主题：万科：未来一年新房供应不足风险仍存


2012年08月07日 10:16 来源： 大众证券报
　　下半年土地供应力度将加大

　　昨日晚间，地产龙头万科A（000002）发布2012年半年报，上半年实现净利润37.25亿元，同比增长25%。同时万科对下半年房地产市场也进行了阐述，其认为房地产行业的融资环境依然不容乐观，未来一年市场新房供应不足的风险仍在持续加大，并预计下半年土地供应力度将有所加大，资金实力较强的企业有可能获得更多的机会。

　　库存去化周期降至10.5个月

　　万科半年报显示，今年上半年，全国商品住宅销售面积结束了去年的同比上升态势，1-6月同比下降11.2%。主要城市成交波动较大。1-2月，北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等14个城市成交量跌至2007年以来最低点，商品住宅成交面积同比下降55.1%。3月份之后，随着首次置业的信贷环境获得改善，价格回调对需求的促进作用呈现，以及前期积累的自住需求的释放，上述城市的住宅成交量出现回升；由于去年基数较低，上述城市3-6月的商品住宅成交面积同比上升57.6%。

　　数据显示，年初上述14个城市的批准预售面积一度大幅萎缩，1-2月的批售面积仅为去年同期的58.7%，3月之后有所回升，基本和去年同期持平。上半年上述14个城市的批准预售面积同比下降6.7%。由于供给下降，14城市的新增供应与成交面积逐渐趋于平衡，3月移动平均成交批售比由年初的0.61上升至二季度的1左右，这在一定程度上缓解了自2011年初以来不断攀升的库存压力。

　　截至6月底，14城市的库存（已取得销售许可而尚未售出的商品住宅）面积总计约1.14亿平方米，较年初微升1.8%，库存去化周期由2月底的最高峰21.7个月下降至10.5个月。

　　新房供应不足风险犹存

　　根据人民银行数据，上半年全国房地产贷款增加5653亿元，同比少增2271亿元；房地产贷款增量占同期各项贷款增量的比例为12.3%，相比2011年的17.5%有明显下降。

　　万科认为，房地产行业的融资环境依然不容乐观。由于行业融资紧缩的局面并未得到根本性的改善，尽管二季度销售回款有所好转，但仅带来企业偿债能力的增强，开工、投资能力不足的问题并未解决。全国住宅新开工面积继续呈萎缩态势，继一季度同比下降5.2%之后，二季度降幅进一步扩大到14.5%。住宅开发投资数据由于滞后效应影响继续增长，但增速已经由一季度的19.0%大幅降低至二季度的8.5%。就目前来看，鼓励、支持普通商品房开发，扩大普通商品房供应的具体措施还有待进一步探索，未来一年市场新房供应不足的风险仍在持续加大。

　　下半年土地供应力度将加大

　　万科表示，随着国际国内整体经济形势的变化，上半年宏观经济政策的重心逐步转向稳增长，但房地产调控并未放松。政策调控的决心依然坚定，投资购房需求继续受到抑制。随着住宅日益回归基本的居住属性，企业只有顺应政策导向和行业变化趋势，坚持合理的产品定位，提高经营和管理能力，才能更好的应对市场环境变化的挑战。

　　上半年，16个可公开查询数据的主要城市（深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、武汉、成都、重庆）土地成交面积相比去年同期下降约17%。进入二季度之后，受部分城市住宅成交量回升的影响，一些热点项目出现了相对活跃的竞拍局面，土地溢价成交的情况有所增加。尽管如此，土地市场整体的景气度依然不足，流拍率虽略有下降，但仍保持在较高水平，土地成交面积也持续萎缩，二季度同比下降22%。总体来看，土地市场尚未出现明显转向，万科预计，下半年土地供应力度将有所加大，资金实力较强的企业有可能获得更多的机会。

　　下半年销售将超过上半年

　　万科半年报称，上半年营业收入为307.23亿元，同比增长53.7%；每股收益为0.34元。

　　从万科自身情况看，1-6月，公司累计实现销售面积602.5万平方米，同比增长6.5%；销售金额625.4亿元，同比下降4.7%。如果市场环境不发生大的不利变化，随着9月份之后更多新盘的入市，预计公司下半年销售将超过上半年，全年销售将超过2011年。

　　分区域看，上半年公司在以珠三角为核心的广深区域实现销售面积187.8万平方米，销售金额203.2亿元；在以长三角为核心的上海区域实现销售面积109.3万平方米，销售金额133.3亿元；在以环渤海为核心的北京区域实现销售面积171.1万平方米，销售金额173.9亿元；在由中西部中心城市组成的成都区域实现销售面积134.3万平方米，销售金额115.0亿元。

　　1-6月，公司实现结算面积263.8万平方米，同比增长90.7%；实现结算收入302.2亿元，同比增长55.4%；实现营业收入307.2亿元，净利润37.3亿元，同比分别增长53.7%和25.1%。

　　上半年公司房地产业务的结算均价为11456元/平方米，较2011年同期下降17.4%；房地产业务毛利率为26.5%，较2011年同期降低5.6个百分点。结算净利率14.2%，较2011年同期下降2.2个百分点。虽然结算均价和利润率同比下降，但公司资产回报率有所上升。上半年公司全面摊薄的净资产收益率为6.76%，比去年同期的6.44%提高0.32个百分点。

　　期末持有现金470亿元

　　截至报告期末，万科合并报表范围内尚有1392万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1464亿元，较2011年末分别增长28%和20%。

　　万科表示，受预收账款增加的影响，公司的资产负债率达到78.9%，较年初增加1.8个百分点，但预收账款随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力；公司的净负债率仅22.8%，较年初的23.8%进一步降低。截至报告期末，公司持有现金470.1亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和203.1亿元，资金实力较年初进一步增强。

　　万科判断，尽管上半年土地市场成交下滑，但地价调整幅度相对有限，公司继续坚持严格的投资标准。截至报告期末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计3435万平方米，基本可满足未来两到三年的开发需求。

　　考虑到下半年土地供应增加可能会带来更多的机会，公司将立足现有城市，以自住需求为基础，密切关注可能出现的市场机遇。但在具体项目的决策上，公司仍然会重点关注土地价格相对于周边房价的合理性以及项目的风险可控性，不会把项目的盈利前景建立在过于乐观的预期上。

　　此前公布的7月份销售简报，万科当月实现销售面积96万平方米，销售金额103.9亿元，比上年同期分别增长22.76%和14.43%。不过，万科7月销售面积和销售金额环比上月分别下滑21.57%和22%。

　　社保出逃 大摩狂抄底

　　万科中报的十大流通股东持股情况表中显示，截至2012年3月30日，手持7700万股的万科第8大流通股东社保基金，现在在前10名中已不见了踪影。而摩根士丹利二季度大幅增持，截止年6月30日，摩根士丹利已增持至7686万股，取代社保基金成为了第8大流通股东。

　　不过，从万科近期的走势来看，社保这次不幸丢掉了廉价筹码，而大摩精准地抄了一把“底”——从3月30日至今，万科一路高歌猛进，涨幅已达7.5%。

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