主题：香江控股为什么亏损5168万


2012年09月17日06:10 来源：理财周报 作者：丁青云

　　理财周报记者 丁青云

　　时候渐入中秋，地产公司别有一番滋味上心头。

　　一般而言，地产是不容易亏钱的行业，最多出现业绩下滑。但情况似乎发生了一些微妙的变化。今年上半年，135家地产上市公司中，23家出现亏损，且不少是你所熟悉的公司。而去年这个时候，只有6家亏损，且几乎是清一色的ST公司。

　　在股权融资大门紧闭的情况下，地产公司亏钱，多半是巨大融资成本拖累、资金链断裂导致项目搁浅所致。一位地产研究人士看完我写的金科股份(000656,股吧)融资成本的分析后，和我交流了地产公司的融资成本状况。第一梯队如万科保利这类公司，资质较好、有股东背景，融资成本在8%左右；第二梯队，像金科股份这类的区域性大中型地产公司，融资成本在12%、13%左右；第三梯队，一般的中小房地产公司，融资成本高达20%左右。银行、信托、高利贷债权人，瓜分了地产公司相当大的一部分利润。

　　但香江控股(600162,股吧)的亏损，却是另一种情形。今年上半年，香江控股营收4.24亿，下滑1.05%。归属于母公司的净利润为亏损5168万，同比下滑168%，这个业绩在135家上市房地产公司中排倒数第五。

　　我非常好奇，香江控股为什么会亏损？其实早在去年同期，香江控股亏损1928万，第一次出现亏损。五年前，招商地产(000024,股吧)首席分析师贾祖国对香江控股寄满希望，称之为“地产航母”正式起航。五年前，香江控股净利润1.37亿，2011年净利润只有4407万。

　　我对比了一下，香江控股今年上半年销售毛利率为55.29%，属行业中上游，远高于41.46%的行业平均毛利率。本期计入在建工程的利息资本化金额为479万，利息资本化率为6.65%，并不高。而其财务费用为488万，因为当期利息收入远高于利息支出。也就是说，财务成本并非是造成香江控股亏损的原因。

　　香江控股亏损的症结，在大量的销售费用和管理费用。香江控股4.24亿营收，管理费用1.068亿，销售费用9660万。两费合计2.03亿，几乎吞噬了香江控股一半的营业收入。

　　其中，管理费用占了4.24亿营业收入的25.17%，管理费用占比为其史上最高。2007年至2010年，香江控股管理费用/营业收入比例分别为6.41%、6.45%、5.26%、8.54%。但2011年以后开始激增：2011年14.62%，2012年上半年25.17%。

　　而销售费用也出现离奇增长。以往几年，香江控股销售费用/营业收入比例都控制在5%以内，但2011年为8.62%，2012年中报达到22.77%。

　　为什么两费急剧增长？香江控股的解释是开发规模扩张费用增加，广告支出增加。应从两个角度看香江控股两费的非正常暴增。

　　其一，成本控制出现问题。人员规模扩张增加加大成本控制难度，成本管理不精细。大量管理费用披露语焉不详。2394万费用计入管理费用——其他中笼统披露，去年同期，计入“其他”的管理费用只有525万。广告宣称促销费用激增了4621万。

　　其二，业绩可能被隐藏，营业收入被做低，造成费用收入比例不匹配。另一个异动指标是预收账款。香江控股今年上半年预收账款36.45亿，是当期营业收入的8倍多。而预收账款中，95%是一年以内发生的。也就是说，香江控股实际销售并不差，再结合激增的宣传费用看，这也是吻合的。

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