主题：万科Ａ(000002):业绩释放略超预期

上半年公司实现营业收入307.22 亿元，净利润37.25 亿元，同比分别增长53.7%和25.93%。上半年实现每股收益0.34元，较去年同期增长25.93%。公司实现预收账款1308.64 亿，较去年同期增长22.22%。
投资建议：
截至报告期末，公司合并报表范围内尚有1392 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1464 亿元，较2011 年末分别增长28%和20%。公司净负债率仅22.8%，较年初23.8%进一步降低。期末，公司持有现金470.1 亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款总和203.1 亿元，资金实力较年初进一步增强。公司同时公告股东回报计划，要求任何三个连续年度内，公司以现金累计分配的利润不少于该三年实现的年均可分配利润的30%；2012-2014 年，规定每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的可分配利润的15%。以上回报规定彰显公司中长期投资价值。预计公司2012、2013年EPS 分别是1.17 和1.45 元，RNAV 在12.3 元。按照公司8 月6 日8.76 元股价计算，对应2012 和2013 年PE 为7.49倍和6.04 倍。给予公司2012 年10 倍市盈率，对应股价11.7 元，维持对公司的"买入"评级。
主要内容:
1. 公司业务经营保持稳健增长。上半年公司实现结算面积263.8 万平方米，同比增长90.7%；实现营业收入307.22 亿元，净利润37.25 亿元，同比分别增长53.7%和25.93%。上半年实现每股收益0.34 元，较去年同期增长25.93%。公司实现预收账款1308.64 亿，较去年同期增长22.22%。受预收账款增加影响，公司资产负债率达到78.9%，较年初增加1.8 个百分点，但预收账款随着项目结算将转化为公司的
营业收入，并不构成实际的偿债压力；公司净负债率仅22.8%，较年初23.8%进一步降低。截至报告期末，公司持有现金470.1 亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和203.1 亿元，资金实力较年初进一步增强。公司利润表分析如下：2. 上半年公司土地储备稳健，下半年在谨慎基础上寻求机遇：上半年公司新增加开发项目13 个，按万科权益计算的占地面积约69 万平方米，对应的规划建筑面积约174 万平方米，平均楼面地价约2230 元/平方米。此外，公司还参与1 个城市更新改造类项目，根据当前规划条件，其中由万科负责开发的部分，用地面积约13 万平方米，计容积率建筑面积约39 万平方米，预计平均楼面综合改造成本和地价约3800 元/平方米。截至报告期末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计3435 万平方米，基本可满足未来两到三年的开发需求。公司表示下半年将密切关注可能出现的土地市场机遇，但不会把项目的盈利前景建立在关于乐观的预期上。3. 伴随推盘高峰到来，全年销售有望超2011 年：公司7 月实现销售面积96 万平方米，比2011 年同期增长22.76%，
环比增长-21.57%；实现销售金额103.9 亿元，比去年同期增长14.43%，环比增长-22%。公司当月销售金额连续三个月保持同比。1-7 月公司实现累计销售面积698.5 万平，同比增长9.62%；实现累计销售金额729.2 亿，同比增长-1.57%。
公司继续坚持以中小户型普通商品房为主的产品结构，上半年所销售的住宅中，144 平方米以下户型占比达到89%。目前公司累计销售金额同比增速负增长收窄趋势明显，伴随9、10 月旺季到来公司全年销售有望超2011 年。4. 公司保持原有开竣工计划不变：年初公司计划实现新开工面积1328万平方米，竣工面积890万平方米。截至6月底，公司实现开工面积468万平方米，竣工面积244万平方米，分别完成年初计划的35%和28%。公司预计全年实际开竣工面积基本符合年初计划。截至报告期末，在公司各类存货中，已完工开发产品（现房）81.9亿元，占比3.62%。5. 股东回报计划彰显中长期投资价值：公司同时公布股东回报计划报告。报告规定在保证公司正常经营业务发展的前提下，采用现金或股票方式分配股利，任何三个连续年度内，公司以现金累计分配的利润不少于该三年实现的年均可分配利润的百分之三十。2012-2014 年，公司计划每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的可分配利润的百分之十五。
6．投资建议：维持"买入"评级。截至报告期末，公司合并报表范围内尚有1392 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1464 亿元，较2011 年末分别增长28%和20%。公司净负债率仅22.8%，较年初23.8%进一步降低。期末，公司持有现金470.1 亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款总和203.1 亿元，资金实力较年初进一步增强。公司同时公告股东回报计划，要求任何三个连续年度内，公司以现金累计分配的利润不少于该三年实现的年均可分配利润的30%；2012-2014 年，规定每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的可分配利润的15%。以上回报规定彰显公司中长期投资价值。预计公司2012、2013 年EPS 分别是1.17 和1.45 元，RNAV 在12.3 元。按照公司8 月6 日8.76 元股价计算，对应2012 和2013 年PE 为7.49 倍和6.04 倍。给予公司2012 年10 倍市盈率，对应股价11.7 元，维持对公司的"买入"评级。
风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。


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