主题：万科A：开发商贷款比例创新低

　万科企业股份有限公司(万科A，000002)昨晚公布了其三季报，其在第三季度净利润同比大增31.89%，前三季度净利润达到了35.8亿元，同比增长9.53%。

　　值得注意的是，截至三季度末，万科A持有货币资金达339亿元，已经销售尚未结算的金额合计达到了1380亿元。

　　万科A在三季报中称，今年前三季度，全国房地产投资资金来源中，国内贷款的比例已经降至16.2%，为历年来的最低点。

　　第三季度净利增31.89%

　　万科A的三季报显示，第三季度营业收入93.2亿元，同比增长66%，归属于上市公司股东的净利润6.06亿元，同比增31.89%。前三季度实现营业收入293.1亿元，比去年同期增长30.96%，归属于上市公司股东的净利润35.8亿元，同比增长9.53%。

　　万科A三季度业绩大幅增长的原因来自结算面积的增加。当季万科A实现结算面积98.6万平方米，结算收入89.3亿元，同比分别增长50.5%和56.9%。

　　从销售面积和销售金额上来看，万科A今年前9个月还是出现大幅度增长。今年1-9月，万科累计实现销售面积841.2万平方米，销售金额970.8亿元，分别比2010年同期增长39.9%和35.9%。其中第三季度实现销售面积282.2万平方米，销售金额320.7亿元，分别比2010年同期增长0.5%和减少7.4%。

　　万科董事会秘书谭华杰坦言，市场环境的巨大变化对万科的销售也有所影响，“不过，由于公司的产品以中小户型为主、以装修房为主、面向自住客户，因此受调控的影响相对较小，销售情况也明显好于市场整体”。

　　持有货币资金339亿

　　三季报显示，万科A持有货币资金339亿元，高于短期有息负债的总和237.8亿元。万科净负债率为30.29%，继续保持在行业低位。剔除预收账款后，万科A其他负债占总资产的比例为35.61%，且有息负债中54.23%均为长期负债，净负债率为30.29%。

　　谭华杰表示，随着调控的深入，房地产企业的融资渠道日益紧缩。受销售放缓和融资收紧的双重影响，企业的投资意愿和投资能力已经普遍减弱。自去年年底以来， 全国新房开工面积的增长幅度有所减弱。

　　谭华杰同时也指出，万科的情况在行业中不具有普遍性，由于市场整体开工量存在进一步下滑的可能，未来两年可能再次出现住房供应不足的情况。

　　竣工面积预计略低于计划

　　截至9月末，万科A合并报表范围内共有1208万平方米已销售资源尚未结算，合同金额合计约1380亿元，相比中期分别提升18.2%和16.3%，超过万科A去年结算量的两倍。

　　谭华杰表示，万科今年一半以上结算资源集中在第四季度，因此前三季度结算量相对有限。随着四季度较多项目陆续竣工并转入结算，预计全年结算量及净利润的同比增幅相比前9个月将有较为明显的提升。

　　此外，万科A三季报显示，由于销售压力、存货压力相对较低，万科未下调全年开工计划。前三季度万科累计新开工面积1139万平方米，已完成年初计划的85.7%，预计全年的实际开工量可能略高于计划数。万科A在三季报中表示，预计全年的竣工面积可能略低于年初计划，但差异应不会太大。

　　在谈到拿地问题时，万科A在三季报中表示，报告期内，主要城市的土地供应相比一、二季度有所增加，但受商品房市场调整的影响，企业在拿地上日趋谨慎，土地市场的溢价幅度持续缩小，流拍率进一步上升，底价成交的情况日益普遍。上述现象的出现为公司提供了相对优于上半年的拿地机会。尽管如此，由于目前主要城市的土地出让底价尚未出现明显回调，对于新项目获取仍将继续保持审慎的态度。相对充裕的资金是公司目前的一大优势，尽管如此，仍然坚持“宁可错过，绝不拿错”的谨慎拿地原则。

　　在第三季度中，万科A累计新增项目18个，按万科权益计算的占地面积约114.9万平方米，对应规划建筑面积约322.7万平方米。此外，万科A还参与了1个城市更新改造类项目，根据当前规划条件，该项目按万科权益计算的占地面积约1.5万平方米(对应规划建筑面积约9.2万平方米)。

　　对此，万科称，截至9月底规划中项目按万科权益计算的建筑面积共计3581万平方米，保持在未来两到三年开发需要的合理水平。鉴于土地市场的调整仍可能持续，将继续坚持谨慎投资的原则，在确保经营安全性的情况下，关注合理的投资机会，实现稳健发展。



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