主题：房产税开征成熟 国务院坚定楼市调控

随着全国住房信息联网的逐渐实现、税务系统房地产评估技术的成熟，房产税在更大范围内开征逐渐具备了技术条件。按照国务院的统一部署，7月下旬至8月上旬，国务院派出8个督查组，对北京等16个省(市)贯彻落实房地产市场调控政策措施情况进行了督促检查。这次督促检查进一步表明了中央坚持房地产市场调控的决心。

随着全国住房信息联网的逐渐实现、税务系统房地产评估技术的成熟，房产税在更大范围内开征逐渐具备了技术条件。而此时距“两会”上财政部部长谢旭人表态，“年内适当扩大房产税试点范围”，只剩下短短4个月时间。

　　对此，房地产业内人士认为，不时透出的政策风声营造了舆论氛围，房产税扩大试点的可能性的确在加大。

　　在业界对楼市调控储备政策的猜测中，房产税被列为一个重要的方向。而记者也从有关渠道了解到，住建部在今年初设定了40个重点城市个人住房信息系统全国联网的目标，随着这些信息的联网，房产税征税信息方面的障碍就得到了解决。

　　与此同时，有媒体报道称，30多个省市的地税官员前往北京开展为期6个月的房产税税基评估集训，为房产税扩容准备。这个由国家税务总局与中国人民大学公共管理学院合作举办的房地产估价技术应用工作高级专业人才培训班，目的就是为做好应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管，并为开征房地产税做好批量估价技术准备。

　　在房产税开征技术日渐成熟之际，时间期限也日渐紧迫。在今年年初的全国“两会”上，财政部部长谢旭人明确表示，2012年将适当扩大房产税试点范围。当下2012年仅剩4个多月，房产税改革的进展值得关注。

　　对于楼市调控，北京中原地产张大伟认为，目前房产税的心理影响大于实际功用，但是房产税却代表着后期全国楼市调控的新方向。

　　张大伟说，“从重庆与上海房产税的试点来看，房产税力度并没有起到影响房地产市场预期目的，征税额及范围并没有大到调节刚需的目的，房产税的影响在试点范围内更多体现在心理影响上。”

　　他同时表示，虽然限购政策短期内取消的可能不大，但是限购政策毕竟是行政手段，强制地抑制了需求。从长远来看，房产税征收范围逐渐扩大，会影响到所有非自住房产，这标志着后限购时代的调控方向。


【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。

　始自7月底的国务院各地楼市督查工作已经进入尾声。从目前初步汇总的信息来看，部分地区、部分城市房价反弹，已是不争的事实。由此，关于房地产储备政策的揣测纷纷。业界普遍认为，未来出台新政内容和出台时机，将在很大程度上视督查报告而定。而此前备受关注的焦点，如房产税试点扩容、二手房交易税提高、房地产贷款收缩、预售制度微调、切实问责地方等均在政策猜想的名单之中。
　　税收环节：房产税征收扩容、二手房交易税提高？
　　房产税征收扩容可以说是当前市场讨论最激烈也是分歧最大的政策之一。
　　近日全国30多个省(自治区、直辖市)和计划单列市的地税官员正在开展为期6个月的房产税税基评估集训。此举被认为是在为房地产税向全国铺开提供技术和人员储备。财政部部长谢旭人此前在接受采访时也表示，"要稳步推进房产税改革试点，研究制定房产保有、交易环节税收改革方案。"这似乎也印证了房产税试点正在有计划地向全国铺开。
　　财政部财政科学研究所所长贾康表示，在双轨统筹的制度建设里，无法规避的是包含着房产税改革的组成部分。从最高决策层重要会议和管理部门的重要改革文件中都有清晰的表述，要适时扩大房产税试点范围。
　　不过，房产税一旦扩围，能否真正为房地产调控助力？民间也存在着不同的声音。
　　最强烈的反对者为华远地产董事长任志强。他认为，"(开征房产税)长期看只会促使地方政府提高房价。因为所有房产税都是以评估价而不是以购买价计算的。所以，房产税是地方政府税收的重要组成部分，一定要让房价增高，才会增加房产税。"
　　此外，还有观点认为，现阶段我国房产交易过程并不是十分规范，房屋价值评估还有一定难度。由于全国住房信息没有完成联网，很难知道目前我国多套房持有者到底有多少，到底有多少闲置房。另外，我国高达85%以上的房屋自有率，群众能否轻易接受，也是阻碍"普遍征收"的重要因素。
　　对此，北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，我国房地产市场是否有足够的供应，将影响对存量房征税所应发挥的效应。他认为，对存量房征税是增加房屋持有成本，能有效抑制投资、投机行为。但是，若房地产供应量跟不上，卖方市场仍然占优，房产税则会转化为交易税，这样不仅没有达到应有的效果，也增加了刚需的负担。房地产信息只有公开化、透明化，房产税才能真正发挥其应有的作用，缓解供需矛盾。
　　在关于房产税的争论还甚嚣尘上的同时，另一种税收政策则悄然得到市场的一致认可。
　　市场普遍认为，提高二手房交易税费实施起来较为简单，灵活性强，而且能够在一定程度上抑制投资性房屋买卖行为，进而抑制投资需求，稳定房价。二手房交易税费的提高政策可能作为下一步政策调整的尖兵率先出台。
　　中国房地产税改革专家组成员曲卫东建议，在存量房的定义上，除了对城市所有已购房地产采取"普遍征收原则"，以防在二三套房认定上加大征管成本和增加寻租空间外；也可对开发商已建未售的房地产设置一个销售期，并对逾期未售的房地产征税，从而有力地防止开发商捂盘惜售；或对购房者的二套(含)以上住房征税，从而提高闲置住房的出租率。
　　买卖环节：限购强化、预售制度微调？
　　督查透出的"从严"态度，意味着要严格落实已有的调控政策。"限购"政策是本轮调控政策中的一柄利剑，但也是地方实际操作中容易打擦边球的地方。此前地方对于限购政策的微调试探，被认为反成为未来政策扩大和改善房地产购买限购范围的动力之一。这也体现了中央对于限购"红线"的再次强调。
　　我们注意到，目前所谓最严厉限购政策，其执行城市数量为40多个，并非全国都限购，而且部分城市限购区域仅限于城区，范围有限。在实际操作中，有些地方也容易打擦边球。从这个层面看，目前的限购政策有进一步完善的空间，限购城市的范围也有扩大空间。
　　特别是，住建部在6月底前完成了40个重点城市个人住房信息系统联网，这将为跨城市"联网限购"提供技术支持。多位参与住建部"全国房地产信息联网"工作的人士向媒体表示，在联网技术工作推进的过程中，住建部即探讨和研究了"跨地域实施房地产限购政策"的可能性，即是在首批联网的40个城市中，挑选主要城市，在一地审核购房者购买资格时，不仅审核其在本地所拥有的房产，亦审核联网城市中拥有房产的情况，对于在联网城市已经拥有住房的购房者，对其在其他联网城市的"非首套"住房购买进行限制。但这一措施目前只是在非正式层面探讨。
　　买卖环节的另一个重要制度"商品房预售制"的存废也是目前在网上热炒话题之一。尽管关于"取消商品房预售制"的传言迅速被澄清，但仍一石激起千层浪。
　　国家统计局数据显示，目前定金及预收款和个人按揭贷款已占到房地产开发资金的30%以上，形成了与房企自有资金、银行借款三分天下的局面，是房地产企业重要的资金来源。
　　众多网友和消费者表示，预售制违背了"一手交钱，一手交货"的交易原则，引发诸多纠纷和矛盾。多位专家表示，从长远来看，取消商品房预售、改期房销售为现房销售是大势所趋，不过，从目前情况看，骤然取消预售制并不现实。
　　上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍表示，从发达国家来看，商品房的预售制度仍然存在并有其存在的合理性，如建设周期长、资金需求量大等一些客观因素就决定了预售制度的存在。
　　张大伟则称，"如果在目前取消预售制，楼市将会被少数国企及大房企独占，房价不仅不会下调，反而会继续明显上涨。"他表示，在房地产调控已经影响经济的情况下，政策制定部门不太可能冒险出台如此激烈的政策。
　　尽管业内一致认为预售制目前暂不会取消，但对于预售制的改革确有必要。
　　姚玲珍表示，在预售的过程中，政府或相关机构可以加强预售管理和规范性。开发商对预售所得资金的使用应该专款专用，按照工程的进度用于项目，而不是随意用于拿地；此外，在预售的条款和信息披露方面可以加强管理。
　　专家同时表示，随着楼市调控深入，房地产行业进入调整期，应在此"窗口期"，对预售制进行"大改"，即将一次性付款逐渐改为同期房建设进度基本相适应的分期付款，逐步降低预售制带来的高杠杆效应。
　　供给环节：增加土地供应清理闲置土地？
　　在从严调控的同时，增加市场供应也是储备政策不可缺少的一部分。
　　伟业我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖说："政策出台的方向我认为更趋向于增加市场供应，比如增加住宅用地供应，增加保障房和商品住宅供应等。"
　　据一位接近国土资源部的人士向媒体表示，"国土部有计划继续加大闲置土地的整治力度，或要求各省市集中报送闲置土地清理情况，增加挂牌督办的案量。"
　　据透露，国土资源部已经要求各地每周报送土地出让情况，以便及时发现"地王"苗头地块的出让，进行土地市场预期调控。记者了解到，这是在以往任何调控时期都不曾有过的做法，由此可见政府对房地产调控的严厉程度。
　　在此之前，为避免土地成交热点区域的在售房地产价格出现上涨，北京市住建委曾暂停了对土地成交热点区域内的预售许可审批，并对申报预售价格实施行政干预，以避免出现"地王领涨楼市"的预期。
　　行政环节：问责重启？
　　结合督查情况，问责制的重启将是最有可能祭出的一招。
　　据不完全统计，从2007年至今，国务院一共派出过六批督查组专项督查地方楼市调控。回顾楼市督查历程可以发现，一般是在新政出台后不到半年的时间派出督查组，但督查的警示意义多过问责，至少从公开信息中很少看到对地方政府的问责。
　　"事实上，近年来因为落实调控政策不到位，确有个别地方被约谈，要求整改。但是与约谈相比，公众要求公开问责的呼声更高。"一位业内人士分析认为，无论问责之槌先砸到哪个地方，其对地方政府的警示作用都是巨大的。
　　除了严防地方政府再次或明或暗放松调控，也不排除根据目标制定和完成情况针对地域采取调控措施。按照"新国八条"的要求，去年全国大部分城市制定并公布了房价控制目标，且完成情况较好，但今年以来，很少有城市公布上述目标。
　　全国房地产学会副会长陈国强认为，若没有房价控制目标，就缺乏问责地方政府的依据，也就无法落实地方政府的责任。他表示，作为楼市调控的主体之一，地方政府微调楼市政策的情况屡见不鲜，部分城市房价上涨幅度也较大，但尚无地方政府因此受到问责。他认为，问责制的重启十分必要，其能够更好地促进政策落实，并遏制地方政府屡屡"试盘"的行为。

不得以任何理由变相放松楼市调控

　　按照国务院的统一部署，7月下旬至8月上旬，国务院派出8个督查组，对北京等16个省（市）贯彻落实房地产市场调控政策措施情况进行了督促检查。

　　从督查情况看，国务院关于房地产市场调控的各项政策措施得到了较好落实，调控成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制。

　　同时，督查中也发现了一些需要特别关注的问题：一是近期一些城市房价环比出现上涨，导致市场预期发生变化，稳定房价的压力加大。二是个别地方存在通过放松限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头。三是部分城市今年上半年住房用地供应计划完成率较低，个别城市不到10％；一些地方的市场监管力度需要加大，部分城市尚未建立预售资金监管制度，一些楼盘的价格公示不够规范。

　　对于检查中发现的问题，督查组已向有关地方人民政府提出明确整改意见，要求各有关地方深入贯彻落实房地产市场调控政策措施，加强市场监测分析，及时采取针对性措施，促进房地产市场平稳健康发展；要求出现放松调控政策苗头的地区立即予以纠正，并强调各地不得以任何理由变相放松调控；要求各地进一步完善土地供应管理，提高住房用地供应计划完成率，稳定普通商品住房用地供应量；要求各地加大市场监管力度，严格预售许可管理，全面实施预售资金监管制度；要求各地进一步健全信息披露制度和部门间的信息共享机制，及时发布权威信息，加强政策解读。对于督查组提出的整改意见，各地表示将认真加以整改。目前，有的已整改完毕，有的正在抓紧整改。

　　这次督促检查进一步表明了中央坚持房地产市场调控的决心。各地要继续严格执行住房限购、差别化住房信贷等各项调控政策措施，坚决抑制投机投资性需求。对执行调控政策不力、放松调控政策的地区，要实行问责。国务院各有关部门将在此次督查的基础上，深入研究并完善房地产市场调控政策，切实巩固房地产市场调控成果。