主题：万科A:海外平台终落定估值提升正当时

评论.
方案和中集有何异同?相同:都是介绍上市;同样有现金选择权,收购溢价都是5%;境内老股东还是只能卖不能买。
不同:股东中华润、GIC参与现金选择权接盘;并未完全承诺放弃配股。根据该方案,股东中华润、GIC参与了现金选择权接盘,体现了大股东对于公司的支持,类似于自行增持,但由于香港市场公众股持股限制,行使现金选择权比例不能超过B股总数1/3。而且与中集承诺不进行配股融资不同,万科在此次承诺在境内居民能认购境外股票之前或B股股东完全售出之前,公司将审慎对待如配股之类的重大事项,给未来融资渠道打开留下窗口。我们认为,由于H股并不是红筹股票,配股还需看证监会态度,万科此次方案只是在程序上保证融资渠道畅通,具体能否实现融资功能,还需要等待地产板块融资开闸。
对A股的影响?万科A估值有望向H股龙头看齐;引发对于地产融资打开的猜想,短期刺激地产板块情绪做多;建议转换配置至PB低的龙头股。万科A2012年PB在1.7x左右,而H股中海、华润2012年PB在2.0-2.3x之间,但由于其净资产中有投资物业重估价值影响,简单剔除重估价值影响的2012年PB在2.1~2.5x之间。如果考虑收入、利润增长速度等基本面因素,我们认为,万科H会以略低于港股龙头估值来定价,但将推动万科A估值向H股龙头看齐,意味着万科A以后存在10%~20%的估值修复空间。同时,我们看到,此次方案并没有像中集一样严格承诺H股暂时不配股融资,将引发市场对于地产融资打开的猜想,但我们提示,由于板块整体估值偏贵,板块相对收益空间有限,建议转向到PB估值低,销售有反转爆发力的龙头股票,推荐排序:万科、金地、招商、保利和荣盛。
估值与建议.
我们维持公司2012年和2013年盈利预测为每股1.05元、1.21元。公司股价对应2012、2013年市盈率分别为9.7和8.4倍,对2013年净资产值有19%的折让。我们看好公司品牌、资金优势带来的较强抗风险能力,重申“推荐”评级。
风险提示.
政策风险和宏观经济下行风险

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