主题：万科A：收购香港商业地产公司 或谋求海外融资

公司公告：

万科(000002.SZ/人民币8.92; 200002.SZ/港币10.13, 买入)之全资子公司万科置业（香港）有限公司（简称“万科置业”）于2012 年5 月13 日与永泰地产(0369.HK/港币3.26, 未有评级)达成协议，在南联地产(1036.HK/港币26.00, 未有评级)进行公司重组后，万科置业将通过其全资子公司Wkland InvestmentsCompany Limited 以约港币10.79 亿元向永泰地产收购重组后的南联地产191,935,845 股股份，占重组后的南联地产已发行股份总数的约73.91%，收购价格相当于港币5.6197元/股。

消息点评：

南联地产是香港联合交易所主板上市公司，主营业务包括地产投资及物业管理，仓库业务及投资控股等。目前永泰地产持有191,935,845 股南联地产股份（其中148,944,458 股由永泰地产直接持有，42,991,387 股由永泰地产的全资子公司Twin Dragon Investments Limited 持有），占南联地产已发行股份总数259,685,288 股的约73.91%，为南联地产控股股东。

南联地产重组后的总股本为259,685,288 股，同时，重组后的南联地产将仅持有位于香港新界葵涌区约 65.7 万平方英尺的物业，该物业在2011 年12 月31日评估价值约港币11.2935 亿元。公司以约港币10.79 亿元收购重组后的南联地产已发行股份总数的约73.91%，收购价相对其持有物业溢价29%，而收购价相对目前港币67.52 亿元的市值（目前股价为港币26.00 元），折价78%。

本次收购完成之后，对于万科会有以下两个方面影响：（1）南联地产将成为万科的海外融资平台，形成A 股和H 股的双融资平台格局，目前A 股地产融资渠道基本被堵死，设立H 股的海外融资平台对万科的意义重大，前期如华侨城(000069.SZ/人民币7.48，买入)、招商地产(000024.SZ/人民币23.69，买入)和金地集团(600383.SS/人民币6.48，买入)（未收购成功）等地产龙头公司都尝试过此途径；（2）南联地产作为一个商业地产公司，未来万科可以尝试注入部分商业地产项目股权，一方面公司可以使得万科持有的商业地产项目变现获取资金，另一方面也可以实现商业地产业务的分拆上市，长期来看，都将给公司的资金获得方面带来好处，而目前如华侨城等公司就是如此操作的。

投资建议及评级



在目前房企融资困难的背景下，本次收购将拓宽万科的融资渠道，降低融资成本，长远来看公司将受益匪浅。同时考虑到万科拥有对大市的清晰判断、稳健的财务政策、良好的战略纵深、在小户型和精装修等产品战略上的先行布局，是符合行业调控大方向的住宅开发商，也是本次调控中的最大受益者，我们维持公司2012-13年的盈利预测为1.15和1.45元，并维持A股目标价10.54元，相当于25.8%的2012年NAV折价及9.1倍2012年市盈率，同时维持B 股目标价12.40港币，重申对公司的“买入”评级。



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