主题：郁亮：万科不轻易让出头把交椅 准备进军美国


2012年09月10日 06:09 来源： 证券时报
　　质量和规模，哪个应该摆在最前面？这是万科A（000002）一直面临和思考的问题。

　　上周五，万科总裁郁亮在杭州对媒体表示，公司要更加注重有质量的增长。对于同行的挑战，郁亮则暗示万科也不会轻易让出行业老大的位置，公司加快周转率的思路不会变，同时万科正在加快国际化发展步伐，目前已经成立了美国地产业务推进小组，为进军美国市场做好准备。

　　降低毛利率也要提升周转率，这是万科多年来规模快速扩张的利器。郁亮曾多次表示，中国的住宅地产市场容量很大，而市场集中度很低，按行业头名能达到市场占有率10%计算，留给万科发展的空间太大了。这是万科坚持只做住宅地产的原因，市场占有率也成为万科颇为看重的指标。

　　不过近两年万科个别项目的质量受到公众质疑，万科被指责只重规模不重质量。随即质量成为了万科对外最为强调的内容，市场占有率指标则明显被淡化。

　　此次面对媒体提出的万科发展阶段问题，郁亮表示，地产调控还将维持相当长的时间，地产行业应是社会经济发展的配套产业，而不是要成为支柱产业，万科不能抱有侥幸心理，公司正在进入稳健和成熟发展的阶段，未来将更加注重有质量的增长，万科的住宅要做到“三好”：好房子、好服务和好邻居。

　　对于其他地产企业增长势头快于万科，并且可能挑战万科老大地位的问题，郁亮则话锋一转，他认为，虽然王石曾表示过万科哪怕丢掉行业第一的位置，也要保证项目的质量，但这只是王石对内强调质量的重要性，并非指万科会轻易甘心让出龙头的宝座。

　　此前的2009年11月，郁亮还曾表态“如果有人要把老大拿走，我们很愿意拿出来。”当时郁亮表示，行业“老大”有很多衡量指标，在土地储备上万科从来不是老大，但万科销售额第一的地位是不会轻易被超越的。

　　近期万科频频出手拿地，对此郁亮称，这主要是政府下半年土地供应量显著增加，而万科手头资金充裕，所以加大了拿地力度，但这与万科是否看好地产后市无关。

　　虽然郁亮不愿透露拿地的目标，但如果按万科今年销售金额1400亿元和地价占房价3成计算，万科全年拿地金额约为400多亿元，截至目前万科已斥资约150亿元拿地，未来4个月公司还将斥资250亿~300亿元拿地。

　　此外，郁亮透露，万科的国际化步伐正在加快，公司在产品设计、资金来源、合作伙伴等方面国际化的比重越来越大，万科已在香港完成南联地产的收购，而且还成立美国地产业务推进小组，伺机进入美国市场，万科希望在境外也能建房子卖给中国人。

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郁亮：房地产并非支柱而是配套 冬天也有美景

郁亮：“房地产的冬天也有美景”。

　　在冬天跑步，速度必然降下来。连番调控下，中国房地产行业大步奔行的脚步开始放缓，艰难调整以适应慢行节奏。7日在杭州万科良渚文化村，总裁郁亮接受南都记者采访时表示“房地产的冬天也有美景”，除了听政府的话、弃规模求质量，房地产不应自恃为支柱产业，而要站在配套产业的位置，做好产品、服务和人才。

　　冬跑的万科还在带头“远航”，万科选定美国为战略起点，将成立“美国推进小组”研究探路。在回应南都记者关于政策周期下房地产业国际化是否应时应景的质疑时，郁亮表示，“那就小心点做，任何市场都不可能完全自由。走出去是必须的尝试。”

　　房地产是配套行业

　　南都：房地产行业市场集中度提高，未来发展规模和质量如何协调？

　　郁亮：万科现在规模是很大，但如何面对未来，首先是行业如何定位的问题。过去我们号称自己为支柱产业，我觉得这个定位是有问题的。房地产更应该是个配套产业。城市化的初级阶段最缺的就是住房。下个阶段，城市面临升级，开始招商引资发展工业园区，需要办公商业。当城市需要展示形象和文化的时候就需要文体设施，所以说房地产行业是城市发展、社会经济发展的配套产业。所以房地产未来15-20年有很多机会，老龄化人群住宅问题就是未来的空间，一定很有前景。但不要指望这个行业成为国民经济的主导。

　　快与慢与质量无关。目前的开发商中，没有哪家像万科一样做这么多的装修房。如果不做装修房，我们可以少很多麻烦，但装修房做得好，赢得客户认可，会有更多溢价。思考的过程中我们在放慢速度，但不能把快慢与质量高低结合起来。过去几年很多同行发展比万科快。“有质量的增长”是万科2004年定的目标。

　　南都：万科近年流失不少高管，计划怎样利用激励机制吸揽人才？

　　郁亮：一个公司虽然有人离开，但不断有年轻人被提拔得到发展，这才是一个真正有发展的公司。另一方面我们的流动率是低于行业平均的。目前是12％-13％左右，行业平均在17％-18％左右。万科管理团队和员工奖是分开的，完全跟随业绩走。由于对高管买卖股票的限制很多，股权激励作用微弱。我们吸引人才靠三个方面，第一有竞争力的薪水和上市公司中最完善的激励体系；第二有发展空间，包括行业内甚至行业外；第三是万科独创的———给员工创造健康的环境。管理团队的奖金和员工的健康挂钩，除了利润和回报率，如果整个公司员工的体能状况、健康状况改善的话，多发1％的奖金。

　　冬天也有雪莲花，万科不拿地王

　　南都：万科还是坚持“不拿地王”吗？会不会错失好地段而可惜？

　　郁亮：拿地我们主要是看回报率，坚决不拿地王。央企都发声明不参加了，我们也很自觉。对于政策我们一定要听话，不然调控还要加码。万科从2004年就开始采用城市圈发展战略，进入县级城市，比如昆山，比如青岛边上的县级市平度，只要中心城市边上的城市市场够一定规模我们就可以进入。我们要做到与城市同步发展，做城市的配套产业。

　　南都：您去年说房地产行业在过冬，这冬天要过到什么时候？

　　郁亮：这个冬天是一个长期状态。目前的政策会长期化，未来房价怎么走还要看地价。今年个别发展商日子好过不代表整个行业景气。冬天是我们的策略，钱就是棉衣，把它穿在身上会防寒。但永远不要忘记，冬天也有冬天的美景。

　　事实上，房地产依然是黄金时期，我们必须抱着这样积极的心态。万科只做我们能改变的。我们的任务就是不断把E P S（每股收益）、R O A （净资产回报率）水平提高。

　　中国的房地产市场还是缺少顶层设计。世界上的主要国家在二战后都定了基本目标，户均有一套房，这个目标我国还没有实现。这就要求相应的土地计划、建设计划要完成，包括改革融资渠道、预售制等。政府的管理和介入也需要协调好。14个房地产政策相关的国家部委声音、力量并没有拧成一股绳，集中发力。我建议成立一个专业化，集中处理一切住宅产业相关政策的“住房部”，相关职能结合在一起，那我估计解决住房问题就有望了。