主题：万科A:积极扩张奠定未来增长

投资要点:
淡季不淡,同比大增。公司12月实现销售面积116.8万平米,销售金额140.7亿元;销售面积和金额同比分别上升95.0%和141.8%,环比分别下降18.7%和17.9%。销售均价12046元,同比升1.0%,环比升24.0%。
12年全年销售业绩符合我们预期,实现销售面积1295.6万平米,同比增19.8%;实现销售金额1412.2亿元,同比升15.6%,再创佳绩;销售均价1.09万元,同比跌3.5%,降幅不断缩小。预计13年可售量2300-2400亿元,预计13年销售额增长20%左右。
公司四季度突击拿地,12月新增20个项目,共获取权益建面433.8万平米,需支付权益地价143亿元。新增部分多为一二线优质地段土地,平均楼面地价3299.5元。
12年超额完成拿地计划,新增76个项目,共获取权益建面1464.1万平米,极大丰富了公司储备。平均楼面地价2939元,与11年平均拿地成本相比高12.2%,补充了大量一二线城市优质储备,持续强化了成本优势。
公司产品集中于普通住宅中小户型,符合政策引导方向,适销定价的策略也保证了去化顺畅。如果公司顺利登陆H股市场有望带来低成本融资,增强公司的竞争力。高周转的盈利模式使公司在调控中立于不败之地,不断提高市场份额。公司12-13年业绩已锁定,预计公司12-14年EPS1.05、1.32和1.58元,对应PE分别为10/8/6倍。RNAV9.18元。随着调控的深入公司竞争优势的彰显,公司中长期估值仍有提升空间,维持“推荐”评级。
风险提示:
行业发展超预期,价量暴涨,调控加紧,销售大幅回落,企业盈利难以实现的风险。

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