主题：万科A：B转H方案公布 增持

投资要点：

万科B转H方案公布，我们认为万科B转H必将成功。长袖善舞，多钱善贾，万科将由此进入新万科成长时代，地产大哥地位将愈加稳固、作为第一开发商仍具明确成长性、销售仍具翻倍成长空间。

行业区域分化、市场集中度提升趋势已形成，领头羊万科成长的天花板需被重新认知。万科在区域分化和新型城镇化下显著受益：布局以东部二线城市为主、98%储备位于看好的潜力区域；立足于满足大多数人、政策鼓励产品；具卓越管理团队、精准定位、强大品牌。

万科是龙头，更是成长中的龙头，预计万科未来销售额具备翻倍空间，即规模约3200亿，全国商品房市占率4%。万科推崇和学习的标杆帕尔迪市占率约5%；根据我们的城市深度和城市广度框架，预计万科未来城市80个以上，单城销售30-40亿，规模2400-3200亿。

规模万科VS效益：万科规模第一，实际效益很好且将提升，估值应与比肩。万科真实利润、真实盈利能力（ROE）均超越， 有更佳的业绩锁定性，融资成本差距长期来看将逐渐减小甚至消失。

我们预计B转H将成功，且万科由此将进入新万科成长时代。H股合理定价18.17元港币，高于13.13港币现金选择权行权价38%。按可比估值，万科H股目标价对应13年11 倍PE，RNAV折10%。

预计万科12、13年EPS1.14、1.38 元，中性预测下RNAV15.52元，参照A股一线龙头13年平均10倍PE的估值，我们把公司A股目标价从之前的12元上调至13.8元人民币、H股目标价18.17元港币。万科兼具成长性和明确的估值修复催化剂，维持增持和重点推荐。


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