主题：京国五条细则出台 单身人士禁购二套房

北京楼市国五条调控细则今日出台，规定自3月31日起禁止京籍单身人士购买二套房；严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，出售五年以上唯一住房免征个税；进一步提高二套房贷首付款比例；新旧政策以买卖合同网签时间为准。via中国网事客户端

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上海细则出台：没有限购政策 禁止第三套房贷
市政府办公厅印发本市贯彻《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》实施意见

　　沪府办发〔2013〕20号

　　上海市人民政府办公厅印发关于本市贯彻

　　《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》实施意见的通知

　　各区、县人民政府，市政府各委、办、局：

　　《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉的实施意见》已经市政府同意，现印发给你们，请认真按照执行。

　　上海市人民政府办公厅

　　2013年3月30日

　　关于本市贯彻《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的实施意见

　　为贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号），进一步按照“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，完善房地产市场体系和住房保障体系，巩固调控成果，促进本市房地产市场平稳健康发展，现提出如下实施意见：

　　一、明确2013年度本市新建商品住房价格控制目标。根据本市居民人均可支配收入增长等经济社会发展目标、物价水平，2013年度本市新建商品住房价格控制目标为：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。

　　各区县、各有关部门要坚决贯彻落实国家和本市各项房地产市场调控政策措施，切实承担稳定房价、稳定市场的责任。确保政策落实到位，目标任务完成。

　　二、坚决抑制投资投机性购房。进一步严格执行国家和本市的住房限购措施和相关操作口径。房屋管理、税务、人力资源社会保障、民政等部门要加快研究建立购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况、购房人纳税或社会保险缴纳情况、购房人婚姻状况信息交互共享，完善住房限购措施的操作流程。

　　要继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策；严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；严禁发放第三套及以上购房贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反规定的及时加以制止、纠正。金融管理部门要加强政策实行效果监测和评估，做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。

　　税务、房屋管理部门要密切配合，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。继续稳步实施个人住房房产税改革试点，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

　　三、增加普通商品住房用地供应。按照全年供应量不低于前5年年均实际供应量的要求，结合实际，统筹安排编制本市2013年度住房用地供应计划，保证普通商品住房、保障性住房土地供应，一季度公布全市年度供地计划。规划国土资源等部门要按照计划推进，确保全年土地供应稳定、均衡、合理。

　　规划国土资源部门要会同发展改革、城乡建设、房屋管理等部门提出商品住房项目的建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间、住宅产业化等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。同时，建立土地出让前研判制度，完善优化土地出让方案，搞好市场分析监测，稳定土地市场预期。

　　对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70％以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件的前提下，优先支持其开发贷款需求。

　　四、深化完善“四位一体”住房保障体系，全力推进大型居住社区建设和旧区改造。要进一步推进旧住房综合改造，切实改善市民居住条件。根据确定的目标任务，确保全年新开工建设、筹措各类保障性住房和旧住房综合改造10.5万套、750万平方米，基本建成保障性住房10万套、730万平方米。

　　要细化完善保障性住房分配供应政策，合理扩大廉租住房实物配租供应范围。优化共有产权保障住房（经济适用住房）、公共租赁住房申请分配工作，完善两代及以上成年人复合家庭住房面积核查口径。

　　要全面推进旧区改造工作。重点推进中心城区成片二级旧里改造，逐步推开郊区城镇棚户简屋改造。出台“城中村”改造政策和措施，并继续推进国有农场职工危旧房改造。全年拆除二级旧里以下房屋70万平方米。推进完善大型居住社区基地内市政公建配套设施，全年完成40个外围市政配套项目建设，加快引进教育、卫生、商业等优质资源，确保入住居民基本生活需求。鼓励有条件的产业园区、企事业单位、农村集体经济组织等按照相关规定，建设公共（单位）租赁住房，向符合条件的来沪务工人员供应。

　　要开展保障性安居工程的全过程监督检查，确保保障性住房工程质量。加快推进本市住宅产业化，完善激励政策，健全标准规范，构建技术平台，加大装配整体式住宅项目建设力度。

　　五、加强市场监管，查处违法违规行为。要严格执行商品房预销售各项制度规定，房屋管理与价格主管部门要加强配合，进一步严格执行“一房一价”、明码标价，商品住房销售方案备案审核等规定。对预销售方案报价过高且不接受房屋管理部门管理指导的，可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。对擅自超过备案价格销售，违反明码标价，“一房一价”规定的，采取暂停网上签约等措施，并依法严厉查处。

　　房屋管理、发展改革、规划国土资源、金融、财政、税务、人力资源社会保障、工商、公安等部门要研究建立信息共享、联动配合的工作机制，加大对违法违规行为的查处力度。对发生违反限购政策、捂盘惜售、闲置土地和炒地、挪用信贷资金等违法违规行为的房地产企业，各有关部门要按照各自职责，在网上签约资格、土地竞买、开发项目贷款、批准上市、融资等方面予以处罚和限制。税务部门要进一步加强土地增值税的征收管理，严格按照不同销售价格，确定预征率，并严格按照有关规定，进行清算审核和稽查。

　　房屋管理、工商等部门要联合开展房屋中介市场的专项治理，重点查处房产中介机构和房产经纪人员教唆、协助购房人伪造证明材料，规避限购措施，骗取购房资格的违法违规行为；对涉案房地产中介机构和房地产经纪人员，可暂停网上销售、责令停业整顿；情节严重的，依法吊销营业执照和经纪执业证书；涉嫌犯罪的，按照规定移送司法机关追究其刑事责任。

　　六、加强房地产市场监测和走势研判。各有关部门要全面、准确、及时发布房地产市场信息，正确解读政策，稳定市场预期，引导居民理性消费。要加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。

京沪渝昨出台楼市细则 松紧各异引热议
昨天（30日），继广东省率先出台“国五条”楼市细则之后，北京、上海和重庆三大直辖市相继出台了调控细则。从目前各地出台的“国五条”细则内容看，调控的重点分别指向了房价控制目标、限购政策、20%个税以及二套房贷款等几个方面。梳理各地政策内容发现，虽然各地政策松紧程度各不相同，但调控方向基本一致。为此，有专家分析认为，随着京沪渝等地调控细则的落地，今年房价整体走势将趋于温和。

　　房价目标：北京今年新房价格向2012年看齐

　　昨天出台的京版国五条调控细则指出，继续严格执行各项调控政策和措施，保持房地产市场总体平稳。2013年本市房价控制目标是：全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。上海的房价控制目标则为，按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。

　　中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，上海的房价目标对市场的影响可以说是中规中矩，而北京的这一目标一旦落地，对新建住宅的影响甚至可能超过个税20%对二手房的影响。

　　同时，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对中新网房产频道表示，北京细则在降低自住型、改善型商品住房的价格的同时，提及了“逐步将其纳入限价房序列管理”。“这是一种新的提法，扩大了限价的范围，强化了行政干预的办法。但是如何搞，也不是简单的事情。”顾云昌说。

　　另据了解，广东省楼市细则对房价目标也做出相关规定。其中，要求广州、深圳市要根据近年房价走势情况，按照保持房价基本稳定的原则，合理确定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标。

　　限购政策：京籍单身人士限购一套住房

　　中新网房产频道梳理四地楼市细则发现，“坚决抑制投资投机购房需求”依然是各地限购政策的大方向，而北京在限购力度上则显得更为严格。北京细则提出京籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。

　　通过对比发现，“上海和广东的政策仅是重复之前的政策，而北京在已经限购五年的基础上，额外执行单身本地户籍限购一套，对购房者的威慑力也最大。”张大伟说。

　　顾云昌认为，针对京籍单身人士的购房规定，加强了限购内容，有利于抑制市场上通过假离婚购房的现象。北京师范大学房地产研究中心主任董藩对媒体称，单身限购，对假离婚有一定作用，但从实际情况来看，仍有购买一套户型或者说商业项目，可以说操作层面仍有漏洞可寻。

　　对此，“伟嘉安捷”机构指出，以往是以家庭为单位京籍人士可以购买二套房，这也造成了不少家庭以“假离婚”为名，以每个人的名义名下购买二套房产。新政对于限购规定的更加细致，也将规避这一市场的不良行为，同时对于房地产市场交易的净化也将起到有利的作用，亦保障了真正有购买需求借款人的利益。

　　20%个税：上海未提及唯一住房满5年免税

　　对于“国五条”细则中最为关注的二手房20%个税问题，北京要求，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。其中，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。重庆细则提出，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　值得注意的是，上海细则中并未提及唯一住房满5年免税的内容。对此，顾云昌表示，“很多规定不是新提出的，在2006年的文件有过表述，要求对5年以上的唯一住房免税。

　　同时，链家地产副总裁林倩表示，个税调整无疑是“国五条”中对市场打击最大的一项，或能改变投资性购房者的长期预期。但从历次税费的调整来看，抑制需求幅度有余，而政策减免措施不足。

　　那么，20%个税的征收将对整体楼市产生影响？

　　顾云昌认为，如果按照二手房转让所得20%征收个人所得税，在市场供不应求的情况下，这项税负很可能转嫁到买家身上。买卖双方的博弈，将导致二手房市场的降温，购房需求流向新房市场，“在供不应求的情况下，新房房价上涨的压力比较大。”顾云昌说。

　　二套房贷：适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率

　　对于第二套房贷款，各地细则目前均无明确表示。北京规定，各商业银行、北京住房公积金管理中心，要继续落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，继续暂停第三套及以上住房贷款发放。上海细则也要求，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率，并规定严禁发放第三套及以上购房贷款。重庆也规定严格执行第二套住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款

　　中国社科院经济研究所研究员、经济学家袁钢明对中新网房产频道表示，细则中并未对二套房首付比例及贷款利率的调整做出具体规定。“当实际的措施没有人们的预期和传说的重的时候，它就会产生一种反弹。”圆钢明说。

　　“伟嘉安捷”称，目前，二套房贷的首付比例为60%，进一步提高二套房首付比例，假设提高至70%，对于置业升级人群来说或将考验他们的前期资金支付能力。

　　另据了解，各地细则还对土地供应、保障房建设等方面作出了规定。

　　新政细则影响：市场成交量会明显回落

　　今天，“国五条”地方细则期限将到，各地将陆续出台调控细则。预计未来市场表现如何？

　　林倩认为，“国五条”在去年市场持续回暖，量价上行的背景下出台，延续了以往调控思路，通过收紧个税、限制本地单身购房、提高二套首付比例来限制投资性需求入市，或能改变投资性购房者的长期预期。其中，个税及单身限购的新政策将会明显影响未来的市场需求。预计新政执行后，成交量会明显回落。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受中新网房产频道采访时表示，随着京沪等地“国五条”细则的出台，二、三季度的房地产市场必然会发生成交变化，并预计今年房价的整体走势会趋于温和。

北京版细则出台：购200万普通二手房增税28万
　　昨天发布的京版“国五条”细则明确，今起，个人转让住房个税按照转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。链家地产副总裁林倩表示，个税调整无疑是“国五条”中对市场打击最大的一项，或能改变投资性购房者的长期预期。

　　此外，细则明确，将进一步提高第二套住房贷款的首付款比例，但没有明确具体的提高比例。目前，北京第二套住房贷款首付款比例为六成，业内人士估计，如果继续提高，二套房首付款至少会提高到7成。

　　□个税政策

　　新旧政策以网签时间为界

　　市住建委相关负责人表示，3月31日以后完成网上签约的二手房交易，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，依法严格按转让住房所得的20%计征个人所得税，以有效抑制投机投资购房。不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。

　　与此同时，为支持和保护自住、改善型需求，对个人转让自用5年以上家庭唯一生活用房的，继续实施免征个人所得税的税收优惠政策。

　　该负责人特别强调，新旧政策以存量房买卖合同网签时间为准。

　　■业内分析

　　六成二手房购房需求受影响

　　链家地产副总裁林倩表示，这一政策下，约六成购房需求将受到影响。根据链家地产市场研究部统计，去年以来，改善型需求占比约为45%。其中至少八成为卖一买一的置换需求，也就是说有36%为业主的唯一住房，再除去少部分不满5年的房源，预计二手住宅市场中将有60%左右的需求受到税费调整影响。

　　由于个税改按差额的20%征收，不同类型的房源税费增加的程度也有所不同。例如，未满5年的非普通住宅新政后税费占房款的18.1%，这一比值，是税费最低的满5年且业主唯一的普通住宅的18倍。(详见下表)

　　其中，均以2013年二手住宅成交均价为当前出售的价格水平，满5年房源的购买价格以2008年水平计算，则其差额相当于当前价格55%，未满5年按2009年购买计算，差额为当前价格的48%。

　　或将避免买房人偷逃税款

　　北京房地产中介协会会长李文杰表示，本次北京细则最重要的调控措施是20%所得税征收，它的主要内容是对国五条的重申，最关键是具备了现实操作可能。“这一规定基本上囊括了大部分商品房。政府能够落实这一细则，实际上意味着对房屋原值已经有了核实的基础，并且同税务部门进行了有效沟通。”

　　据记者了解，根据税务规定，对所得征税，可以在税前扣除房屋原值和合理费用。但在实际征管中，由于各种历史原因，一些纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证、不能正确计算房屋原值，对此，税法又规定，可由税务机关核定其原值。这样，就有了“据实征收”和“核定征收”两种做法。

　　李文杰称，由于北京房屋权属十分复杂，比如一些自建房、公房、拆迁房等无法核实原值，对于这一部分依然按照核定征收，这也是尊重现实的办法。“20%所得税的严格执行，短期之内会影响市场气氛，长期来看未来都会被买房人消化。”李文杰表示，根据以往的经验来看，交易环节的费用一般都会转嫁到买房人头上。

　　此外，新政对此前一部分偷逃税款的买房人影响巨大，将会避免部分买房人今后偷逃税款。由于北京此前都按照核定征收，即1%房价征收，一部分买房人为了少缴税，故意将成交价降低，如200万的房价网签成150万。但如果这一人群此后卖房，房产的原值将会以150万为准，这意味着他将缴纳更多的所得税。

　　>>算笔账

　　购200万房将增税28万

　　北京中原地产市场研究总监张大伟算了笔账：以一套目前总价200万的普通二手房计算(非5年内唯一住房)，之前个税缴纳2万，而房主原购房值50万，新政后按照差额的20%计算，也就是30万。个税增加28万。个税就相当于房屋总价的14%。

　　张大伟称，这一政策必然会影响成交量明显下调，在细则执行后，成交量必将萎缩，可能会回到2012年年中平均水平。

　　□二套房首付

　　二套房首付比例或提至7成

　　细则明确，继续暂停第三套及以上住房贷款发放，将进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。目前，北京第二套住房贷款首付款比例为六成，业内人士估计，进一步提高意味着，二套房首付款至少会提高到七成。

　　北京中原地产市场研究总监张大伟表示，信贷政策严厉程度创历史新高，预计首付款比例有可能上浮到7成。他认为，此政策主要影响人群为改善型需求的购房者。

　　京城个贷机构“伟嘉安捷”指出，二套房相比首套房，购房者的支付能力一般更强，同样增加一成首付，对于首套房购房者来说，可能会抑制30%的需求，而对于二套房来说，增加一成首付的影响要小很多。

　　也就是说，假设二套房的首付提高至70%，以评估价200万的二手房为例，贷款20年，首付提高70%以后借款人要多支付20万的首付款，前期资金压力较大，但是相对还款的压力会减少很多，因为相应的贷款额度也随之降低。从月还和总还款的金额来看，商业贷款新旧政策对比月还节省1575.3元，总还款节省378073元。公积金贷款新旧政策对比，月还节省1314.4元，总款节省315454元。二套房新政策商贷与公积金对比，因为公积金的利率较低，所以月还款会比商业贷款少782.73元，总还款少187855元。

　　■银行反应

　　首套房贷政策不会马上收紧

　　一位国有大行信贷部负责人表示，目前二套房贷款量占房贷总量的比重不到两成，进一步提高二套房首付比例影响不会太大。他告诉记者，近几年银行的贷款结构逐渐发生了变化，以前是房贷量占个贷中的80%以上，经过近几年的调整，消费贷款和经营贷款的量逐渐增加，目前个人房贷、消费贷款和经营贷款的比重基本相当，各占三分之一。该负责人还分析，预计首套房贷政策不会马上收紧，目前还能享受一定的利率优惠。

　　中国银行发布二季度宏观经济金融展望报告，对于市场比较关注的房地产调控“国五条”报告指出，从短期看，二手房的销量会受到较大影响，但在目前供小于求的情况下，需求会转向新房市场，从而促使新房交易量上升，房地产市场将由一季度的量价齐涨转向二季度的量滞价稳，三季度，随着供需双方对政策的逐步消化，房地产市场将试探性下挫，成交量可能萎缩。中行对2013年房地产销售维持前高后低的观点。

合肥国五条细则出台 要求稳定新建商品房价格

京沪广深细则出炉 楼市调控余音不绝
　京沪广深“国五条”调控细则密集出台，未来一线城市楼市会有怎样的表现？20%个税政策对二手房交易影响几何？各地陆续出台的调控措施对A股地产板块有何影响？本报今天推出专题报道，解读各地释放的最新调控信号，把脉楼市走向。

北京：19项措施打压房价 个税计征细则明确

　　北京于3月30日晚出台的“国五条”落实细则，不出意外地成为现有地方版政策中最严厉的一款。虽然政策细则从供需两端都做出了部署，但由于“控房价”的迫切需要，细则中一些举措带有明显的行政色彩。多数分析人士认为，按照当前的政策力度，短期内市场会大幅降温。从长期来看，严厉的手段将影响到供应端的积极性，不利于供需关系的改善。此外，北京市地税局公布了二手房交易个税的具体计征政策，按规定可以将一些费用计入房屋原值，从而使个税缴纳额度有所降低。

　　行政调控色彩较浓

　　北京市公布的调控细则提出了19条具体政策措施。2013年北京市房价控制目标是全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。与其他城市提出的“挂钩经济增速”相比，这一目标显得较为严厉。按照不少分析人士的理解，“保持稳定”更多的含义在于控制房价涨势，而非“止涨”。但即便如此，对于市场供需失衡的北京来说，要完成这一目标仍然不容易。

　　针对“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”这一表述，在《北京出台贯彻国务院房地产市场调控细则政策问答》中解释，北京将一方面增加“限房价、竞地价”地块的供应，另一方面对正在开发建设的适合自住、改善需求的商品住房项目，在政府提供相应优惠政策基础上，降低房价，纳入限价房序列管理，提前锁定商品房上市销售价格。此类住房主要是解决居民自住型、改善型等基本居住要求。同时，对此类住房的上市年限和收益将进行一定的限制。对于这项规定，多数开发商未做评价，但有专家认为，若能严格执行，此举或将在一定程度上降低房屋交易价格。但该手段行政色彩较为浓厚，在实际操作中恐有难度。

　　中国房地产学会副会长陈国强向中国证券报记者表示，虽然北京并未像深圳一样限制楼盘销售价格的涨幅，但对于商品房的预售监管，实际上也是在干预市场价格的制定。分析人士还认为，将自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理，同样体现出行政干预的色彩。

　　二手房交易降温

　　对于二手房交易个税的缴纳政策，北京强调严格按差价的20%计征，但同时也提出了其他选项：不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。细则的实施以房屋网签时间为限。

　　北京市地税局对此的解释为，自建房、经适房、已购公房和拆迁安置房在计算原值时，需将实际支付房款、相关税费等合理费用计算在内，经适房还需将土地出让金纳入计算范围。按照这种计算方法，房屋原值的核算价格将在一定程度上有所提高，个税的缴纳额度也将降低。

　　因此，从政策细则来看，该项手段在执行中并未采取“一刀切”，使得其严厉程度低于预期。但根据链家地产市场研究部统计，二手住宅市场中，仍将有60%左右的需求受到影响。且与其他手段相比，该措施仍然是对市场影响最大的一项。

　　中国证券报记者近日走访北京多家中介门店发现，最近一周来，各家中介门店的新增房源明显下降，部分店面的降幅达到50%左右。一些尚未达成交易的卖主，已因交易成本提高而放弃了售房意向。按照链家地产的统计，新政出台后，未满五年的非普通住宅交易所需缴纳的税费，约占房款的18.1%。满五年的非唯一普通住宅交易，也需缴纳相当于房款14%的税费。上述比例均比新政前高出近10个百分点，以当前的二手房交易均价计算，缴税金额则高出20万元左右。

　　新房市场也受到一定影响。据统计，今年3月，北京原计划有33个住宅项目开盘，新增供应量14000套。但截至27日，仅有10个项目投入供应，总供应量仅为3180套，比去年同期下降25.3%。其中，北京大兴区某项目原计划于3月开盘，但因其报价未通过住建委批复，使得开盘日期不断延迟。

　　多家机构发布的报告认为，随着政策对供需两端的抑制，未来一段时间，市场交易将会降至“冰点”。但由于市场需求仍然旺盛，在个别新盘的销售中仍会出现“抢房”、“日光”的局面。