主题：万科A:主流路线,静享收益

万科发布2012年一季报,实现营业收入103.46亿元,增长29.81%;实现营业利润20.37亿元,增长23.53%;实现归属母公司净利润13.96亿元,增长15.83%;每股收益0.13元。
结算均价再创新高:本期营业利润增长不及收入的主要原因是本期结算毛利率低于去年同期水平,归属母公司利润增幅小于营业利润的主要原因是本期结算的合作项目较多少数股权权益增加所致。本期结算均价为13435元,超过去年全年水平再创新高, 公司10、11年销售均价分别为12049元、11303元,因此我们认为公司毛利率不可持续,12年公司整体的毛利率将会下滑,另外从结算的项目来看,12年少数股东权益将进一步影响利润。
产品主流地位,集中度进一步提升:公司产品一直以来以满足刚需为主,一季度144平米以下的比例占到90%左右,产品的主流定位使得整体去化快于市场平均水平,一季度市场份额提升至3.58%。12年新开工将维持高位,市占率必然会上升,这也是我们推荐万科的主要原因。报告期万科拿地体现了其审慎的态度, 期内公司参与了1个城市更新改造类项目,地价不到15亿,占其报告期销售金额不足20%。正是其减少土地支出使得公司净负债率进一步下降至23%,未来在土地市场上的腾挪空间更大。
投资评级与盈利预测:公司目前手上拥有已销售未结算金额合计约1389亿元,这部分为公司未来业绩锁定在1.76元左右。我们认为12年万科将进一步拉大与其他企业的差距,其主流的定位以及快周转的策略符合地产下半场的盈利特征,将是行业集中度提升最大的受益者。虽然12年公司结算毛利率将会有所下滑, 但是不改公司长期的增长趋势。预计公司12-13年EPS 分别为1.1元、1.34元,维持“买入”评级。

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