主题：万科A:去化率有所滑落,销售逊于预期买入

　投资要点:2012年9月公司实现销售面积105.0万平方米,销售金额120.4亿元,比2011年同期分别下降3%和4%,环比分别增加1%和6%,销售均价为11466.7元,同比下降1%,环比增加5%。2012年1-9月,公司累计实现销售面积907.9万平方米,同比增长8%,累计销售金额963.2亿元,同比下降1%。9月新增项目储备9个,土地权益面积共计166.2万平米,共需支付地价款43.9亿。

　　9月销售面积和金额分别为105.0万方和120.4亿,同比分别下降3%和4%,环比分别增加1%和6%,低于此前预期,主要因销售率有所下降,产品均价上升主要是结构性因素,维持公司1400亿的销售预测。1)9月销售面积和金额分环比上升不多的主要原因是销售率有所下降。公司9月推盘量在150亿-160亿左右,较8月100-110亿的推盘量上升较多,但由于推盘量增加,而市场相对平淡,9月新盘认购率下降到55%左右,而5-8月基本都维持在60%的水平。

　　2)9月销售均价为11466.7元,同比下降1%,环比增加5%。环比增加主要是由于产品结构影响,珠三角地区本月占比有所提升,而其贡献主要是深圳广州,从而抬升了整体的价格。整体看目前价格比较平稳,同比由于基数降低,降幅较上半年收窄。3)由于公司4季度整体推货量在450亿左右,同时公司尚有600亿左右的库存,只要市场不出现大幅度回落,公司仍有希望达到1400亿的全年销售目标,我们维持全年1400亿的销售预测。

　　9月新增项目储备9个,权益地价款43.9亿,同比下降36%,环比增长21%,仍然保持积极地拿地补仓策略。万科9月在土地市场上频频现身,最终共新增项目储备9个,权益建筑面积共166.2万方,总权益地价款43.9亿,环比增长21%,增长幅度较大,但从土地金占当期销售的金额比例来看,公司的策主要是以补仓为主。

　　销售态势目前已趋稳定,业绩锁定度高,维持买入评级。10月公司推盘量可能增长,从国庆期间的销售看,去化情况较好,市场状态已趋稳定,加上公司业绩锁定度高,维持12-14年EPS 分别为1.10/1.37元的预测,对应PE 为8X/6X,维持“买入”评级。(申银万国证券)


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