主题：金融街：“稳”字当头

一份份上市房企年报出炉。虽然在惯性作用下，房地产企业的业绩仍呈增长态势，但却难以掩盖后继乏力之实。经年的房地产调控，令诸多房地产企业显现出疲态，它们到底有着怎样的困境与生存之忧？又如何谋求生存与发展？显然，上市房企2011年年报是一个很好的解读窗口期。不仅如此，本报力求在更高的层面去审视房地产企业的现状与未来。

时值房企年报发布季，本报特从诸多上市房企中选取了万科、中海外、华侨城、招商地产[21.55 -3.06% 股吧 研报]、金融街、保利地产[12.00 -1.64% 股吧 研报]、金地集团[6.10 -2.87% 股吧 研报]、恒大地产[4.31 -3.80%]、绿城中国[5.36 -3.42%]、富力地产[9.68 -1.22%]10家大型房企。如本期报道所述，金融街[6.38 -0.93% 股吧 研报]在2011年实现了营业收入的增长，但主要缘于公允价值变动的增加。金融街相关人士表示，2012年公司将确保现金流的安全，以“稳”字当头。

金融街：“稳”字当头

作为老牌国有企业，金融街正在努力找寻一条可持续发展之路。由于积累了大量的金融客户资源，金融街选择了商务地产作为公司核心竞争优势并不断增加持有型物业的比重。虽然其有息负债率和净负债率均处于较低水平，但金融街在2012年仍力求“稳”字当头，其高层表示，要确保公司现金流的安全。

作为拥有众多金融客户资源的金融街，商务地产显然是其核心竞争优势，持有型商业物业在未来仍将是金融街发展的“王牌”。

近日，金融街控股股份有限公司（金融街，000402.SZ）发布业绩报告，公司2011年实现营业收入96.37亿元，同比增长18.83%，归属上市公司股东净利润20.18亿元，同比增长13.19%，每股收益0.67元。公司拟每10股派发现金1元。

公告显示，2011年公司商业地产发展稳健，住宅销售则受房地产调控影响出现下滑。业内人士预计，金融街经过多年的积累，商业模式已经成型，商务地产将获得持续稳健发展。

“商务地产营销比较理想，未来仍将是主导。”4月17日，金融街副总经理王志刚在接受本报记者采访时说。金融街未来的发展仍将立足北京，拓展全国，以“稳”字当头。

财务相对稳健

“我认为2011年业绩体现了公司一贯的风格——稳健。”谈及去年的业绩，王志刚反复强调一个“稳”字。

金融街表示，2011年公司营业利润同比增长主要因营业收入增加以及公允价值变动收益增加。2011年，以办公楼和商业营业用房为主的商务地产投资和销售均保持较快增长势头。办公楼和商业营业用房销售增速显着高于住宅，尤其是商业营业用房增速更快，商务地产发展势头较好。

但金融街2011年的核心盈利为11.8亿元，同比下滑2%。对此金融街表示，致使核心利润下滑的最大原因是公司对北京南六环大兴一地块提取了2.08亿元的存货跌价准备。

资料显示，2010年12月23日，金融街以20亿元拍下南六环大兴生物医药11号地，楼面地价为7908元/平方米。截至2011年年底，该地块可变现净值“缩水”。

但业内人士认为，该地块的损益不会影响金融街2012年的整体业绩。国金证券[13.65 0.07% 股吧 研报]分析师曹旭特表示，2012年金融街可售资源充足，财务相对稳健。

2011年，金融街新开工203万平方米，较2010年增长107%，天津世纪中心也将于2012年开工，这使得公司在今年的可售资源充足。

年报显示，截至2011年年底，金融街资金余额为92亿元，是短期借款和一年内到期非流动负债的81%，有一定的流动性压力。

不过，曹旭特认为，金融街有息负债率和净负债率分别为36%和68%，长期负债处于较低水平，财务相对稳健。

东兴证券分析师郑闵钢认为，由于公司盈利模式是租售并举，同时产品结构方面以商业为主、住宅为辅，多元化的产品结构和经营模式保证了公司的业绩稳定性。但公司住宅产品定位改善型需求，且在售项目基本位于京津地区，因此在本轮调控中受到影响较大。

“金融街未来的看点在于住宅市场回暖带来的销售量增加和经济形势向好带来的租金提升。”郑闵钢说。

商务地产主导

金融街总经理吕洪曾对外介绍，金融街立足北京，拓展全国，累计开发面积超过1000万平方米，其中商务地产比例超过70%，服务对象遍及整个中国金融业。

王志刚表示，商务地产是公司的主业，并透露未来会进一步加大持有型物业的比重。

“商务地产恰好凸显了金融街模式的优势。”王志刚说。

他解释，金融街的模式是以商务地产为主导，适度地持有优质物业，住宅主要是解决公司的资金流，公司在住宅方面一直走快销的策略，从一开始就没有追求高利润。

作为一家地域特色明显的公司，金融街向外拓展的速度并不快。截止到目前一共进入了4个城市。

金融街管理层认为，金融街模式在体现区域价值提升上作用明显。而典型的例子就是北京金融街。把一个老城区一步步改变成今天中国的金融管理中心。“我们一直把金融街当做一个产业去打造，不是卖完房子就走人。”

吕洪表示，商务地产在京沪两个城市依然有很大的发展空间，这两年写字楼在租金逐年上涨的情况下还是供不应求。根据他了解的情况，在北京金融街区域内，难以见到200平方米以上的写字楼断租的现象。

吕洪说，金融街之所以在上市公司里表现一直比较稳定，和其有比较稳定的自持物业收入有很大的关系，金融街从今年开始将会加大自持物业运营力度。

确保现金流

金融街相关负责人表示，企业的发展和外拓以安全为前提。

年报显示，2012年，公司计划实现开复工面积约400万平方米，竣工面积约120万平方米，计划全年安排项目投资约200亿元。

谈及拿地策略，吕洪总结了三点企业考虑要素。首先，肯定不会去拿一线城市的地王，会结合金融街的专长去拿地；第二，进入金融街的客户能够认可的地区；第三，能够给公司带来较好的回报。

对于今年金融街的策略，吕洪表示，最主要的是确保公司现金流的安全。他指出，公司主要的长处不是靠住宅，所以公司没有受到房地产调控特别大的影响，公司还是要发挥做商业地产的优势。

在住宅方面，金融街的住宅产品主要集中在北京、重庆和天津，上述金融街相关负责人介绍，基本上公司的住宅产品都是在城市主城区，有对接“刚需”的，也有对接高端客户的，结合公司现有的存货，会加大“刚需”产品的开发力度。

王志刚补充说，在楼市调控时期，金融街会强化商务地产的优势，加大商务地产的体量，保证现金流和业绩的增长，但不会过于激进。在住宅产品方面，公司会从提升品质着手，增加产品卖点，主要是练好内功。

“因为商务地产没有限购，公司会努力抓住机会，守住‘根据地’，加大服务保障，让客户物有所值。”王志刚说。

在王志刚看来，做好一个区域开发商最难的是如何与政府思路保持一致，以及土地整理、设施配套后期管理等，牵涉各方面的问题，都需要策略性地去解决。


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