主题：万科A持续稳定发展 26家机构给予买入评级

据《证券日报》市场研究中心统计，128家机构持有万科A，并且受到券商机构的密切关注和积极看好。统计显示，有26家机构对公司股票做出“买入”评级，成为最受机构青睐的明星股。

地产中线行情已经到来

多数城市新房成交继续回升。据数据显示，一线城市新房成交短暂回落后，除深圳外，其他几个城市均出现了不同程度的环比回升，新房市场成交回暖趋势未见改变。北京连续两周环比上升，前一周升幅为24%，成交接近去年均值。上海前周环比小幅上升2%，成交量也接近去年均值。深圳连续两周环比小幅下降，前周降幅为2%，成交高于去年均值。广州前周环比大幅上升50%，成交量为去年周平均值的1.5倍。

另外，二线城市环比上升23%，同比上升204%。三四线城市环比上升11%，同比上升58%。

国泰君安在近期的报告中维持房地产调控政策已于去年10月转向的判断不变，基本面仍在调整阶段。而政策的修正速度、幅度仍将取决于基本面的下探速度，包括房价、土地市场、房地产投资、新开工等。

同时指出，政策从严酷回归平衡、从全面打压回归有保有压是确定的，刚需购买力得到支持。日前7部门及央行表态支持首套房、龙头开发贷得到证明。另外，与银行及开发商沟通得到：首套房按揭利率额度放松已成事实，四大行首套房按揭利率已全面回到打折。

目前货币信贷的实际宽松带给房地产的正面影响已成事实，首套房按揭利率额度已经受到支持，四大行首套房按揭利率已全面回到打折。而中央也明确表态支持普通商品住宅的建设，对高周转大公司的开发贷将予以支持。

地方政府对政策作出微调的动力是很足的，预判当二季度基本面调整将更到位、资金链问题爆出时，将有越来越多的城市提高公积金贷款额度，可以提高刚需的购买力；也会有越来越多的城市提高普通住宅标准，变相降低营业税和契税，刺激销售等。

仍然维持行业政策在今年中期做局部修正的判断。核心的如限购、二套房贷等中央行业政策可能方向为限购出现一定的局部调整，支持合理的自住、改善需求，缩小不合理的过长限购年限等。

地产调控政策在去年10月已经转向，未来随着基本面、经济面的调整，作出一定的修正是必然的，行业环境会逐步从严酷回归平衡，也会逐步托底基本面。

因此，国泰君安维持维持行业增持评级以及2012年地产绝对收益50%以上的判断不变。建议逢调整低配者勇敢逐步加仓一二线优质公司。

海通证券也维持地产“中线”行情判断。在第二次降准时已经明确指出“地产中线行情已经到来”。虽然后期可能还会面临成交起伏、投资增速回落等负面因素，但是维持“降准”事件和近期各类对刚性需求和普通住房的优化政策将加速行业见底速度，并促成地产中线行情。继续看好万科、保利地产、招商地产、金地集团、首开股份、鲁商置业、金科股份、福星股份、中南建设、荣盛发展。

龙头地位稳固

万科A近日公布了2011年度业绩，主收入相比2010年同比增长41.54%，归属母公司的净利润同比增32.15%。从股东持仓情况看，2011年年报披露，股东总数继续减少，筹码集中度提高。前十大流通股股东中QFII瑞银本期增仓538万股至7493万股，中国人寿-分红-个人分红-005L-FH002深增仓5344.66万股至12945万股，两家指数型基金出有不同程度的增仓；而社保103减仓339万股至8110万股，两家博时系基金合计持有1.99亿股（上期为2.24亿股）。

公司截至2011年末，公司合并报表范围内已销售未结算资源面积合计1085万平方米，对应合同金额1222亿元。2011年公司房地产业务结算毛利率28.79%，较2010年下降0.96个百分点，结算净利率15.01%，较2010 年下降0.51个百分点。2011年，公司实现新开工面积1448万平方米，实现竣工面积659万平方米(其中公司合并报表范围内项目竣工597万平方米)。


招商证券在点评公司2011年年报时认为，公司2011年业绩基本符合预期。并指出，公司利润率未来2-3年内将逐步下降。2011年公司房地产业务结算毛利率28.79%，较2010年下降0.96个百分点，结算净利率15.01%，较2010年下降0.51个百分点。随着市场景气度的下滑，企业打折促销行为增加，公司的利润率不可避免地受到了影响。预计2-3年内，公司的结算毛利率和净利率相对于2011年将有所下降。

公司计划竣工面积大幅度增长。2001年初公司计划竣工面积729万平方米，实际实现竣工面积659万平方米。2012年，公司预计竣工面积890万平方米


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