主题：万科A:2012秋季策略会快评

　公司9-10月销售及土地购置节奏均加快公司在9和10月份将迎来推盘高峰，月均推盘规模在150亿元左右。同时公司也加快了土地购置的速度，9月迄今已斥资68.9亿元在青岛、广州、合肥和顺德获得4个地块。公司认为虽然溢价成交的地块比例及溢价率在上升，但地价上涨并不明显，也并不认为短期内地价会显著上涨。

　　2012年新开工面积约在1300平方米，2013年将回升公司认为行业8月份新开工面积回升是对上半年销售回暖的反映。公司2012年上半年实现开工468万平方米，全年应能实现1300万平方米的开工规模。

　　公司2013年新开工计划应会大于2012年实际开工面积。

　　公司2012年结算收入将保持快速增长，但毛利率将下降公司2012年上半年实现竣工面积244万平方米，全年应能完成890万平方米的竣工目标，并且结算面积可能与竣工面积的规模相当，结算收入增速或接近40%。公司2012年上半年房地产业务扣税后结算毛利率为26.5%，下半年结算毛利率可能在此基础上进一步下降，并且这一趋势可能延续到2013年。

　　估值:维持“买入”评级和11.20元目标价我们预计公司2012/13/14年EPS为1.12/1.42/1.69元。我们基于2012年预测EPS1.12元和2012年10倍市盈率（参考公司历史平均动态市盈率及行业平均动态市盈率水平）给予公司12个月目标价11.20元，较我们估算其12年每股NAV有32%的折价。


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