刚竞得外滩8-1地块时，证大曾借道新华信托融资大约9.58亿元。

　　在实业和金融结合的力度，证大显然不及复星。证大和复兴的资本博弈随着海之门项目股权的不断转让而显现出来，在此过程中，绿城和磐石却紧随证大的脚步。从一无所有到持有海之门50％的股权，再次证明了复星之于证大强势的资本力量。

　　而SOHO中国之前发表声明称目前拥有170亿现金，它的主要往来银行有中信、招行和中行。“SOHO暂时赢了，不过结局不一定。这块地复星是势在必得，从长远上，它比SOHO有更多的金融资本。”复星内部人士对自己的公司似乎很有信心。

　　“不过目前，复星的钱用来做地产基金了，同时它有投资星浩资本，投资钱还不能及时收回。”