主题：万科A:结算量价齐升,补库存力度创新高

2012年前三季度业绩概述:公司实现营业收入461.28亿元,同比增长57.39%;营业利润81.53亿元,同比增长45.51%;归属母公司所有者净利润50.8亿元,同比增长41.74%;基本每股收益0.4620元/股。
第三季度结算量价齐升。公司2012年第三季度实现结算面积129.6万平米、结算收入150.1亿元,同比分别增长31.4%和68.1%,对应的结算均价为11582元/平米,同比增长27.88%,第三季度结算规模显著提升。而公司前三季度总结算面积共393.4万平米、结算收入452.3亿元,同比分别增长66.06%和60.96%,对应结算均价11497元/平米,同比下降3.07%,结算均价的下降也导致公司毛利率同比下降4.4个百分点至37.4%,主要原因一方面在于市场价格调整,另一方面在于去年同期上海、广州、深圳这三个核心城市结算金额占比较高,而今年结算结构较为平均所致。
维持全年销售15%左右增长的判断。2012年前三季度公司实现销售面积907.9万平米,销售金额963.2亿元,同比分别实现增长7.93%和下降0.78%,由于公司今年推盘量主要集中在下半年特别是四季度,我们维持公司今年销售10%-15%左右增速的判断。截至期末,公司拥有1540万平米已售未结资源,对应1631亿元已售未结金额,较年初分别增长41.9%和33.5%,已覆盖我们预测公司2012年业绩的163%,业绩保障度高。
净负债率有所提升。截至期末公司持有货币资金333.1亿元,较年初减少2.72%,为短期负债的1.79倍,资金面依然充裕。
净负债率为37.7%,较年初明显提升,但依然维持在行业较低水平。
三季度补库存力度加大。一季度公司仅新增一个城市更新改造类项目,但从二季度开始补库存力度开始逐步加强,第三季度共新增权益建筑面积389万平米,环比增长122%,也达到了2011年二季度以来的新高。前三季度公司累计新增项目权益建筑面积587万平米,规划中项目权益建筑面积达3507万平米,依然保持2-3年开发水平。公司手握充裕现金,将有望通过逆势扩张继续巩固并增加市场份额。
盈利预测和投资评级:我们预计万科2012-2013 年可分别实现每股收益1.09 元和1.27 元,按最近收盘价8.59 元计算,对应的动态市盈率分别为8 倍和7 倍,维持公司“买入”投资评级。
风险提示:大盘系统性风险;房地产政策持续深化的风险;销售结算不达预期

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