主题：万科A:融资能力进入改善轨道,上调目标价至12.30元

万科公告B-H转股方案,在提高融资能力的道路上再进一步
万科1月19日宣布拟将公司现有13.15亿股B股转换为在香港联交所上市的H股,转股完成后公司将实现直接登录香港资本市场。此前,公司已于2012年完成收购香港上市房企南联地产,间接获得了在港上市平台。我们认为这是公司提供融资能力的又一积极举措。
公司自身规模及资产质量优势尚未带来融资优势
万科Q312有息负债为603亿元、净负债率为38%,显著低于可比公司,而公司2012年平均财务成本或超9%,显著高于可比公司。公司H112长期借款中银行借款占比仅53%、前五大借款均为利率高于9%的信托借款。我们认为公司在规模及资产质量上的优势,并未转化为获取稳定、低成本融资的能力。
公司持续为改善融资付诸行动,或降低市场对公司长期增长的担忧
我们估计公司2012年新增土地储备和新开工面积同比分别变动-1.3%/2.2%,我们认为市场担心公司为保障资金安全,在扩张土地储备、增加新开工方面显得保守,或制约公司长期增速。我们认为公司长期融资前景已较此前改善,应能降低市场对公司融资能力的担忧,公司估值水平有望提升。
估值:上调目标价至12.30元,维持“买入”评级
我们此前基于2012年预测EPS1.12元和10.0倍市盈率给予公司11.2元目标价,对应2013年8.0倍市盈率。我们现将估值基础从2012年滚动到2013年,并基于2013年预测EPS1.40元和8.8倍市盈率给予公司12个月目标价12.30元

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