主题：龙头房企度过艰难时刻

　由于楼市成交回暖，龙头房企前三季度销售情况普遍好于预期，在资金相对充裕情况下纷纷抄底土地市场，拿地举动较为密集。业内人士认为，今年乃至明年万科、保利、招商等龙头房企的销售及利润增长情况较乐观，房企最困难时刻或已过去。

　　万科

全年销售预增 拿地趋向积极

　　万科三季报业绩超过预期。前9个月，万科实现营业收入461.3亿元，净利润50.8亿元，同比分别增长57.4%和41.7%，每股收益0.46元。不过由于之前降价促销的一些项目三季度开始结算，加上合作开发的项目增多，三季报净利润率较中报下降1.2个百分点，净利润率为11%。

　　由于楼市成交出现回暖，三季报万科销售金额与去年基本持平，销售面积有所增长。万科前三季度实现销售面积907.9万平方米，同比增长7.9%；销售金额963.2亿元，与去年同期基本持平，为2011年全年销售金额的80%。今年四季度万科推盘项目将非常充裕，预计四季度新推货量最大有望达500万平方米，在售货量有望达1000万平方米，预计全年销售能够实现增长。在财务状况稳健的情况下，万科在四季度进行明显降价促销的可能性较小。

　　拿地可能更加积极。截至今年9月底，万科开工面积871万平方米，竣工面积438万平方米，完成计划的66%和49%。万科1-9月新增权益面积587万平方米，其中第三季度拿地速度明显加快，新增项目23个。由于目前土地市场价格整体来看依然处于低谷，预计第四季度万科仍可能大规模拿地，补充土地储备。

　　现金充裕，偿债能力较强。截至今年三季度末，万科预收账款余额为1448亿元，使2013年业绩有一定确定性，不过确定程度小于上年同期。万科的资产负债率为79.4%，扣除预收账款后的资产负债率为38%，较今年中报降低1个百分点，低于行业平均水平。值得注意的是，今年三季度末万科持有现金逾333亿元，是一年内到期长短期借款总和的1.79倍。结合这些财务数据看，万科未来继续拿地将有充足资金保障。


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保利

　　财务状况好转 促销动力不足

　　前三季度保利地产业绩基本符合预期，前三季度实现营业收入313.1亿元，同比增长43.5%；实现净利润38.2亿元，同比增长10.2%，每股收益0.54元。

　　伴随房地产市场回暖，保利地产的签约销售面积和金额实现增长。前三季度实现签约金额逾756亿元，销售签约面积669.2万平方米，分别同比增长32%、34%。不过第三季度保利地产销售金额出现下滑，单季销售面积231.4万平方米，销售金额253.3亿元，销售金额环比下降28.5%，同比增长42.2%，单季销售情况低于预期。

　　预计四季度保利地产推盘量不大，降价促销动力不足。保利地产前三季度新开工面积958万平方米，同比下降9.8%，第三季度新开工240万平方米，预计第四季度新推货量不会出现大幅增长，降价促销力度可能会有所收缩。如果市场状况平稳，预计全年可达1000亿元销售额。

　　财务状况虽有所改善，不过资产负债率依然较高。截至三季度末，保利地产净负债率90.7%，较年初下降28.3个百分点，三年来首次回到100%以下。三季度末保利地产持有货币资金逾356亿元，是一年内到期长短期借款总和的1.55倍，财务状况有所改善。

　　保利地产9月以来拿地提速，拿地更注重质量。9月保利在北京新增两宗地块，10月又在长沙、上海等城市大量拿地，累计拿地金额占当期销售额比例已经恢复到35%以上的历史平均水平。保利地产土地储备充足，总规划容积率建筑面积储备达6385万平方米。拿地重心侧重一二线城市，今年新增9个项目中，有7个位于省会以上城市。截至三季度末已售未结账款达到1004.4亿元，未来业绩确定性较强。

　　招商

　　跑量策略发力 销售或增四成

　　招商地产前三季度业绩也符合预期。前三季度招商地产营业收入161.5亿元，同比增长29.5%；净利润24.2亿元，同比增长16.0%，每股收益1.41元。

　　招商地产今年在经营举措上更为积极主动，依据市场情况随时调整推售节奏和产品结构、适时降价跑量，前三季度实现销售面积172.94万平方米，签约金额247.08亿元，已超去年全年业绩，其中第三季度完成销售85.8亿元。预计全年销售能够超过300亿元，销售额增长有望超40%。从售价来看，前三季度销售均价约14300元/平方米，较2011年全年销售均价17500元/平方米下降18%，体现了招商地产积极销售的策略。

　　拿地力度加大，扩张快速。截至9月末，招商地产今年共获取土地权益面积225万平方米，权益土地价款62亿元，拿地集中北京、深圳、上海、天津等一二线城市。第三季度招商地产在深圳、哈尔滨、上海等地共增加4个项目。该公司合作拿地比例有明显提高。

　　截至9月末，招商地产账面现金174.05亿元，为一年内到期的长短期负债的1.5倍，偿债压力较小。资产负债率为70%，扣除预收账款后资产负债率为44%，低于行业平均水平。