主题：万科A电话会议纪要:稳中求进

公司近况
我们近日与公司就2季度销售展望及公司近况等问题进行了电话交流,具体要点及详细会议纪要如下:
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预期2季度公司销售在300~330亿之间,4月销售有压力:
目前公司4月份推盘计划会低于3月推盘约30%,推盘金额约为70亿元。受此影响,4月前半月认购量低于3月份平均水平,我们预计公司4月销售将较3月下滑约20%~30%。
我们看到公司3月推盘当月去化率还在<60%的低位(2011年平均64%),随着积累刚需逐步完成释放,我们预计公司2季度将实现销售300~330亿左右,较1季度变化-5%~10%。
供应在持续上升,但公司存货压力小于行业:我们注意到,行业批售比和存货均在历史较差水平,目前万科进入14个城市平均去化周期20个月,高于2008年最高值。但公司年初已推未售存货大概在500万方,目前在470万方左右,以2011年去化水平看,去化周期不到6个月,压力较小。
预期公司毛利率将小幅下行:行业供给增加、存货压力上升,将使得房价二季度面临调整压力,加之公司土地成本、劳动力成本每年约10%~15%的上涨,我们认为公司结算毛利率将呈现下行趋势,预计未来两年每年将下降1~2个百分点。
高增长将主要来自于竣工增长推动:公司今年新开工计划在1328万方(未包括新购地当年开工),全年实际开工将在1400万方左右。竣工计划在890万方左右,且建安投资将达到约500亿,我们认为,2012年公司结算面积将实现40%同比增长,推动公司房地产结算收入至910亿元。
估值与建议
我们维持公司2012年和2013年盈利预测为每股1.05元、1.15元,对应同比增长9.8%。公司股价对应2012、2013年市盈率分别为8.2和7.5倍,对2012年净资产值有31%的折让。我们看好公司品牌、资金优势带来的较强抗风险能力,重申“推荐”评级。

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